路線価 (2023) 広島県福山市松永町4-1208-18 坪・平米

路線価の対象の土地情報
標準地

住所
所在地	広島県 福山市広島県福山市松永町４丁目１２０８番１８
価格時点	2023 年
駅名	松永駅 から 110m
路線価
1坪当たり	1坪 25万1,256 円
1平米当たり	1平米 7万6,000 円
標準地の鑑定額
標準地の鑑定額は不動産鑑定士により鑑定された土地価格です。鑑定士2名による各価格を掲載します。
不動産鑑定士の査定額(1)
鑑定評価日	2023年01月13日
調査実施日	2022年12月09日
鑑定評価額 総額	2,150万 円 (224 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 31万7,376 円 1平米 9万6,000 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
鑑定評価日	2023年01月06日
調査実施日	2022年12月09日
鑑定評価額 総額	2,150万 円 (224 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 31万8,037 円／坪 1平米 9万6,200 円／平米 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
市場の特性
(1) 　同一需給圏はＪＲ松永駅を中心とする福山市西部の商業地域である。需要者は地元事業法人・個人事業主が中心であるが、利便性の高さからマンション用地としての需要もある。当該地域はＪＲ松永駅に近く商業地として底堅い需要があり、地価は上昇傾向で推移している。供給不足により不動産取引は少なく、規模、画地条件等の個別性も強く、中心的価格帯は見出し難い。 (2) 　同一需給圏は松永地区及びその周辺の商業地域を中心とする圏域と判定した。主な需要者は地縁性を有する個人事業主及び法人である。利便性の良好な地域で需要は回復傾向にあり地価は上昇基調にある。規模等による個別性が強いため中心となる価格帯の把握は困難な状況にある。
試算価格の調整及び鑑定評価額の決定
(1) 　比準価格は、ＪＲ松永駅周辺に所在する商業地および混在地の取引事例を採用して求めたものであり、補修正および要因比較等も適正であり、市場実態に即した価格で規範性は高い。一方、収益価格は、経済価値に即応した適正な賃料が収受されないため低位に求められた。本件では、市場実態を表し規範性の優る比準価格を標準とし、収益価格については参考に留め、代表標準地からの検討もふまえ、上記のとおり鑑定評価額を決定した。 (2) 　近隣地域は駅前に立地する商業地域であるが、土地価格に見合う賃料水準が形成されていないため、収益価格は低位に試算された。比準価格は代替競争不動産との比較の観点から求められたものであり、市場の実態を反映した実証的な価格である。したがって本件では比準価格を中心に、収益価格を参酌し、代表標準地からの検討を踏まえ、前年価格及び地域的価格バランスに留意の上、鑑定評価額を上記のとおり決定した。
交通
交通施設	松永駅南方
距離	110 m
土地の状態
土地面積	67.8 坪 (224 平米)
私道分面積	0 平米
指定建ぺい率	80 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	400 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
形状	長方形
間口	1 m
奥行	2 m
現況	事務所兼住宅
構造	鉄骨造:S その他種類 鉄骨鉄筋コンクリート造:SRC 、 鉄筋コンクリート造:RC 、 鉄骨造:S 、 木造:W 、 ブロック造:B 、 軽量鉄骨:LS 、 その他（1～6以外、及び田、畑）
地上階数	4F
地下階数	B0
周辺の利用状況	中低層ビル、小売店舗が建ち並ぶ駅前商業地域
接面道路の状況
方位	東
道路幅員	16 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道 その他種類 国道 、 都道 、 道道 、 府道 、 県道 、 市道 、 区道 、 町道 、 村道 、 私道 、 農道 、 林道 、 区画街路 、 道路
側道の状況
側道方位	接面道路無（記載無含）
側道等接面状況	記載無し
水道／ガス／下水
水道／ガス／下水 設備の供給の有無
水道	有
ガス	無
下水道	有
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	商業地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
基準建ぺい率	80 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	400 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。

