路線価 (2023) 広島県福山市新市町大字新市655 坪・平米

路線価の対象の土地情報
標準地

住所
所在地	広島県 福山市広島県福山市新市町大字新市６５５番
価格時点	2023 年
駅名	新市駅 から 220m
路線価
1坪当たり	1坪 12万5,628 円
1平米当たり	1平米 3万8,000 円
標準地の鑑定額
標準地の鑑定額は不動産鑑定士により鑑定された土地価格です。鑑定士2名による各価格を掲載します。
不動産鑑定士の査定額(1)
鑑定評価日	2023年01月06日
調査実施日	2022年12月05日
鑑定評価額 総額	940万 円 (200 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 15万5,382 円 1平米 4万7,000 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
鑑定評価日	2023年01月06日
調査実施日	2022年12月05日
鑑定評価額 総額	940万 円 (200 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 15万5,382 円／坪 1平米 4万7,000 円／平米 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
市場の特性
(1) 同一需給圏は新市町新市を主体に周辺市町の近隣型店舗等が建ち並ぶ商業地域の存する範囲となる。典型的需要者は当該地域に地縁を有し小規模店舗の経営を目的とする自営業者等が想定される。新市駅に近接し金融機関をはじめ店舗等の相応の集積をもつエリアであるが、拡幅改良事業が進む南側の国道沿道に比し発展的動向は見られず地価は下落を続けている。画地規模等により価格水準が異なるため中心となる価格帯は把握困難である。 (2) 同一需給圏は福山市北部及び府中市までの商業地域及び商住混在地域の圏域である。主たる需要者は同一需給圏内に地縁的選好性を有する個人事業主及び中小資本の法人等である。古くからの近隣商業地域のため、国道４８６号線沿いの路線商業施設と比して顧客吸引力が劣り商況は低迷しており、需要は低調である。商業地の取引件数が少なく画地規模等も多様であり、需要の中心となる価格帯を把握することは困難な状況にある。
試算価格の調整及び鑑定評価額の決定
(1) 比準価格は新市町及び隣接の駅家町において商業性を有する土地取引事例により求めており、実証性から説得力が高い。一方、店舗兼住宅の賃貸経営を想定し求めた収益価格は、賃貸市場の成熟の程度が低く地価に見合う賃料水準に達していないため低位に算定された。以上より、収益価格は参考にとどめ、代表標準地との均衡並びに前年価格との関連を踏まえ、上記のとおり比準価格をもって鑑定評価額を決定した。 (2) 比準価格は、価格牽連性が認められ、類似性を有する現実の商業地事例を価格判定の基礎とするものであり、実証的かつ説得力を有する。また当地域は小規模な店舗等が建ち並ぶ近隣型の商業地域であるが、投下資本及び土地価格に見合う賃料水準は形成されておらず、収益価格は低位に試算された。よって本件では比準価格を重視し、収益価格を参考に、代表標準地との比較検討並びに最近の市場動向等も十分勘案して、上記の通り鑑定評価額を決定した。
交通
交通施設	新市駅北東方
距離	220 m
土地の状態
土地面積	60.5 坪 (200 平米)
私道分面積	0 平米
指定建ぺい率	80 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	300 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
形状	長方形
間口	1 m
奥行	3 m
現況	店舗兼住宅
構造	木造:W その他種類 鉄骨鉄筋コンクリート造:SRC 、 鉄筋コンクリート造:RC 、 鉄骨造:S 、 木造:W 、 ブロック造:B 、 軽量鉄骨:LS 、 その他（1～6以外、及び田、畑）
地上階数	2F
地下階数	B0
周辺の利用状況	小売店舗等が建ち並ぶ古くからの商業地域
接面道路の状況
方位	南西
道路幅員	8 m
舗装状況	舗装
道路の種類	県道 その他種類 国道 、 都道 、 道道 、 府道 、 県道 、 市道 、 区道 、 町道 、 村道 、 私道 、 農道 、 林道 、 区画街路 、 道路
側道の状況
側道方位	南東
側道等接面状況	側道
水道／ガス／下水
水道／ガス／下水 設備の供給の有無
水道	無
ガス	無
下水道	有
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	近隣商業地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等1	駐車場付置義務（駐車付置義務）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
基準建ぺい率	80 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	300 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。

