路線価 (2023) 広島県福山市南蔵王町5-101 坪・平米

路線価の対象の土地情報
標準地

住所
所在地	広島県 福山市広島県福山市南蔵王町５丁目１０１番
価格時点	2023 年
駅名	東福山駅 から 1400m
路線価
1坪当たり	1坪 29万4,234 円
1平米当たり	1平米 8万9,000 円
標準地の鑑定額
標準地の鑑定額は不動産鑑定士により鑑定された土地価格です。鑑定士2名による各価格を掲載します。
不動産鑑定士の査定額(1)
鑑定評価日	2023年01月10日
調査実施日	2022年12月05日
鑑定評価額 総額	1億2,600万 円 (1074 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 38万6,802 円 1平米 11万7,000 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
鑑定評価日	2023年01月11日
調査実施日	2022年12月02日
鑑定評価額 総額	1億2,500万 円 (1074 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 38万3,496 円／坪 1平米 11万6,000 円／平米 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
市場の特性
(1) 同一需給圏は、幹線道路を中心とした路線商業地域一円である。需要者の中心は、県内外の全国展開する企業も含めた事業法人等であり、マンション開発業者等の需要も認められる。当該地域は幹線道路沿いに店舗が進出し熟成しており、供給も限定的で稀少性も高く、発展的推移が予測される。なお、需要の中心となる価格帯については、業種・規模等により異なり、把握し難い。 (2) 同一需給圏は福山市内の、幹線道路沿いに店舗・事務所等の建つ路線商業地域一帯である。主要な需要者は、福山市内の事業者のほか、事業を全国展開する企業も含まれる。対象標準地周辺の幹線街路沿いには、飲食店、小売店舗、営業所等が進出して商業地としては熟成している。需要の中心価格帯は、規模や事業目的、並びに取引事情によって価格が異なるため、把握が困難である。
試算価格の調整及び鑑定評価額の決定
(1) 当該地域は幹線道路沿いに飲食店、小売店舗、中規模店舗等が建ち並ぶ路線商業地域である。比準価格は同一地域の取引事例より試算した結果で、市場実態を直接反映し、各種補修正、要因比較等も適正で規範性が高い。一方、賃料水準、空室率等の抑制的動きから利回り目的の取引は投資採算性が低く、収益価格は低位に試算された。従って、比準価格を重視し、収益価格を参酌し、代表標準地との均衡、需給動向等に留意して上記の通り鑑定評価額を決定した。 (2) 比準価格は、路線商業地域内の事例のうち利用状況の類似した事例を主に比準価格を決定しており、市場性を反映した価格であると認められる。一方収益価格は、商業地においては有効な手法であるが、賃料は独自の市場があるとともに、賃料の遅効性等があるため、比準価格に比較して低めに求められた。以上検討の結果、比準価格を中心に収益価格を参考に、代表標準地との均衡にも留意して鑑定評価額を上記のとおり決定した。
交通
交通施設	東福山駅北方
距離	1400 m
土地の状態
土地面積	324.9 坪 (1074 平米)
私道分面積	0 平米
指定建ぺい率	80 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	300 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
形状	長方形
間口	1 m
奥行	2.5 m
現況	銀行
構造	鉄筋コンクリート造:RC その他種類 鉄骨鉄筋コンクリート造:SRC 、 鉄筋コンクリート造:RC 、 鉄骨造:S 、 木造:W 、 ブロック造:B 、 軽量鉄骨:LS 、 その他（1～6以外、及び田、畑）
地上階数	2F
地下階数	B0
周辺の利用状況	店舗、事業所等が建ち並ぶ路線商業地域
接面道路の状況
方位	南
道路幅員	18 m
舗装状況	舗装
道路の種類	県道 その他種類 国道 、 都道 、 道道 、 府道 、 県道 、 市道 、 区道 、 町道 、 村道 、 私道 、 農道 、 林道 、 区画街路 、 道路
側道の状況
側道方位	接面道路無（記載無含）
側道等接面状況	背面道
水道／ガス／下水
水道／ガス／下水 設備の供給の有無
水道	有
ガス	有
下水道	有
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	近隣商業地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等1	駐車場付置義務（駐車付置義務）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
基準建ぺい率	90 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	300 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。

近隣地域

標準地	福山市広島県福山市南蔵王町５丁目１０１番
標準地の範囲
東	100 m
西	340 m
南	70 m
北	0 m
標準的使用
標準的使用	路線型商業施設等敷地
画地の形状等
間口	20 m
奥行き	50 m
面積	1000 m2
形状	ほぼ長方形
地域の特性
地域の特性	特にない
街路	１８ｍ県道
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	近隣商業地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等１	駐車場付置義務（駐車付置義務）
その他地域地区等２	その他
その他地域地区等３
指定建ぺい率	80 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	300 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
基準建ぺい率	90 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	300 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
地域の将来予測
(1)中低層の事務所、店舗兼住宅等が見られる既存商業地域で、利便性等からマンション需要等も見られる。賃貸需要はやや弱いが、建替は活発化しつつあり、やや強含みである。 (2)当該地域は、大規模店舗を核とした商業地域であるが、周辺の住宅地域の熟成に伴い、今後も商業地域としてより発展するものと予測する。
近隣地域の比準価格
最有効使用判定	路線型商業施設敷地
不動産鑑定士の査定額(1)
比準価格	1坪 38万6,802 円 1平米 11万7,000 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
比準価格	1坪 39万6,720 円 1平米 12万 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）

