路線価 (2023) 広島県福山市沖野上町4-477-5 坪・平米

路線価の対象の土地情報
標準地

住所
所在地	広島県 福山市広島県福山市沖野上町４丁目４７７番５
価格時点	2023 年
駅名	福山駅 から 2500m
路線価
1坪当たり	1坪 30万4,152 円
1平米当たり	1平米 9万2,000 円
標準地の鑑定額
標準地の鑑定額は不動産鑑定士により鑑定された土地価格です。鑑定士2名による各価格を掲載します。
不動産鑑定士の査定額(1)
鑑定評価日	2023年01月12日
調査実施日	2022年12月16日
鑑定評価額 総額	2,590万 円 (218 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 39万3,414 円 1平米 11万9,000 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
鑑定評価日	2023年01月13日
調査実施日	2022年12月06日
鑑定評価額 総額	2,590万 円 (218 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 39万3,414 円／坪 1平米 11万9,000 円／平米 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
市場の特性
(1) 同一需給圏の範囲は、ＪＲ福山駅南方の幹線道路沿い等を中心とする商業地一円。需要者の中心は、中低層店舗、営業所などの利用を目的とする地元企業である。当該地域周辺では新規出店が多く見られ、需要は年々増加傾向にある。取引される規模や価格帯はまちまちであり、需要の中心となる価格帯は見い出せない状況下にある。 (2) 　同一需給圏は、福山市の中心市街地であるＪＲ福山駅の南方の沖野上町及びその周辺の幹線道路沿い等を中心とする商業地一円である。需要者の中心は、中低層店舗、営業所などの利用を目的とする地元法人である。当該地域におけるコロナ禍前からの堅調な需要に加え、新型コロナの影響が薄れ社会経済活動が正常化しつつあること等から需要は活発化しつつある。また、取引の個別性が強いこと等から中心となる価格帯は見出せない。
試算価格の調整及び鑑定評価額の決定
(1) 比準価格は、同一需給圏内に所在する複数の取引事例を採用しており、現実の不動産市場を反映した信頼性の高い価格と認められる。周辺にはアパートや共同住宅も存するが、土地価格に見合う賃料水準が形成されていないため収益価格は低位に試算された。自用目的での取引が需要の大半を占める点に鑑み、市場性を反映した比準価格を重視し、収益価格を関連付け、前年公示価格及び価格形成要因の変動状況等に留意の上、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (2) 　比準価格は広く周辺の商業性を有する比較的新しい取引事例を比準した結果で現下の市場実勢を反映した価格である。収益価格は、需要実態が賃料収益に視点をおいた取引は少なく、地価水準に見合う賃料水準が形成されていないこと等から低位に求められた。本件では、市場実勢を反映し規範性が高い比準価格を重視し収益価格を参酌して、更に前年公示価格との価格バランス、今後の不動産市況の動向等を総合的に考量して、上記のとおり鑑定評価額を決定した。
交通
交通施設	福山駅南方
距離	2500 m
土地の状態
土地面積	65.9 坪 (218 平米)
私道分面積	0 平米
指定建ぺい率	80 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	300 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
形状	長方形
間口	1 m
奥行	2 m
現況	店舗兼住宅
構造	鉄骨造:S その他種類 鉄骨鉄筋コンクリート造:SRC 、 鉄筋コンクリート造:RC 、 鉄骨造:S 、 木造:W 、 ブロック造:B 、 軽量鉄骨:LS 、 その他（1～6以外、及び田、畑）
地上階数	3F
地下階数	B0
周辺の利用状況	中低層の店舗、営業所等が建ち並ぶ商業地域
接面道路の状況
方位	北西
道路幅員	20 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道 その他種類 国道 、 都道 、 道道 、 府道 、 県道 、 市道 、 区道 、 町道 、 村道 、 私道 、 農道 、 林道 、 区画街路 、 道路
側道の状況
側道方位	接面道路無（記載無含）
側道等接面状況	記載無し
水道／ガス／下水
水道／ガス／下水 設備の供給の有無
水道	有
ガス	有
下水道	有
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	近隣商業地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等1	駐車場付置義務（駐車付置義務）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
基準建ぺい率	80 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	300 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。

近隣地域

標準地	福山市広島県福山市沖野上町４丁目４７７番５
標準地の範囲
東	50 m
西	100 m
南	50 m
北	100 m
標準的使用
標準的使用	中低層店舗兼住宅地
画地の形状等
間口	10 m
奥行き	20 m
面積	200 m2
形状	長方形
地域の特性
地域の特性	特にない。
街路	２０ｍ市道
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	近隣商業地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等１	駐車場付置義務（駐車付置義務）
その他地域地区等２	その他
その他地域地区等３
指定建ぺい率	80 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	300 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
基準建ぺい率	80 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	300 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
地域の将来予測
(1)福山駅南方の幹線道路沿いに存する商業地域であり、店舗及びマンション用地としての需要が拡大しており、今後も地価は上昇傾向で推移するものと予測する。 (2)　福山駅南方を東西に走る幹線沿いに中低層の店舗、営業所等が見受けられる商業地域である。需給動向は活発化しつつあり今後の更なる発展が期待されるが、当面は現状維持にて推移するものと予測する。
近隣地域の比準価格
最有効使用判定	中低層店舗兼住宅地
不動産鑑定士の査定額(1)
比準価格	1坪 39万3,414 円 1平米 11万9,000 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
比準価格	1坪 39万3,414 円 1平米 11万9,000 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）