近隣地域

標準地	福山市広島県福山市新市町大字新市６５５番
標準地の範囲
東	100 m
西	100 m
南	50 m
北	50 m
標準的使用
標準的使用	店舗併用住宅地
画地の形状等
間口	9 m
奥行き	22 m
面積	200 m2
形状	ほぼ長方形
地域の特性
地域の特性	特にない
街路	８ｍ県道
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	近隣商業地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等１	駐車場付置義務（駐車付置義務）
その他地域地区等２	その他
その他地域地区等３
指定建ぺい率	80 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	300 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
基準建ぺい率	80 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	300 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
地域の将来予測
(1)新市町の中心を形成する旧来からの商業地域であるが商況に活発さはみられず、今後も当面は現状維持で推移するものと予測する。 (2)旧態依然とした商業地域であり地域要因に特段の変動は認められず、暫くは現状維持程度で推移すると予測する。
近隣地域の比準価格
最有効使用判定	店舗併用住宅地
不動産鑑定士の査定額(1)
比準価格	1坪 15万5,382 円 1平米 4万7,000 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
比準価格	1坪 15万5,382 円 1平米 4万7,000 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）

前年からの変動額

前年からの変動額
不動産鑑定士の査定 変動額(1)
2023年	1坪 15万5,382円 1平米 4万7,000円
前年から次年への変動率 -0.6 ％
2022年	1坪 15万6,374円 1平米 4万7,300円
不動産鑑定士の査定 変動額(2)
2020年	1坪 15万5,382円 1平米 4万7,000円
前年から次年への変動率 -0.6 ％
2019年	1坪 15万6,374円 1平米 4万7,300円
標準地区分	代表標準地
継続・新規区分	継続
一般的要因
(1)福山市北西部の新市町及び周辺地域で人口は横ばいから減少傾向で推移している。土地取引件数も前年比で概ね横ばいである。 (2)景気は持ち直しの動きが見られるが、物価上昇等の懸念事項も有し先行き不透明感が残る。市内の地価動向は利便性等による二極化が継続している。
地域要因
(1)空家となっていた旧来からの築古建物の取壊しが散見され、街並みが緩やかに更新されている。 (2)地域要因は静態的で特段の変動は認められないが、旧来型の商業地に対する需要は低調であり、地価は若干ながら弱含みである。
個別的要因	(1)個別的要因に変動はない。 (2)個別的要因に変動はない。

土地価格の事例

比準価格算定　事例A

事例番号	福山２２Ｔ７４ 比準価格算定　事例A
事例エリア
都道府県	広島県
市区町村	福山市
地域	広島県福山市新市町大字新市６５５番
区域区分	市街化区域
用途地域	準住居地域
価格
取引価格 平米 坪	6万1,827 円／平米 20万4,400 円／坪
推定価格 平米 坪	5万9,449 円／平米 19万6,538 円／坪
標準価格 平米 坪	4万7,597 円／平米 15万7,356 円／坪
査定価格 平米 坪	4万7,600 円／平米 15万7,366 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	70 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北
道路幅員	11 m
舗装状況	舗装
道路の種類	国道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	東
側道幅員1	4.4 m
側道方位2	西
側道幅員2	4.4 m
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例B

事例番号	福山２２Ｔ０４ 比準価格算定　事例B
事例エリア
都道府県	広島県
市区町村	福山市
地域	広島県福山市新市町大字新市６５５番
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種住居地域
価格
取引価格 平米 坪	4万3,046 円／平米 14万2,310 円／坪
推定価格 平米 坪	4万3,924 円／平米 14万5,213 円／坪
標準価格 平米 坪	4万6,382 円／平米 15万3,339 円／坪
査定価格 平米 坪	4万6,400 円／平米 15万3,398 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	70 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	東
道路幅員	16 m
舗装状況	舗装
道路の種類	県道
側道
側道等の接面状況	側道
側道方位1	北
側道幅員1	3 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例C

事例番号	福山２３Ｋ０４ 比準価格算定　事例C
事例エリア
都道府県	広島県
市区町村	福山市
地域	広島県福山市新市町大字新市６５５番
区域区分	市街化区域
用途地域	第2種住居地域
価格
取引価格 平米 坪	3万9,194 円／平米 12万9,575 円／坪
推定価格 平米 坪	4万1,665 円／平米 13万7,744 円／坪
標準価格 平米 坪	4万9,133 円／平米 16万2,434 円／坪
査定価格 平米 坪	4万9,100 円／平米 16万2,325 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北
道路幅員	8 m
舗装状況	舗装
道路の種類	県道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例D

事例番号	福山２２Ｔ０４ 比準価格算定　事例D
事例エリア
都道府県	広島県
市区町村	福山市
地域	広島県福山市新市町大字新市６５５番
区域区分	市街化区域
用途地域	第2種住居地域
価格
取引価格 平米 坪	3万5,189 円／平米 11万6,335 円／坪
推定価格 平米 坪	3万5,189 円／平米 11万6,335 円／坪
標準価格 平米 坪	4万3,443 円／平米 14万3,623 円／坪
査定価格 平米 坪	4万3,400 円／平米 14万3,480 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北
道路幅員	8 m
舗装状況	舗装
道路の種類	県道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情