路線価 (2023) 広島県福山市鞆町鞆字石井町421-1 坪・平米

路線価の対象の土地情報
標準地

住所
所在地	広島県 福山市広島県福山市鞆町鞆字石井町４２１番１
価格時点	2023 年
駅名	福山駅 から 13000m
路線価
倍率方式	1.1 倍 倍率方式とは 倍率方式は、路線価が決められていないエリアの相続税評価方法です。この方式では、対象の土地の固定資産税評価額に一定の倍率を乗じて路線価となるものを計算します。
標準地の鑑定額
標準地の鑑定額は不動産鑑定士により鑑定された土地価格です。鑑定士2名による各価格を掲載します。
不動産鑑定士の査定額(1)
鑑定評価日	2023年01月11日
調査実施日	2022年12月02日
鑑定評価額 総額	2,750万 円 (500 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 18万1,830 円 1平米 5万5,000 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
鑑定評価日	2023年01月06日
調査実施日	2022年12月09日
鑑定評価額 総額	2,740万 円 (500 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 18万1,169 円／坪 1平米 5万4,800 円／平米 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
市場の特性
(1) 同一需給圏は、対象標準地を中心に市内周辺部の商業地域一円である。需要の中心は、小売店を営む地元企業等が中心と思われるが、県外の観光事業目的の法人もありうる。鞆地区の観光客数や有料観光施設への入場者数は近年減少傾向にあったが、全国旅行支援により、観光業界も一時的に息を吹き返してはいるが、コロナウイルスの感染状況により今後も経営が左右されるものと思われる。取引の中心価格帯は、街路条件や画地条件等により異なるため見出しにくい。 (2) 　同一需給圏は鞆地区を起点とする福山市南部における商業地域を中心とする圏域と判定した。需要者は地縁性を有する法人等が中心である。新型コロナウイルス感染症の影響もあって商況は低調であり宅地需要は弱含みに推移している。取引される規模や価格はまちまちであり中心となる価格帯の把握は困難な状況にある。
試算価格の調整及び鑑定評価額の決定
(1) 対象標準地が鞆地区の商業地域にあるため、比準価格の決定は主として幹線道路沿いの商業地域の取引事例から求めたが、市場性を反映した価格であると認められる。一方収益価格は、水呑町にある店舗等の賃貸事例から価格を求めたが、経済価値に見合う賃料ではないため価格は低位に求められた。以上から、比準価格を中心に収益価格を比較考量し、代表標準地との均衡にも留意して、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (2) 　比準価格は取引市場の実態を反映する実証的な価格として信頼し得るものと思料される。一方、当該地域は土地価格に見合う賃料水準が形成されておらず、賃貸経営による経済合理性が成立していないことから収益価格は低位に求められた。したがって本件では、比準価格を中心に、収益価格を参酌し、代表標準地からの検討を踏まえ、需給動向及び地域的価格バランスに留意の上、鑑定評価額を上記のとおり決定した。
交通
交通施設	福山駅南方
距離	13000 m
土地の状態
土地面積	151.2 坪 (500 平米)
私道分面積	0 平米
指定建ぺい率	80 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	400 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
形状	長方形
間口	1 m
奥行	2 m
現況	旅館
構造	鉄筋コンクリート造:RC その他種類 鉄骨鉄筋コンクリート造:SRC 、 鉄筋コンクリート造:RC 、 鉄骨造:S 、 木造:W 、 ブロック造:B 、 軽量鉄骨:LS 、 その他（1～6以外、及び田、畑）
地上階数	6F
地下階数	B0
周辺の利用状況	店舗、旅館等の多い観光地の商業地域
接面道路の状況
方位	東
道路幅員	16.5 m
舗装状況	舗装
道路の種類	県道 その他種類 国道 、 都道 、 道道 、 府道 、 県道 、 市道 、 区道 、 町道 、 村道 、 私道 、 農道 、 林道 、 区画街路 、 道路
側道の状況
側道方位	接面道路無（記載無含）
側道等接面状況	三方路
水道／ガス／下水
水道／ガス／下水 設備の供給の有無
水道	有
ガス	無
下水道	有
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	商業地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
基準建ぺい率	90 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	400 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。

近隣地域

標準地	福山市広島県福山市鞆町鞆字石井町４２１番１
標準地の範囲
東	50 m
西	50 m
南	200 m
北	150 m
標準的使用
標準的使用	中層店舗兼共同住宅地
画地の形状等
間口	16 m
奥行き	31 m
面積	500 m2
形状	ほぼ長方形
地域の特性
地域の特性	特にない。
街路	１６．５ｍ県道
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	商業地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等１	その他
その他地域地区等２	その他
その他地域地区等３
指定建ぺい率	80 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	400 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
基準建ぺい率	90 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	400 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
地域の将来予測
(1)観光客数は新型コロナに左右されるが、全国旅行支援が令和４年秋に始まり当該地域への観光客数も盛り返しているものと思われる。今後は新型コロナの影響を受けつつも、観光客数は増加してゆくものと思われる。 (2)　観光地の商業地域であり現状維持傾向で推移するものと予測する。新型コロナウイルス感染症の影響もあって地価はやや下落基調にて推移するものと予測する。
近隣地域の比準価格
最有効使用判定	中層店舗兼共同住宅地
不動産鑑定士の査定額(1)
比準価格	1坪 18万6,789 円 1平米 5万6,500 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
比準価格	1坪 18万1,169 円 1平米 5万4,800 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）

