路線価 (2023) 広島県福山市王子町2-31-1外 坪・平米

路線価の対象の土地情報
標準地

住所
所在地	広島県 福山市広島県福山市王子町２丁目３１番１外
価格時点	2023 年
駅名	福山駅 から 2100m
路線価
1坪当たり	1坪 27万7,704 円
1平米当たり	1平米 8万4,000 円
標準地の鑑定額
標準地の鑑定額は不動産鑑定士により鑑定された土地価格です。鑑定士2名による各価格を掲載します。
不動産鑑定士の査定額(1)
鑑定評価日	2023年01月11日
調査実施日	2022年12月02日
鑑定評価額 総額	9,550万 円 (884 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 35万7,048 円 1平米 10万8,000 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
鑑定評価日	2023年01月13日
調査実施日	2022年12月06日
鑑定評価額 総額	9,550万 円 (884 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 35万7,048 円／坪 1平米 10万8,000 円／平米 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
市場の特性
(1) 同一需給圏は、対象標準地のある国道２号等の幹線道路沿いを主に、準幹線道路沿いの商業地域一帯である。需要者の中心は、量販店や沿道サービス業務を営む県内の事業主や事業を全国展開する法人である。当該地域には近年大規模店の出店等がある。昨年の景気は新型コロナの影響はあったが後半は回復傾向にあった。また当該地域の不動産に対しては根強い人気がある。不動産の取引価格は、規模等により単価も異なるため需要の中心となる価格帯は見出せない。 (2) 　同一需給圏は、福山市の中心市街地であるＪＲ福山駅の東方の王子町及びその周辺の幹線道路沿い等を中心とする商業地域一円である。需要者の中心は、沿道型店舗、営業所等の利用を目的とする地元法人であるが、全国展開の法人等も含まれる。大型店舗等が建つ路線商業地域であり、根強い需要に加え新型コロナの影響が薄れ社会経済活動の改善により需要は活発化しつつある。また、取引の個別性が強いこと等から中心となる価格帯は見出せない。
試算価格の調整及び鑑定評価額の決定
(1) 比準価格は、道路の幅員も広く車両通行量も多い対象標準地と同じ幹線道路沿いにある取引事例を主に求めたものであり、規範性は高いものと認められる。一方収益価格は、商業地においては有効な手法であるが、賃料は独自の市場があり、取引価格と同様の価格変動はしないため比準価格に比較して低めに求められた。以上検討の結果、比準価格を中心に収益価格は比較考量して、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (2) 　比準価格は幹線道路沿いの比較的新しい事例を比準した結果で現下の市場実勢を反映した価格である。収益価格は、当該地域において地価水準に見合う賃料水準が形成されていないこと等から低位に求められた。本件では、需要実態の中心が自用目的であること等から、比準価格を重視し収益価格を関連付け、更に前年公示価格との価格バランス、幹線沿い商業地等の不動産市況の動向等を総合的に考量して、上記のとおり鑑定評価額を決定した。
交通
交通施設	福山駅東方
距離	2100 m
土地の状態
土地面積	267.4 坪 (884 平米)
私道分面積	0 平米
指定建ぺい率	60 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	200 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
形状	長方形
間口	1.2 m
奥行	1 m
現況	事務所
構造	鉄筋コンクリート造:RC その他種類 鉄骨鉄筋コンクリート造:SRC 、 鉄筋コンクリート造:RC 、 鉄骨造:S 、 木造:W 、 ブロック造:B 、 軽量鉄骨:LS 、 その他（1～6以外、及び田、畑）
地上階数	3F
地下階数	B0
周辺の利用状況	中低層の店舗、営業所等が建つ路線商業地域
接面道路の状況
方位	南
道路幅員	25 m
舗装状況	舗装
道路の種類	国道 その他種類 国道 、 都道 、 道道 、 府道 、 県道 、 市道 、 区道 、 町道 、 村道 、 私道 、 農道 、 林道 、 区画街路 、 道路
側道の状況
側道方位	接面道路無（記載無含）
側道等接面状況	記載無し
水道／ガス／下水
水道／ガス／下水 設備の供給の有無
水道	有
ガス	無
下水道	有
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	準工業地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
基準建ぺい率	70 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	200 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。

近隣地域

標準地	福山市広島県福山市王子町２丁目３１番１外
標準地の範囲
東	200 m
西	240 m
南	15 m
北	15 m
標準的使用
標準的使用	店舗兼事務所地
画地の形状等
間口	33 m
奥行き	27 m
面積	900 m2
形状	ほぼ長方形
地域の特性
地域の特性	特にない
街路	２５ｍ国道
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	準工業地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等１	その他
その他地域地区等２	その他
その他地域地区等３
指定建ぺい率	60 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	200 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
基準建ぺい率	70 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	200 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
地域の将来予測
(1)対象標準地のある国道２号沿いの路線商業地域には大規模家電店舗等が出店しており、来店客数も多い。当該地域は特段の地域的変動要因はないものの、地価は当分の間強含みに推移するものと予測する。 (2)　国道２号線沿いに中低層の店舗等が建つ路線商業地域で周辺には大型店舗が比較的多く立地する。客足の流動性も良く商業地としての更なる熟成が期待される地域であるが、当面は現状維持にて推移するものと予測する。
近隣地域の比準価格
最有効使用判定	店舗兼事務所地
不動産鑑定士の査定額(1)
比準価格	1坪 36万3,660 円 1平米 11万 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
比準価格	1坪 36万354 円 1平米 10万9,000 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）

