路線価 (2023) 広島県福山市曙町5-140 坪・平米

路線価の対象の土地情報
標準地

住所
所在地	広島県 福山市広島県福山市曙町５丁目１４０番
価格時点	2023 年
駅名	福山駅 から 4100m
路線価
1坪当たり	1坪 24万4,644 円
1平米当たり	1平米 7万4,000 円
標準地の鑑定額
標準地の鑑定額は不動産鑑定士により鑑定された土地価格です。鑑定士2名による各価格を掲載します。
不動産鑑定士の査定額(1)
鑑定評価日	2023年01月10日
調査実施日	2022年12月05日
鑑定評価額 総額	7,420万 円 (762 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 32万2,004 円 1平米 9万7,400 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
鑑定評価日	2023年01月03日
調査実施日	2022年12月18日
鑑定評価額 総額	7,420万 円 (762 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 32万2,004 円／坪 1平米 9万7,400 円／平米 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
市場の特性
(1) 同一需給圏は福山市内中心部から背後人口の多い外延部の路線商業地域を中心とした一円である。需要者は県内外の事業法人等である。当該地域は中小規模の店舗立地適地であり、相応の需要が認められ、とりわけ広大地の土地需要は稀少性から定借を含め強含みで推移している。取引は規模、画地条件等が多種多様で、中心的価格帯は見出し難い。 (2) 同一需給圏は福山市中心市街地外縁に位置する路線商業地域乃至その周辺地域一円。主要な需要者は地縁性を有する個人・法人等と推測されるが、賃貸借に拠る収益性を重視した取引は依然として類型的な偏りがやや顕著であり、中心的取引はあくまで自用取引と認識されること等に鑑みれば、当該収益性は価格判定指標として充分な有用性を認め得ない。また、画地条件の多彩さや事情を帯びた取引が相対的に多いこと等により、中心的価格帯は見出し難い状況にある。
試算価格の調整及び鑑定評価額の決定
(1) 比準価格は、同一需給圏内における路線商業地域、繁華な商業地域の事例を採用した。要因比較も適正で、価格は市場実態に即した価格で信頼性、規範性は高い。収益価格は、賃料水準の停滞、建材上昇等もあり投資額に見合った収益が得られず低位に求められた。従って本件では、市場実態の直接的反映で優る比準価格に規範性の重点を置き、収益価格については参酌に留め、代表標準地との均衡にも留意の上、鑑定評価額を上記の通り決定した。 (2) 上記比準価格は、同一需給圏内における取引数が希少化傾向にある中、相対的に価格牽連性の高い事例を軸に秤量的な判断の下に求められたものであり、市場実態を反映した実証的価格として相応の規範性が認められる。よって本件では当該価格を中心として考量し、市場特性に鑑み収益価格については参考に留め、代表標準地からの規準価格との均衡性並びに近時の社会経済情勢及びその趨勢等にも充分に留意の上、妥当と認められる鑑定評価額を標記の通り決定した。
交通
交通施設	福山駅南東方
距離	4100 m
土地の状態
土地面積	230.5 坪 (762 平米)
私道分面積	0 平米
指定建ぺい率	60 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	200 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
形状	長方形
間口	1 m
奥行	1.5 m
現況	店舗
構造	鉄骨造:S その他種類 鉄骨鉄筋コンクリート造:SRC 、 鉄筋コンクリート造:RC 、 鉄骨造:S 、 木造:W 、 ブロック造:B 、 軽量鉄骨:LS 、 その他（1～6以外、及び田、畑）
地上階数	1F
地下階数	B0
周辺の利用状況	中規模な店舗等が建ち並ぶ路線商業地域
接面道路の状況
方位	北
道路幅員	20 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道 その他種類 国道 、 都道 、 道道 、 府道 、 県道 、 市道 、 区道 、 町道 、 村道 、 私道 、 農道 、 林道 、 区画街路 、 道路
側道の状況
側道方位	接面道路無（記載無含）
側道等接面状況	背面道
水道／ガス／下水
水道／ガス／下水 設備の供給の有無
水道	有
ガス	有
下水道	有
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	準住居地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
基準建ぺい率	70 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	200 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。