前年からの変動額

前年からの変動額
不動産鑑定士の査定 変動額(1)
2023年	1坪 18万6,789円 1平米 5万6,500円
前年から次年への変動率 -0.7 ％
2022年	1坪 18万3,152円 1平米 5万5,400円
不動産鑑定士の査定 変動額(2)
2020年	1坪 18万1,169円 1平米 5万4,800円
前年から次年への変動率 -1.1 ％
2019年	1坪 18万3,152円 1平米 5万5,400円
標準地区分	代表標準地
継続・新規区分	継続
一般的要因
(1)昨年秋の新型コロナ感染者数の減少等により、福山駅前周辺の利便性の優る商業地や住宅地等の不動産需要は回復傾向にある。 (2)　先行き不透明な中、地域経済の緩やかな回復基調及び低金利を背景としつつ、市中心部と郊外における二極化の様相が継続している。
地域要因
(1)新型コロナの影響で鞆地区への入り込み観光客数は回復傾向にあるものの、地価はやや下落傾向で推移している。 (2)　特段の物理的な変動要因は見受けられないが、新型コロナの影響下にあって、地価は弱含みに推移している。
個別的要因	(1)個別的要因に変動はない。 (2)　個別的要因に変動はない。

土地価格の事例

比準価格算定　事例A

事例番号	福山２２Ｔ９３ 比準価格算定　事例A
事例エリア
都道府県	広島県
市区町村	福山市
地域	広島県福山市鞆町鞆字石井町４２１番１
区域区分	市街化区域
用途地域	近隣商業地域
価格
取引価格 平米 坪	4万1,013 円／平米 13万5,589 円／坪
推定価格 平米 坪	4万2,654 円／平米 14万1,014 円／坪
標準価格 平米 坪	6万5,420 円／平米 21万6,279 円／坪
査定価格 平米 坪	6万7,400 円／平米 22万2,824 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	80 ％
基準容積率	240 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北東
道路幅員	4 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例B

事例番号	福山２２Ｔ９３ 比準価格算定　事例B
事例エリア
都道府県	広島県
市区町村	福山市
地域	広島県福山市鞆町鞆字石井町４２１番１
区域区分	市街化区域
用途地域	近隣商業地域
価格
取引価格 平米 坪	2万7,351 円／平米 9万422 円／坪
推定価格 平米 坪	3万7,891 円／平米 12万5,268 円／坪
標準価格 平米 坪	5万2,847 円／平米 17万4,712 円／坪
査定価格 平米 坪	5万4,400 円／平米 17万9,846 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	80 ％
基準容積率	300 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	不整形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北
道路幅員	5 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況	三方路
側道方位1	東
側道幅員1	3.6 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例C

事例番号	福山２２Ｋ４４ 比準価格算定　事例C
事例エリア
都道府県	広島県
市区町村	福山市
地域	広島県福山市鞆町鞆字石井町４２１番１
区域区分	市街化区域
用途地域	商業地域
価格
取引価格 平米 坪	6万230 円／平米 19万9,120 円／坪
推定価格 平米 坪	5万9,144 円／平米 19万5,530 円／坪
標準価格 平米 坪	5万7,421 円／平米 18万9,834 円／坪
査定価格 平米 坪	5万9,100 円／平米 19万5,385 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	90 ％
基準容積率	400 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	不整形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北西
道路幅員	16 m
舗装状況	舗装
道路の種類	県道
側道
側道等の接面状況	側道
側道方位1	西
側道幅員1	9 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例D

事例番号	福山２３Ｋ８４ 比準価格算定　事例D
事例エリア
都道府県	広島県
市区町村	福山市
地域	広島県福山市鞆町鞆字石井町４２１番１
区域区分	市街化区域
用途地域	準住居地域
価格
取引価格 平米 坪	6万909 円／平米 20万1,365 円／坪
推定価格 平米 坪	5万9,371 円／平米 19万6,281 円／坪
標準価格 平米 坪	5万3,729 円／平米 17万7,628 円／坪
査定価格 平米 坪	5万5,300 円／平米 18万2,822 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	70 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	東
道路幅員	25 m
舗装状況	舗装
道路の種類	県道
側道
側道等の接面状況	四方路
側道方位1	西
側道幅員1	6 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情