路線価 (2023) 広島県福山市青葉台1-12 坪・平米

路線価の対象の土地情報
標準地

住所
所在地	広島県 福山市広島県福山市青葉台１丁目１２番
価格時点	2023 年
駅名	東福山駅 から 3500m
路線価
1坪当たり	1坪 15万5,382 円
1平米当たり	1平米 4万7,000 円
標準地の鑑定額
標準地の鑑定額は不動産鑑定士により鑑定された土地価格です。鑑定士2名による各価格を掲載します。
不動産鑑定士の査定額(1)
鑑定評価日	2023年01月13日
調査実施日	2022年12月06日
鑑定評価額 総額	684万 円 (115 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 19万6,707 円 1平米 5万9,500 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
鑑定評価日	2023年01月09日
調査実施日	2022年12月01日
鑑定評価額 総額	683万 円 (115 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 19万6,376 円／坪 1平米 5万9,400 円／平米 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
市場の特性
(1) 　同一需給圏は福山市東部の青葉台及び広く周辺の丘陵部を中心とする地域幹線沿い等の商業地域一円である。需要者の中心は福山市東部及びその周辺地域に地縁性を有する個人事業者や地元法人等である。当該地域は丘陵部住宅団地内の幹線道路沿いの近隣商業地域である。新型コロナの影響が薄れ社会経済活動の正常化に伴い需要は堅調に推移しつつある。取引の中心となる価格帯は強い個別性等により見出すことができない。 (2) 同一需給圏は青葉台地区を中心として市東部の丘陵地に存する商業地域一円である。主たる需要者は地元事業者や個人等が想定される。近隣地域にはスーパーが撤退した跡地があるが、空地のままである。取引の中心となる価格帯は画地条件、街路条件等によりばらつきが大きく、見いだせない状況にある。
試算価格の調整及び鑑定評価額の決定
(1) 　比準価格は住宅団地内の幹線沿いの取引事例等を比準した結果で現下の市場実勢を反映している。収益価格は、賃料収益に視点をおいた取引は少なく、地価水準に見合う賃料水準が形成されていないこと等から低位に求められた。本件では、需要実態の中心が自用目的であること等から、比準価格を重視し収益価格を参酌して、更に代表標準地との地域的な価格バランス、団地内幹線沿いの不動産市況の動向等を総合的に考量して、上記のとおり鑑定評価額を決定した。 (2) 当該標準地の存する地域においては賃料水準が低く、投資採算性に見合った賃貸経営は困難であるため、収益価格は低位に試算された。取引事例比較法では広域的にではあるが、規範性の高い事例を採用しており、求められた比準価格は市場の実勢を反映したものである。以上より、主たる需要者の観点から説得力を有する比準価格を標準とし、収益価格は参考に留め、周辺不動産市場の動向や代表標準地等からの検討を踏まえ、上記のとおり鑑定評価額を決定した。
交通
交通施設	東福山駅北東方
距離	3500 m
土地の状態
土地面積	34.8 坪 (115 平米)
私道分面積	0 平米
指定建ぺい率	80 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	300 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
形状	長方形
間口	1.2 m
奥行	1 m
現況	店舗兼住宅
構造	木造:W その他種類 鉄骨鉄筋コンクリート造:SRC 、 鉄筋コンクリート造:RC 、 鉄骨造:S 、 木造:W 、 ブロック造:B 、 軽量鉄骨:LS 、 その他（1～6以外、及び田、畑）
地上階数	2F
地下階数	B0
周辺の利用状況	店舗、銀行、医院等が建ち並ぶ近隣商業地域
接面道路の状況
方位	東
道路幅員	19.5 m
舗装状況	舗装
道路の種類	県道 その他種類 国道 、 都道 、 道道 、 府道 、 県道 、 市道 、 区道 、 町道 、 村道 、 私道 、 農道 、 林道 、 区画街路 、 道路
側道の状況
側道方位	接面道路無（記載無含）
側道等接面状況	記載無し
水道／ガス／下水
水道／ガス／下水 設備の供給の有無
水道	有
ガス	有
下水道	有
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	近隣商業地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
基準建ぺい率	80 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	300 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。