前年からの変動額

前年からの変動額
不動産鑑定士の査定 変動額(1)
2023年	1坪 36万3,660円 1平米 11万円
前年から次年への変動率 2.9 ％
2022年	1坪 34万7,130円 1平米 10万5,000円
不動産鑑定士の査定 変動額(2)
2020年	1坪 36万354円 1平米 10万9,000円
前年から次年への変動率 2.9 ％
2019年	1坪 34万7,130円 1平米 10万5,000円
標準地区分	非表示
継続・新規区分	継続
一般的要因
(1)昨年秋の新型コロナ感染者数の減少等により、福山駅前周辺の利便性の優る商業地や住宅地等の不動産需要は回復傾向にある。 (2)コロナ禍の影響がやや薄れ社会経済活動の正常化が進みつつある。宅地需要は上向き傾向で不動産市場は改善傾向で推移している。
地域要因
(1)大規模店舗が複数立地する当該地域は集客力が高く、土地価格は回復傾向にあり不動産に対する需要は根強い。 (2)特段の地域的変動要因は見受けられないが、集客力のある大型店が集積する地域の需要は根強く、地価は上昇傾向にて推移している。
個別的要因	(1)個別的要因に変動はない。 (2)個別的要因に変動はない。

土地価格の事例

比準価格算定　事例A

事例番号	福山２２Ｔ６２ 比準価格算定　事例A
事例エリア
都道府県	広島県
市区町村	福山市
地域	広島県福山市王子町２丁目３１番１外
区域区分	市街化区域
用途地域	近隣商業地域
価格
取引価格 平米 坪	10万1,124 円／平米 33万4,316 円／坪
推定価格 平米 坪	11万5,084 円／平米 38万468 円／坪
標準価格 平米 坪	10万9,813 円／平米 36万3,042 円／坪
査定価格 平米 坪	11万 円／平米 36万3,660 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	100 ％
基準容積率	300 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	ほぼ台形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南
道路幅員	36 m
舗装状況	舗装
道路の種類	国道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	南東
側道幅員1	14 m
側道方位2	北
側道幅員2	12 m
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例B

事例番号	福山２３Ｋ５６ 比準価格算定　事例B
事例エリア
都道府県	広島県
市区町村	福山市
地域	広島県福山市王子町２丁目３１番１外
区域区分	市街化区域
用途地域	準工業地域
価格
取引価格 平米 坪	7万1,531 円／平米 23万6,481 円／坪
推定価格 平米 坪	9万9,806 円／平米 32万9,959 円／坪
標準価格 平米 坪	10万9,436 円／平米 36万1,795 円／坪
査定価格 平米 坪	10万9,000 円／平米 36万354 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	70 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	ほぼ整形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北
道路幅員	26 m
舗装状況	舗装
道路の種類	国道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	西
側道幅員1	4.8 m
側道方位2	南
側道幅員2	3.4 m
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例C

事例番号	福山２２Ｋ９２ 比準価格算定　事例C
事例エリア
都道府県	広島県
市区町村	福山市
地域	広島県福山市王子町２丁目３１番１外
区域区分	市街化区域
用途地域	近隣商業地域
価格
取引価格 平米 坪	7万9,697 円／平米 26万3,478 円／坪
推定価格 平米 坪	8万2,008 円／平米 27万1,118 円／坪
標準価格 平米 坪	10万8,047 円／平米 35万7,203 円／坪
査定価格 平米 坪	10万8,000 円／平米 35万7,048 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	80 ％
基準容積率	300 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南
道路幅員	20 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況	四方路
側道方位1	北
側道幅員1	1 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	駐車場付置義務（駐車付置義務）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例D

事例番号	福山２３Ｋ７４ 比準価格算定　事例D
事例エリア
都道府県	広島県
市区町村	福山市
地域	広島県福山市王子町２丁目３１番１外
区域区分	市街化区域
用途地域	近隣商業地域
価格
取引価格 平米 坪	5万3,942 円／平米 17万8,332 円／坪
推定価格 平米 坪	9万5,054 円／平米 31万4,249 円／坪
標準価格 平米 坪	8万6,334 円／平米 28万5,420 円／坪
査定価格 平米 坪	8万6,300 円／平米 28万5,308 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	80 ％
基準容積率	300 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	不整形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南西
道路幅員	25 m
舗装状況	舗装
道路の種類	県道
側道
側道等の接面状況	四方路
側道方位1	北東
側道幅員1	4 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例E

事例番号	福山２２Ｔ９２ 比準価格算定　事例E
事例エリア
都道府県	広島県
市区町村	福山市
地域	広島県福山市王子町２丁目３１番１外
区域区分	市街化区域
用途地域	準住居地域
価格
取引価格 平米 坪	8万2,514 円／平米 27万2,791 円／坪
推定価格 平米 坪	8万3,669 円／平米 27万6,610 円／坪
標準価格 平米 坪	11万2,307 円／平米 37万1,287 円／坪
査定価格 平米 坪	11万2,000 円／平米 37万272 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南
道路幅員	20 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情