前年からの変動額

前年からの変動額
不動産鑑定士の査定 変動額(1)
2023年	1坪 38万6,802円 1平米 11万7,000円
前年から次年への変動率 2.6 ％
2022年	1坪 37万6,884円 1平米 11万4,000円
不動産鑑定士の査定 変動額(2)
2020年	1坪 39万6,720円 1平米 12万円
前年から次年への変動率 1.8 ％
2019年	1坪 37万6,884円 1平米 11万4,000円
標準地区分	代表標準地
継続・新規区分	継続
一般的要因
(1)円安インフレ下で、金融緩和と所得格差から不動産投資熱は高く、収益性、利便性の高い地域の地価は上昇基調にある。 (2)新型コロナ感染者数の減少等により、福山駅前周辺の利便性の優る商業地や住宅地等の不動産需要は回復傾向にある。
地域要因
(1)希少性、利便性、繁華性の高い路線商業地で需要は高く、地価は上昇傾向にある。 (2)大規模店舗を中心とした商業地域である。特に価格形成要因の変動はないが、新型コロナ感染者数の減少等により、地価は回復基調にある。
個別的要因	(1)個別的要因に変動はない。 (2)個別的要因に変動はない。

土地価格の事例

比準価格算定　事例A

事例番号	福山２２Ｔ６２ 比準価格算定　事例A
事例エリア
都道府県	広島県
市区町村	福山市
地域	広島県福山市南蔵王町５丁目１０１番
区域区分	市街化区域
用途地域	近隣商業地域
価格
取引価格 平米 坪	10万7,643 円／平米 35万5,868 円／坪
推定価格 平米 坪	10万3,809 円／平米 34万3,193 円／坪
標準価格 平米 坪	11万2,959 円／平米 37万3,442 円／坪
査定価格 平米 坪	11万6,000 円／平米 38万3,496 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	90 ％
基準容積率	300 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北
道路幅員	16 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	東
側道幅員1	5.4 m
側道方位2	南
側道幅員2	5.4 m
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例B

事例番号	福山２２Ｋ６２ 比準価格算定　事例B
事例エリア
都道府県	広島県
市区町村	福山市
地域	広島県福山市南蔵王町５丁目１０１番
区域区分	市街化区域
用途地域	準工業地域
価格
取引価格 平米 坪	15万9,164 円／平米 52万6,196 円／坪
推定価格 平米 坪	16万6,167 円／平米 54万9,348 円／坪
標準価格 平米 坪	11万7,101 円／平米 38万7,136 円／坪
査定価格 平米 坪	12万1,000 円／平米 40万26 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	東
道路幅員	27 m
舗装状況	舗装
道路の種類	国道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例C

事例番号	福山２２Ｋ９３ 比準価格算定　事例C
事例エリア
都道府県	広島県
市区町村	福山市
地域	広島県福山市南蔵王町５丁目１０１番
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種住居地域
価格
取引価格 平米 坪	8万8,587 円／平米 29万2,869 円／坪
推定価格 平米 坪	9万625 円／平米 29万9,606 円／坪
標準価格 平米 坪	11万6,634 円／平米 38万5,592 円／坪
査定価格 平米 坪	12万 円／平米 39万6,720 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北
道路幅員	6 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例D

事例番号	福山２２Ｋ９３ 比準価格算定　事例D
事例エリア
都道府県	広島県
市区町村	福山市
地域	広島県福山市南蔵王町５丁目１０１番
区域区分	市街化区域
用途地域	近隣商業地域
価格
取引価格 平米 坪	9万1,537 円／平米 30万2,621 円／坪
推定価格 平米 坪	10万2,681 円／平米 33万9,463 円／坪
標準価格 平米 坪	11万3,837 円／平米 37万6,345 円／坪
査定価格 平米 坪	11万7,000 円／平米 38万6,802 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	80 ％
基準容積率	300 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	袋地等
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北東
道路幅員	16 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例E

事例番号	福山２２Ｔ６２ 比準価格算定　事例E
事例エリア
都道府県	広島県
市区町村	福山市
地域	広島県福山市南蔵王町５丁目１０１番
区域区分	市街化区域
用途地域	近隣商業地域
価格
取引価格 平米 坪	9万1,408 円／平米 30万2,195 円／坪
推定価格 平米 坪	10万735 円／平米 33万3,030 円／坪
標準価格 平米 坪	11万3,568 円／平米 37万5,456 円／坪
査定価格 平米 坪	11万7,000 円／平米 38万6,802 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	80 ％
基準容積率	300 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北
道路幅員	16 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情