近隣地域

標準地	福山市広島県福山市曙町５丁目１４０番
標準地の範囲
東	300 m
西	400 m
南	0 m
北	80 m
標準的使用
標準的使用	路線型商業施設等敷地
画地の形状等
間口	22 m
奥行き	35 m
面積	770 m2
形状	ほぼ長方形
地域の特性
地域の特性	特にない
街路	２０ｍ市道
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	準住居地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等１	その他
その他地域地区等２	その他
その他地域地区等３
指定建ぺい率	60 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	200 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
基準建ぺい率	70 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	200 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
地域の将来予測
(1)沿道サービス店の多い郊外路線商業地域である。商業出店の需要は強く、地価は強含みで推移するものと予測する。 (2)地域幹線沿いに店舗・事業所等が建ち並ぶ商業地域であり、底堅い潜在的需要に支えられ新規投資も継続的に見受けられることから、当面は現状維持乃至緩やかな熟成傾向で推移するものと予測される。
近隣地域の比準価格
最有効使用判定	路線型商業施設敷地
不動産鑑定士の査定額(1)
比準価格	1坪 32万2,004 円 1平米 9万7,400 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
比準価格	1坪 32万2,004 円 1平米 9万7,400 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）

前年からの変動額

前年からの変動額
不動産鑑定士の査定 変動額(1)
2023年	1坪 32万2,004円 1平米 9万7,400円
前年から次年への変動率 2.5 ％
2022年	1坪 31万4,070円 1平米 9万5,000円
不動産鑑定士の査定 変動額(2)
2020年	1坪 32万2,004円 1平米 9万7,400円
前年から次年への変動率 2.5 ％
2019年	1坪 31万4,070円 1平米 9万5,000円
標準地区分	代表標準地
継続・新規区分	継続
一般的要因
(1)円安インフレ下での、金融緩和の継続、人口減少と空家増加、住宅建材等の値上がり、新型コロナの長引く影響から地価は二極化傾向を強め推移。 (2)地域経済に明確な好転は見受けられないものの、良好な融資環境等を背景に、市場性の良好な不動産については比較的堅調な需要が継続している。
地域要因
(1)希少性、利便性、繁華性の高い路線商業地で需要は高く、供給不足の中、地価は上昇傾向にある。 (2)地域要因に特段の物理的変動は認められないが、個別的な市場性の如何による市場内での相対的格差がやや鮮明になりつつある。
個別的要因	(1)個別的要因に変動はない。 (2)個別的要因に特段の変動は認められない。

土地価格の事例

比準価格算定　事例A

事例番号	福山２３Ｋ６７ 比準価格算定　事例A
事例エリア
都道府県	広島県
市区町村	福山市
地域	広島県福山市曙町５丁目１４０番
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種住居地域
価格
取引価格 平米 坪	7万1,489 円／平米 23万6,343 円／坪
推定価格 平米 坪	7万3,133 円／平米 24万1,778 円／坪
標準価格 平米 坪	9万5,849 円／平米 31万6,877 円／坪
査定価格 平米 坪	9万7,800 円／平米 32万3,327 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	180 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北東
道路幅員	4.5 m
舗装状況	舗装
道路の種類	私道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例B

事例番号	福山２２Ｋ９２ 比準価格算定　事例B
事例エリア
都道府県	広島県
市区町村	福山市
地域	広島県福山市曙町５丁目１４０番
区域区分	市街化区域
用途地域	近隣商業地域
価格
取引価格 平米 坪	7万9,697 円／平米 26万3,478 円／坪
推定価格 平米 坪	8万2,008 円／平米 27万1,118 円／坪
標準価格 平米 坪	9万4,917 円／平米 31万3,796 円／坪
査定価格 平米 坪	9万6,800 円／平米 32万21 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	80 ％
基準容積率	300 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南
道路幅員	20 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況	四方路
側道方位1	北
側道幅員1	1 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	駐車場付置義務（駐車付置義務）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例C

事例番号	福山２３Ｋ６７ 比準価格算定　事例C
事例エリア
都道府県	広島県
市区町村	福山市
地域	広島県福山市曙町５丁目１４０番
区域区分	市街化区域
用途地域	準工業地域
価格
取引価格 平米 坪	4万9,036 円／平米 16万2,113 円／坪
推定価格 平米 坪	5万3,692 円／平米 17万7,506 円／坪
標準価格 平米 坪	9万6,395 円／平米 31万8,682 円／坪
査定価格 平米 坪	9万8,300 円／平米 32万4,980 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	貸家建付地
形状	長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北
道路幅員	7.3 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例D

事例番号	福山２３Ｋ６７ 比準価格算定　事例D
事例エリア
都道府県	広島県
市区町村	福山市
地域	広島県福山市曙町５丁目１４０番
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種住居地域
価格
取引価格 平米 坪	8万6,951 円／平米 28万7,460 円／坪
推定価格 平米 坪	8万8,168 円／平米 29万1,483 円／坪
標準価格 平米 坪	9万5,523 円／平米 31万5,799 円／坪
査定価格 平米 坪	9万7,400 円／平米 32万2,004 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北西
道路幅員	9.6 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情