近隣地域

標準地	福山市広島県福山市青葉台１丁目１２番
標準地の範囲
東	50 m
西	30 m
南	150 m
北	150 m
標準的使用
標準的使用	低層店舗住宅併用地
画地の形状等
間口	12 m
奥行き	10 m
面積	120 m2
形状	ほぼ長方形
地域の特性
地域の特性	特にない
街路	１９．５ｍ県道
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	近隣商業地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等１	その他
その他地域地区等２	その他
その他地域地区等３
指定建ぺい率	80 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	300 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
基準建ぺい率	80 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	300 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
地域の将来予測
(1)　福山市東部の丘陵部に位置する住宅団地間を結ぶ幹線沿いに店舗、銀行、医院等が建つ商業地域である。商圏は限定的であり、特段の地域的変動要因はなく、当面は現状維持にて推移するものと予測する。 (2)大規模な住宅団地を背後に有する幹線道路沿いの商業地域である。店舗、金融機関のほか一般住宅等もみられる。新規出店等は限定的であるが、経済状況の回復に伴い、地価は強含み傾向で推移するものと予測される。
近隣地域の比準価格
最有効使用判定	低層店舗住宅併用地
不動産鑑定士の査定額(1)
比準価格	1坪 19万6,707 円 1平米 5万9,500 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
比準価格	1坪 19万6,376 円 1平米 5万9,400 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）

前年からの変動額

前年からの変動額
不動産鑑定士の査定 変動額(1)
2023年	1坪 19万6,707円 1平米 5万9,500円
前年から次年への変動率 0.7 ％
2022年	1坪 19万5,385円 1平米 5万9,100円
不動産鑑定士の査定 変動額(2)
2020年	1坪 19万6,376円 1平米 5万9,400円
前年から次年への変動率 0.5 ％
2019年	1坪 19万5,385円 1平米 5万9,100円
標準地区分	代表標準地
継続・新規区分	継続
一般的要因
(1)コロナ禍の影響がやや薄れ社会経済活動の正常化が進みつつある。宅地需要は上向き傾向で不動産市場は改善傾向で推移している。 (2)市の中心部では経済状況も回復傾向にあり、不動産需要もみられ、地価は上昇傾向にあるが、周辺の農家集落や島嶼部では依然として下落傾向にある。
地域要因
(1)特段の地域的変動要因は見受けられないが、一般的要因の影響等で需要は改善しつつあり、地価はやや上昇傾向で推移している。 (2)地域要因に特段の変動は認められない。大規模住宅団地による背後人口が多さから、一定の需要が見込める地域である。
個別的要因	(1)個別的要因に変動はない。 (2)個別的要因に変動はない。

土地価格の事例

比準価格算定　事例A

事例番号	福山２２Ｔ７９ 比準価格算定　事例A
事例エリア
都道府県	広島県
市区町村	福山市
地域	広島県福山市青葉台１丁目１２番
区域区分	市街化区域
用途地域	第2種中高層住居専用地域
価格
取引価格 平米 坪	5万3,309 円／平米 17万6,240 円／坪
推定価格 平米 坪	5万2,015 円／平米 17万1,962 円／坪
標準価格 平米 坪	6万6,177 円／平米 21万8,781 円／坪
査定価格 平米 坪	6万6,200 円／平米 21万8,857 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	70 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北西
道路幅員	15 m
舗装状況	舗装
道路の種類	県道
側道
側道等の接面状況	側道
側道方位1	北東
側道幅員1	6 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例B

事例番号	福山２２Ｔ７９ 比準価格算定　事例B
事例エリア
都道府県	広島県
市区町村	福山市
地域	広島県福山市青葉台１丁目１２番
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種住居地域
価格
取引価格 平米 坪	4万6,533 円／平米 15万3,838 円／坪
推定価格 平米 坪	4万4,165 円／平米 14万6,009 円／坪
標準価格 平米 坪	5万9,682 円／平米 19万7,309 円／坪
査定価格 平米 坪	5万9,700 円／平米 19万7,368 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	70 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	ほぼ整形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南
道路幅員	11 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況	四方路
側道方位1	北
側道幅員1	4 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例C

事例番号	福山２３Ｋ１４ 比準価格算定　事例C
事例エリア
都道府県	広島県
市区町村	福山市
地域	広島県福山市青葉台１丁目１２番
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種中高層住居専用地域
価格
取引価格 平米 坪	3万2,494 円／平米 10万7,425 円／坪
推定価格 平米 坪	4万5,266 円／平米 14万9,649 円／坪
標準価格 平米 坪	5万9,326 円／平米 19万6,132 円／坪
査定価格 平米 坪	5万9,300 円／平米 19万6,046 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北西
道路幅員	12 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	土砂災害特別警戒区域（土砂災警特別区域）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例D

事例番号	福山２２Ｔ６２ 比準価格算定　事例D
事例エリア
都道府県	広島県
市区町村	福山市
地域	広島県福山市青葉台１丁目１２番
区域区分	市街化区域
用途地域	近隣商業地域
価格
取引価格 平米 坪	9万1,408 円／平米 30万2,195 円／坪
推定価格 平米 坪	10万735 円／平米 33万3,030 円／坪
標準価格 平米 坪	6万248 円／平米 19万9,180 円／坪
査定価格 平米 坪	6万200 円／平米 19万9,021 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	80 ％
基準容積率	300 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北
道路幅員	16 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情