路線価 (2023) 広島県福山市御門町3-99外 坪・平米

路線価の対象の土地情報
標準地

住所
所在地	広島県 福山市広島県福山市御門町３丁目９９番外
価格時点	2023 年
駅名	福山駅 から 1900m
路線価
1坪当たり	1坪 31万4,070 円
1平米当たり	1平米 9万5,000 円
標準地の鑑定額
標準地の鑑定額は不動産鑑定士により鑑定された土地価格です。鑑定士2名による各価格を掲載します。
不動産鑑定士の査定額(1)
鑑定評価日	2023年01月13日
調査実施日	2022年12月09日
鑑定評価額 総額	7,870万 円 (645 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 40万3,332 円 1平米 12万2,000 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
鑑定評価日	2023年01月03日
調査実施日	2022年12月18日
鑑定評価額 総額	7,870万 円 (645 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 40万3,332 円／坪 1平米 12万2,000 円／平米 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
市場の特性
(1) 　当該地域は、福山市南部外縁に所在する商住混在地域で、同一需給圏は、福山市中心部及び中心部周縁の既存商業地域である。需要者の中心は福山市内の個人あるいは法人等。福山市中心部における商業地の地価は回復傾向にあり、地価はやや強含みで推移している。取引される規模等による個別性が強く価格帯はまちまちであり、需要の中心となる価格帯は見出せない状況下にある。 (2) 同一需給圏は福山市中心市街地乃至同近郊に位置する商業用途性を帯びた地域一円。主要な需要者は地縁性を有する自己利用目的の個人・法人並びに全国規模の事業グループ等と推測されることから、賃貸借に拠る収益性は価格形成に対し大きな影響を及ぼさないものとの判断が妥当である。金融環境等を背景に近時の市場動向はやや強含みの情勢が見受けられるが、画地条件の多彩さや事情を帯びた取引の相対的な多さ等により中心的価格帯は見出し難い状況にある。
試算価格の調整及び鑑定評価額の決定
(1) 　比準価格は同一需給圏内の類似地域に所在する取引事例から比準した結果で、各種補修正や要因比較も適正な範囲で行われており、規範性が高い。他方、収益価格は地価水準に見合う賃料水準が形成されていないこと等から低位に求められた。当該地域では賃貸物件はあるものの取引の中心は自用目的である。よって本件では比準価格を中心に収益価格を参考とし、代表標準地との均衡にも留意して、鑑定評価額を上記の通り決定した。 (2) 上記比準価格は、同一需給圏内における取引数が希少化傾向にある中、相対的に価格牽連性の高い事例を軸に秤量的な判断の下に求められたものであり、市場実態を反映した実証的価格として相応の規範性が認められる。よって本件では当該価格を中心として考量し、上記市場特性に鑑み収益価格については参考に留め、代表標準地からの規準価格との均衡性並びに近時の経済情勢及び地域状況の趨勢等にも留意の上、妥当と認められる鑑定評価額を標記の通り決定した。
交通
交通施設	福山駅南東方
距離	1900 m
土地の状態
土地面積	195.1 坪 (645 平米)
私道分面積	0 平米
指定建ぺい率	80 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	300 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
形状	長方形
間口	1 m
奥行	1.2 m
現況	診療所兼住宅
構造	鉄筋コンクリート造:RC その他種類 鉄骨鉄筋コンクリート造:SRC 、 鉄筋コンクリート造:RC 、 鉄骨造:S 、 木造:W 、 ブロック造:B 、 軽量鉄骨:LS 、 その他（1～6以外、及び田、畑）
地上階数	6F
地下階数	B1
周辺の利用状況	店舗、事務所、共同住宅等が混在する商業地域
接面道路の状況
方位	南東
道路幅員	15 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道 その他種類 国道 、 都道 、 道道 、 府道 、 県道 、 市道 、 区道 、 町道 、 村道 、 私道 、 農道 、 林道 、 区画街路 、 道路
側道の状況
側道方位	接面道路無（記載無含）
側道等接面状況	記載無し
水道／ガス／下水
水道／ガス／下水 設備の供給の有無
水道	有
ガス	有
下水道	有
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	近隣商業地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	準防火地域
自然公園法
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
基準建ぺい率	90 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	300 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。

