路線価 (2023) 広島県福山市若松町8-3外 坪・平米

路線価の対象の土地情報
標準地

住所
所在地	広島県 福山市広島県福山市若松町８番３外
価格時点	2023 年
駅名	福山駅 から 1000m
路線価
1坪当たり	1坪 27万1,092 円
1平米当たり	1平米 8万2,000 円
標準地の鑑定額
標準地の鑑定額は不動産鑑定士により鑑定された土地価格です。鑑定士2名による各価格を掲載します。
不動産鑑定士の査定額(1)
鑑定評価日	2023年01月11日
調査実施日	2022年12月02日
鑑定評価額 総額	1,550万 円 (148 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 34万7,130 円 1平米 10万5,000 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
鑑定評価日	2023年01月03日
調査実施日	2022年12月18日
鑑定評価額 総額	1,550万 円 (148 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 34万7,130 円／坪 1平米 10万5,000 円／平米 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
市場の特性
(1) 同一需給圏は、対象標準地周辺の幹線道路又は準幹線線道路沿いに店舗や事務所の建つ商業地域一帯である。需要の中心は福山市内の事業者を主に、県内または全国展開をする投資家や企業も含む。当該地域は、ＪＲ福山駅への接近性が比較的優るため、店舗、事務所、規模が大きければマンションの建築適地でもあり、不動産需要は多い。利便性の優る当該地域は利用目的も多様であるため、規模も取引価格も異なり、需要の中心価格帯は把握できない状況である。 (2) 同一需給圏はＪＲ福山駅北東側近郊を中心としたやや用途的多様性を有する商業地域及び周辺地域一円。主要な需要者は地縁性を有する自己利用目的の個人・法人等と推測されることから、賃貸借に拠る収益性は価格判定指標として大きな影響を及ぼさないものと判断される。潜在的な住宅需要の強さや近時の融資環境等を背景に市場情勢はやや強含みの動きも見受けられるが、画地条件の多彩さや事情を帯びた取引の多さ等により中心的価格帯は見出し難い状況にある。
試算価格の調整及び鑑定評価額の決定
(1) 当該地域は事務所等が混在する商業地域であるため、当該標準地と利用状況の類似した４事例を採用した。求められた比準価格は市場性を反映していると認められる。収益価格は商業地においては有効な手法であるが、賃料は土地価格の変動と同様ではなく、また賃料の遅効性があり独自の変動をするため比準価格に比較して低位に求められた。以上から比準価格を重視し、収益価格は参考にし、代表標準地との均衡にも留意して鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (2) 上記比準価格は、同一需給圏内における取引数が常態的に希少である中、相対的に価格牽連性の高い事例を軸とした秤量的な判断を経て得られたもので、市場実態を反映した実証的価格として相応の規範性を認められる。よって当該価格を中心として考量すると共に、上記の市場特性を踏まえ収益価格については参酌に留めるものとし、近時の経済情勢並びに代表標準地からの規準価格との均衡性等にも斟酌の上、妥当と認められる鑑定評価額を標記の通り決定した。
交通
交通施設	福山駅北東方
距離	1000 m
土地の状態
土地面積	44.8 坪 (148 平米)
私道分面積	0 平米
指定建ぺい率	80 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	300 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
形状	長方形
間口	1 m
奥行	3 m
現況	事務所
構造	鉄骨造:S その他種類 鉄骨鉄筋コンクリート造:SRC 、 鉄筋コンクリート造:RC 、 鉄骨造:S 、 木造:W 、 ブロック造:B 、 軽量鉄骨:LS 、 その他（1～6以外、及び田、畑）
地上階数	2F
地下階数	B0
周辺の利用状況	中低層の事務所、小売店舗が建ち並ぶ商業地域
接面道路の状況
方位	北
道路幅員	12 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道 その他種類 国道 、 都道 、 道道 、 府道 、 県道 、 市道 、 区道 、 町道 、 村道 、 私道 、 農道 、 林道 、 区画街路 、 道路
側道の状況
側道方位	接面道路無（記載無含）
側道等接面状況	記載無し
水道／ガス／下水
水道／ガス／下水 設備の供給の有無
水道	有
ガス	有
下水道	有
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	近隣商業地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	準防火地域
自然公園法
その他地域地区等1	駐車場付置義務（駐車付置義務）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
基準建ぺい率	90 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	300 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。