前年からの変動額

前年からの変動額
不動産鑑定士の査定 変動額(1)
2023年	1坪 39万3,414円 1平米 11万9,000円
前年から次年への変動率 3.5 ％
2022年	1坪 38万190円 1平米 11万5,000円
不動産鑑定士の査定 変動額(2)
2020年	1坪 39万3,414円 1平米 11万9,000円
前年から次年への変動率 3.5 ％
2019年	1坪 38万190円 1平米 11万5,000円
標準地区分	非表示
継続・新規区分	継続
一般的要因
(1)地域経済は概ね回復傾向にあり、福山市中心部の不動産需要は増加傾向にある。 (2)コロナ禍の影響がやや薄れ社会経済活動の正常化が進みつつある。宅地需要は上向き傾向で不動産市場は改善傾向で推移している。
地域要因
(1)中心部商業地の需要拡大等の影響を受け、地価は上昇傾向で推移している。 (2)特段の地域的変動要因は見受けられないが、中心商業地に次いで需要は根強く、地価は上昇傾向にて推移している。
個別的要因	(1)個別的要因に変動はない。 (2)個別的要因に変動はない。

土地価格の事例

比準価格算定　事例A

事例番号	福山２３Ｋ６７ 比準価格算定　事例A
事例エリア
都道府県	広島県
市区町村	福山市
地域	広島県福山市沖野上町４丁目４７７番５
区域区分	市街化区域
用途地域	近隣商業地域
価格
取引価格 平米 坪	13万385 円／平米 43万1,053 円／坪
推定価格 平米 坪	11万5,532 円／平米 38万1,949 円／坪
標準価格 平米 坪	11万8,010 円／平米 39万141 円／坪
査定価格 平米 坪	11万8,000 円／平米 39万108 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	90 ％
基準容積率	300 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南東
道路幅員	14 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例B

事例番号	福山２３Ｋ７４ 比準価格算定　事例B
事例エリア
都道府県	広島県
市区町村	福山市
地域	広島県福山市沖野上町４丁目４７７番５
区域区分	市街化区域
用途地域	工業地域
価格
取引価格 平米 坪	11万4,951 円／平米 38万28 円／坪
推定価格 平米 坪	11万7,595 円／平米 38万8,769 円／坪
標準価格 平米 坪	12万2,495 円／平米 40万4,968 円／坪
査定価格 平米 坪	12万2,000 円／平米 40万3,332 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南西
道路幅員	15 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例C

事例番号	福山２３Ｋ６７ 比準価格算定　事例C
事例エリア
都道府県	広島県
市区町村	福山市
地域	広島県福山市沖野上町４丁目４７７番５
区域区分	市街化区域
用途地域	近隣商業地域
価格
取引価格 平米 坪	10万9,549 円／平米 36万2,169 円／坪
推定価格 平米 坪	11万647 円／平米 36万5,799 円／坪
標準価格 平米 坪	11万7,961 円／平米 38万9,979 円／坪
査定価格 平米 坪	11万8,000 円／平米 39万108 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	90 ％
基準容積率	300 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南東
道路幅員	8 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況	四方路
側道方位1	北西
側道幅員1	4 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例D

事例番号	福山２３Ｋ７４ 比準価格算定　事例D
事例エリア
都道府県	広島県
市区町村	福山市
地域	広島県福山市沖野上町４丁目４７７番５
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種住居地域
価格
取引価格 平米 坪	11万7,220 円／平米 38万7,529 円／坪
推定価格 平米 坪	11万9,916 円／平米 39万6,442 円／坪
標準価格 平米 坪	12万36 円／平米 39万6,839 円／坪
査定価格 平米 坪	12万 円／平米 39万6,720 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南東
道路幅員	8.2 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例E

事例番号	福山２３Ｋ９８ 比準価格算定　事例E
事例エリア
都道府県	広島県
市区町村	福山市
地域	広島県福山市沖野上町４丁目４７７番５
区域区分	市街化区域
用途地域	近隣商業地域
価格
取引価格 平米 坪	13万4,129 円／平米 44万3,430 円／坪
推定価格 平米 坪	13万8,194 円／平米 45万6,869 円／坪
標準価格 平米 坪	11万8,621 円／平米 39万2,161 円／坪
査定価格 平米 坪	11万9,000 円／平米 39万3,414 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	90 ％
基準容積率	300 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	不整形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南
道路幅員	5 m
舗装状況	舗装
道路の種類	私道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	駐車場付置義務（駐車付置義務）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情