路線価 (2023) 広島県福山市松永町5-1400-1 坪・平米

路線価の対象の土地情報
標準地

住所
所在地	広島県 福山市広島県福山市松永町５丁目１４００番１
価格時点	2023 年
駅名	松永駅 から 800m
路線価
1坪当たり	1坪 23万1,420 円
1平米当たり	1平米 7万 円
標準地の鑑定額
標準地の鑑定額は不動産鑑定士により鑑定された土地価格です。鑑定士2名による各価格を掲載します。
不動産鑑定士の査定額(1)
鑑定評価日	2023年01月13日
調査実施日	2022年12月09日
鑑定評価額 総額	1,690万 円 (192 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 29万928 円 1平米 8万8,000 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
鑑定評価日	2023年01月08日
調査実施日	2022年12月10日
鑑定評価額 総額	1,690万 円 (192 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 29万928 円／坪 1平米 8万8,000 円／平米 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
市場の特性
(1) 　同一需給圏は福山市西部の松永地区を中心とする商業地域である。需要の中心は、当該地域に地縁性を有する個人事業者等である。松永地区の南西部において開発が進んでおり、相対的地位は低下しているが、相応の需要があり地価は上昇傾向で推移している。取引は少なく規模等の個別性が強いこと等から、中心となる価格帯は見出すことはできない。 (2) 同一需給圏は福山市西部及び尾道市東部の近隣商業地域である。需要の中心は、近隣居住者の物販等を運営する事業者等が想定される。物販等は周辺地区の大型店等との比較はあるが、駅周辺立地特有の場所・利用目的限定の用途による潜在的な需要は認められる。また、利便性等からマンション用地の需要も根強い。中心価格帯は、利用用途や業種業態によりバラツキを有する。
試算価格の調整及び鑑定評価額の決定
(1) 　比準価格は、取引事例が少ないためＪＲ松永駅周辺に所在する取引事例を中心に収集して求めた。取引に事情を含むものもあるが補修性・要因比較等は適正であり、市場性を表す価格として規範性は高い。当該地域は、飲食店、小売店舗等が多い商業地域であるが、取引の多くは自用目的が中心である。よって、地域の取引市場の実態を反映した比準価格を標準とし、収益価格は参考に留め、代表標準地との均衡も留意して、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (2) 当該地域は松永駅南口の店舗、共同住宅等が見られる地域である。利便性を有する地域の為、収益価格を試算したが、建築費、利回り等の要因から投資採算性は低く、低位に求められた。比準価格は同一需給圏内の事例から試算され、需給圏に係る市場実態を反映したものである。よって、比準価格を重視し、低位に求められた収益価格は参考に留め、一般的要因及び地域要因の動向及び代表標準地との比較検討等にも留意して、鑑定評価額を決定した。
交通
交通施設	松永駅南東方
距離	800 m
土地の状態
土地面積	58.1 坪 (192 平米)
私道分面積	0 平米
指定建ぺい率	80 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	300 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
形状	長方形
間口	1 m
奥行	2.5 m
現況	店舗兼倉庫
構造	鉄骨造:S その他種類 鉄骨鉄筋コンクリート造:SRC 、 鉄筋コンクリート造:RC 、 鉄骨造:S 、 木造:W 、 ブロック造:B 、 軽量鉄骨:LS 、 その他（1～6以外、及び田、畑）
地上階数	3F
地下階数	B0
周辺の利用状況	低層の飲食店、小売店舗等が多い商業地域
接面道路の状況
方位	西
道路幅員	16 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道 その他種類 国道 、 都道 、 道道 、 府道 、 県道 、 市道 、 区道 、 町道 、 村道 、 私道 、 農道 、 林道 、 区画街路 、 道路
側道の状況
側道方位	接面道路無（記載無含）
側道等接面状況	記載無し
水道／ガス／下水
水道／ガス／下水 設備の供給の有無
水道	有
ガス	無
下水道	有
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	近隣商業地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
基準建ぺい率	80 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	300 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。