近隣地域

標準地	福山市広島県福山市御門町３丁目９９番外
標準地の範囲
東	60 m
西	100 m
南	100 m
北	60 m
標準的使用
標準的使用	低層店舗兼共同住宅地
画地の形状等
間口	20 m
奥行き	25 m
面積	500 m2
形状	長方形
地域の特性
地域の特性	特にない。
街路	１５ｍ市道
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	近隣商業地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	準防火地域
自然公園法
その他地域地区等１	その他
その他地域地区等２	その他
その他地域地区等３
指定建ぺい率	80 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	300 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
基準建ぺい率	90 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	300 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
地域の将来予測
(1)　隣接地域では大型商業施設が充実しており、商業地として熟成が継続するものと予測する。 (2)福山市中心市街地内の中規模ショッピングモールに隣接する商業地域であるが、良好な立地性等を背景として周辺では官民の資本投下が比較的継続していることから、当面は緩やかな熟成傾向で推移するものと予測される。
近隣地域の比準価格
最有効使用判定	低層店舗兼共同住宅地
不動産鑑定士の査定額(1)
比準価格	1坪 40万3,332 円 1平米 12万2,000 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
比準価格	1坪 40万3,332 円 1平米 12万2,000 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）

前年からの変動額

前年からの変動額
不動産鑑定士の査定 変動額(1)
2023年	1坪 40万3,332円 1平米 12万2,000円
前年から次年への変動率 2.5 ％
2022年	1坪 39万3,414円 1平米 11万9,000円
不動産鑑定士の査定 変動額(2)
2020年	1坪 40万3,332円 1平米 12万2,000円
前年から次年への変動率 2.5 ％
2019年	1坪 39万3,414円 1平米 11万9,000円
標準地区分	代表標準地
継続・新規区分	継続
一般的要因
(1)　設備投資・個人消費等は緩やかに回復の傾向がみられる。不動産市場は相対的値頃感から地価は上昇傾向で推移している。 (2)地域経済に明確な好転は見受けられないものの、良好な融資環境等を背景に、市場性の良好な不動産については比較的堅調な需要が継続している。
地域要因
(1)　地域内において価格形成要因の変動はほぼないが、地価は上昇傾向で推移している。 (2)地域要因に特段の物理的変動は認められないが、市場内の選好性が先鋭化しつつある情勢を受け、価格の二極化がやや顕在化しつつある。
個別的要因	(1)　個別的要因に変動はない。 (2)個別的要因に特段の変動は認められない。

土地価格の事例

比準価格算定　事例A

事例番号	福山２３Ｋ６７ 比準価格算定　事例A
事例エリア
都道府県	広島県
市区町村	福山市
地域	広島県福山市御門町３丁目９９番外
区域区分	市街化区域
用途地域	商業地域
価格
取引価格 平米 坪	8万1,072 円／平米 26万8,024 円／坪
推定価格 平米 坪	8万9,197 円／平米 29万4,885 円／坪
標準価格 平米 坪	11万3,917 円／平米 37万6,610 円／坪
査定価格 平米 坪	11万4,000 円／平米 37万6,884 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	90 ％
基準容積率	400 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	ほぼ台形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南東
道路幅員	8 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況	側道
側道方位1	南西
側道幅員1	8 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例B

事例番号	福山２３Ｋ６７ 比準価格算定　事例B
事例エリア
都道府県	広島県
市区町村	福山市
地域	広島県福山市御門町３丁目９９番外
区域区分	市街化区域
用途地域	近隣商業地域
価格
取引価格 平米 坪	10万9,549 円／平米 36万2,169 円／坪
推定価格 平米 坪	11万647 円／平米 36万5,799 円／坪
標準価格 平米 坪	12万2,533 円／平米 40万5,094 円／坪
査定価格 平米 坪	12万3,000 円／平米 40万6,638 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	90 ％
基準容積率	300 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南東
道路幅員	8 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況	四方路
側道方位1	北西
側道幅員1	4 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例C

事例番号	福山２３Ｋ６７ 比準価格算定　事例C
事例エリア
都道府県	広島県
市区町村	福山市
地域	広島県福山市御門町３丁目９９番外
区域区分	市街化区域
用途地域	近隣商業地域
価格
取引価格 平米 坪	13万385 円／平米 43万1,053 円／坪
推定価格 平米 坪	11万5,532 円／平米 38万1,949 円／坪
標準価格 平米 坪	12万2,906 円／平米 40万6,327 円／坪
査定価格 平米 坪	12万3,000 円／平米 40万6,638 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	90 ％
基準容積率	300 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南東
道路幅員	14 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例D

事例番号	福山２２Ｔ６７ 比準価格算定　事例D
事例エリア
都道府県	広島県
市区町村	福山市
地域	広島県福山市御門町３丁目９９番外
区域区分	市街化区域
用途地域	商業地域
価格
取引価格 平米 坪	12万1,272 円／平米 40万925 円／坪
推定価格 平米 坪	12万2,485 円／平米 40万4,935 円／坪
標準価格 平米 坪	12万2,608 円／平米 40万5,342 円／坪
査定価格 平米 坪	12万3,000 円／平米 40万6,638 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	100 ％
基準容積率	400 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北東
道路幅員	12 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情