近隣地域

標準地	福山市広島県福山市松永町４丁目１２０８番１８
標準地の範囲
東	70 m
西	100 m
南	150 m
北	20 m
標準的使用
標準的使用	中層店舗兼住宅地
画地の形状等
間口	11 m
奥行き	20 m
面積	220 m2
形状	ほぼ長方形
地域の特性
地域の特性	特にない
街路	１６ｍ市道
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	商業地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等１	その他
その他地域地区等２	その他
その他地域地区等３
指定建ぺい率	80 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	400 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
基準建ぺい率	80 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	400 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
地域の将来予測
(1)　当該地域内において特別な変動要因はなく、当分の間現状を維持するものと予測する。 (2)　現状の標準的使用を基調として推移するものと予測する。駅前に位置する利便性の良好な地域であり宅地需要は堅調に推移するものと予測する。
近隣地域の比準価格
最有効使用判定	中層店舗兼住宅地
不動産鑑定士の査定額(1)
比準価格	1坪 31万7,376 円 1平米 9万6,000 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
比準価格	1坪 31万8,037 円 1平米 9万6,200 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）

前年からの変動額

前年からの変動額
不動産鑑定士の査定 変動額(1)
2023年	1坪 31万7,376円 1平米 9万6,000円
前年から次年への変動率 1.1 ％
2022年	1坪 31万4,070円 1平米 9万5,000円
不動産鑑定士の査定 変動額(2)
2020年	1坪 31万8,037円 1平米 9万6,200円
前年から次年への変動率 1.3 ％
2019年	1坪 31万4,070円 1平米 9万5,000円
標準地区分	代表標準地
継続・新規区分	継続
一般的要因
(1)　設備投資・個人消費等は緩やかに回復の傾向がみられる。不動産市場は相対的値頃感から地価は上昇傾向で推移している。 (2)　先行き不透明な中、地域経済の緩やかな回復基調及び低金利を背景としつつ、市中心部と郊外における二極化の様相が継続している。
地域要因
(1)　地域内において価格形成要因の変動はほぼないが、新型コロナの影響は見られず地価は上昇傾向で推移している。 (2)　地域要因に格別の変動は見受けられないが、需要は堅調に推移している。
個別的要因	(1)　個別的要因に変動はない。 (2)　個別的要因に変動はない。

土地価格の事例

比準価格算定　事例A

事例番号	福山２２Ｔ１４ 比準価格算定　事例A
事例エリア
都道府県	広島県
市区町村	福山市
地域	広島県福山市松永町４丁目１２０８番１８
区域区分	市街化区域
用途地域	商業地域
価格
取引価格 平米 坪	7万300 円／平米 23万2,412 円／坪
推定価格 平米 坪	7万4,814 円／平米 24万7,335 円／坪
標準価格 平米 坪	10万2,205 円／平米 33万7,890 円／坪
査定価格 平米 坪	10万2,000 円／平米 33万7,212 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	80 ％
基準容積率	240 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	不整形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南東
道路幅員	3.9 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例B

事例番号	福山２２Ｔ１４ 比準価格算定　事例B
事例エリア
都道府県	広島県
市区町村	福山市
地域	広島県福山市松永町４丁目１２０８番１８
区域区分	市街化区域
用途地域	商業地域
価格
取引価格 平米 坪	6万7,863 円／平米 22万4,355 円／坪
推定価格 平米 坪	7万2,006 円／平米 23万8,052 円／坪
標準価格 平米 坪	9万460 円／平米 29万9,061 円／坪
査定価格 平米 坪	9万500 円／平米 29万9,193 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	80 ％
基準容積率	400 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北西
道路幅員	11 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例C

事例番号	福山２３Ｋ５５ 比準価格算定　事例C
事例エリア
都道府県	広島県
市区町村	福山市
地域	広島県福山市松永町４丁目１２０８番１８
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種住居地域
価格
取引価格 平米 坪	5万6,981 円／平米 18万8,379 円／坪
推定価格 平米 坪	6万780 円／平米 20万939 円／坪
標準価格 平米 坪	9万5,717 円／平米 31万6,440 円／坪
査定価格 平米 坪	9万5,700 円／平米 31万6,384 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	70 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	ほぼ整形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	西
道路幅員	6 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	北
側道幅員1	5 m
側道方位2	南
側道幅員2	4 m
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例D

事例番号	福山２３Ｋ５５ 比準価格算定　事例D
事例エリア
都道府県	広島県
市区町村	福山市
地域	広島県福山市松永町４丁目１２０８番１８
区域区分	市街化区域
用途地域	第2種住居地域
価格
取引価格 平米 坪	6万4,786 円／平米 21万4,183 円／坪
推定価格 平米 坪	7万2,344 円／平米 23万9,169 円／坪
標準価格 平米 坪	10万7,976 円／平米 35万6,969 円／坪
査定価格 平米 坪	10万8,000 円／平米 35万7,048 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	西
道路幅員	5.3 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情