近隣地域

標準地	福山市広島県福山市若松町８番３外
標準地の範囲
東	350 m
西	100 m
南	150 m
北	30 m
標準的使用
標準的使用	中層事務所兼住宅併用地
画地の形状等
間口	10 m
奥行き	15 m
面積	150 m2
形状	ほぼ長方形
地域の特性
地域の特性	特にない
街路	１２ｍ市道
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	近隣商業地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	準防火地域
自然公園法
その他地域地区等１	駐車場付置義務（駐車付置義務）
その他地域地区等２	その他
その他地域地区等３
指定建ぺい率	80 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	300 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
基準建ぺい率	90 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	300 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
地域の将来予測
(1)当該地域は事務所としての利用が主であるが、小規模店舗や公共施設もある商業地域である。裁判所や合同庁舎などの公共施設が多く、当該関連の事務所は利便性から同様の利用状況は今後も続くものと予測する。 (2)公共機関周辺の準幹線道路沿いに事務所・店舗・戸建住宅等が建ち並ぶ地域であり、用途多様性を背景に近時の新規資本投資も見受けられること等から、当面は現状維持乃至緩やかな熟成傾向で推移するものと予測される。
近隣地域の比準価格
最有効使用判定	中層事務所兼住宅併用地
不動産鑑定士の査定額(1)
比準価格	1坪 35万7,048 円 1平米 10万8,000 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
比準価格	1坪 34万7,130 円 1平米 10万5,000 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）

前年からの変動額

前年からの変動額
不動産鑑定士の査定 変動額(1)
2023年	1坪 35万7,048円 1平米 10万8,000円
前年から次年への変動率 2.9 ％
2022年	1坪 33万7,212円 1平米 10万2,000円
不動産鑑定士の査定 変動額(2)
2020年	1坪 34万7,130円 1平米 10万5,000円
前年から次年への変動率 2.9 ％
2019年	1坪 33万7,212円 1平米 10万2,000円
標準地区分	代表標準地
継続・新規区分	継続
一般的要因
(1)新型コロナ感染者数の減少等により、福山駅前周辺の利便性の優る商業地や住宅地等の不動産需要は回復傾向にある。 (2)地域経済に明確な好転は見受けられないものの、良好な融資環境等を背景に、市場性の良好な不動産については比較的堅調な需要が継続している。
地域要因
(1)新型コロナの影響で地価は下落したが、対象地周辺には裁判所等の官庁があり事務所利用等としての需要も強く、地価は回復傾向にある。 (2)地域要因に特段の物理的変動は認められないが、市場内の選好性が先鋭化しつつある情勢を受け、価格の二極化がやや顕在化しつつある。
個別的要因	(1)個別的要因に変動はない。 (2)個別的要因に特段の変動は認められない。

土地価格の事例

比準価格算定　事例A

事例番号	福山２２Ｔ６２ 比準価格算定　事例A
事例エリア
都道府県	広島県
市区町村	福山市
地域	広島県福山市若松町８番３外
区域区分	市街化区域
用途地域	近隣商業地域
価格
取引価格 平米 坪	9万2,957 円／平米 30万7,316 円／坪
推定価格 平米 坪	9万9,513 円／平米 32万8,990 円／坪
標準価格 平米 坪	10万3,444 円／平米 34万1,986 円／坪
査定価格 平米 坪	10万3,000 円／平米 34万518 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	90 ％
基準容積率	300 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	ほぼ整形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	東
道路幅員	13.5 m
舗装状況	舗装
道路の種類	国道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例B

事例番号	福山２２Ｔ６２ 比準価格算定　事例B
事例エリア
都道府県	広島県
市区町村	福山市
地域	広島県福山市若松町８番３外
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種住居地域
価格
取引価格 平米 坪	9万875 円／平米 30万433 円／坪
推定価格 平米 坪	9万1,420 円／平米 30万2,235 円／坪
標準価格 平米 坪	10万9,485 円／平米 36万1,957 円／坪
査定価格 平米 坪	10万9,000 円／平米 36万354 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北
道路幅員	12 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例C

事例番号	福山２２Ｔ８４ 比準価格算定　事例C
事例エリア
都道府県	広島県
市区町村	福山市
地域	広島県福山市若松町８番３外
区域区分	市街化区域
用途地域	近隣商業地域
価格
取引価格 平米 坪	11万555 円／平米 36万5,495 円／坪
推定価格 平米 坪	10万9,081 円／平米 36万622 円／坪
標準価格 平米 坪	11万1,535 円／平米 36万8,735 円／坪
査定価格 平米 坪	11万2,000 円／平米 37万272 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	100 ％
基準容積率	300 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南
道路幅員	12 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況	側道
側道方位1	西
側道幅員1	8 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例D

事例番号	福山２２Ｔ６２ 比準価格算定　事例D
事例エリア
都道府県	広島県
市区町村	福山市
地域	広島県福山市若松町８番３外
区域区分	市街化区域
用途地域	近隣商業地域
価格
取引価格 平米 坪	9万1,634 円／平米 30万2,942 円／坪
推定価格 平米 坪	9万3,283 円／平米 30万8,394 円／坪
標準価格 平米 坪	10万4,577 円／平米 34万5,732 円／坪
査定価格 平米 坪	10万5,000 円／平米 34万7,130 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	90 ％
基準容積率	300 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	ほぼ整形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北
道路幅員	12 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情