近隣地域

標準地	福山市広島県福山市松永町５丁目１４００番１
標準地の範囲
東	30 m
西	30 m
南	150 m
北	150 m
標準的使用
標準的使用	中層店舗兼住宅地
画地の形状等
間口	9 m
奥行き	21 m
面積	190 m2
形状	ほぼ長方形
地域の特性
地域の特性	特にない。
街路	１６ｍ市道
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	近隣商業地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等１	その他
その他地域地区等２	その他
その他地域地区等３
指定建ぺい率	80 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	300 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
基準建ぺい率	80 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	300 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
地域の将来予測
(1)特別な変動要因はなく、当分の間現状を維持するものと予測する。 (2)当該地域は店舗等が並ぶ商業地域である。福山市西部地区の需給動向及び価格水準の値頃感等から一定の需要はあり、地価はやや強含みである。
近隣地域の比準価格
最有効使用判定	中層店舗兼住宅地
不動産鑑定士の査定額(1)
比準価格	1坪 29万928 円 1平米 8万8,000 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
比準価格	1坪 29万928 円 1平米 8万8,000 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）

前年からの変動額

前年からの変動額
不動産鑑定士の査定 変動額(1)
2023年	1坪 29万928円 1平米 8万8,000円
前年から次年への変動率 0.8 ％
2022年	1坪 28万8,614円 1平米 8万7,300円
不動産鑑定士の査定 変動額(2)
2020年	1坪 29万928円 1平米 8万8,000円
前年から次年への変動率 0.8 ％
2019年	1坪 28万8,614円 1平米 8万7,300円
標準地区分	代表標準地
継続・新規区分	継続
一般的要因
(1)　設備投資・個人消費等は緩やかに回復の傾向がみられる。不動産市場は相対的値頃感から地価は上昇傾向で推移している。 (2)ウィズコロナの状況下において金融環境が良好で不動産市場は堅調であるが、地域や個別性による需要者の二極化傾向は依然続いている。
地域要因
(1)　松永地区において相対的地位は低下しているものの底堅い需要があり地価は上昇傾向で推移している。 (2)利便性や街路条件も良好で、纏まった敷地であれば高度利用も可能な為、多用途の様相も予測される。
個別的要因	(1)　個別的要因に変動はない。 (2)個別的要因に変動はない。

土地価格の事例

比準価格算定　事例A

事例番号	福山２２Ｔ１４ 比準価格算定　事例A
事例エリア
都道府県	広島県
市区町村	福山市
地域	広島県福山市松永町５丁目１４００番１
区域区分	市街化区域
用途地域	商業地域
価格
取引価格 平米 坪	7万300 円／平米 23万2,412 円／坪
推定価格 平米 坪	7万4,814 円／平米 24万7,335 円／坪
標準価格 平米 坪	9万2,706 円／平米 30万6,486 円／坪
査定価格 平米 坪	9万2,700 円／平米 30万6,466 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	80 ％
基準容積率	240 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	不整形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南東
道路幅員	3.9 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例B

事例番号	福山２２Ｔ１４ 比準価格算定　事例B
事例エリア
都道府県	広島県
市区町村	福山市
地域	広島県福山市松永町５丁目１４００番１
区域区分	市街化区域
用途地域	商業地域
価格
取引価格 平米 坪	6万7,863 円／平米 22万4,355 円／坪
推定価格 平米 坪	7万2,006 円／平米 23万8,052 円／坪
標準価格 平米 坪	8万4,021 円／平米 27万7,773 円／坪
査定価格 平米 坪	8万4,000 円／平米 27万7,704 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	80 ％
基準容積率	400 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北西
道路幅員	11 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例C

事例番号	福山２３Ｋ５５ 比準価格算定　事例C
事例エリア
都道府県	広島県
市区町村	福山市
地域	広島県福山市松永町５丁目１４００番１
区域区分	市街化区域
用途地域	工業地域
価格
取引価格 平米 坪	6万9,061 円／平米 22万8,316 円／坪
推定価格 平米 坪	5万7,181 円／平米 18万9,040 円／坪
標準価格 平米 坪	9万3,433 円／平米 30万8,889 円／坪
査定価格 平米 坪	9万3,400 円／平米 30万8,780 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	東
道路幅員	18 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例D

事例番号	福山２３Ｋ５５ 比準価格算定　事例D
事例エリア
都道府県	広島県
市区町村	福山市
地域	広島県福山市松永町５丁目１４００番１
区域区分	市街化区域
用途地域	商業地域
価格
取引価格 平米 坪	5万6,748 円／平米 18万7,609 円／坪
推定価格 平米 坪	5万8,679 円／平米 19万3,993 円／坪
標準価格 平米 坪	8万7,712 円／平米 28万9,976 円／坪
査定価格 平米 坪	8万7,700 円／平米 28万9,936 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	80 ％
基準容積率	240 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	ほぼ台形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北西
道路幅員	2.6 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情