路線価 (2023) 広島県福山市南松永町3-73 坪・平米

路線価の対象の土地情報
標準地

住所
所在地	広島県 福山市広島県福山市南松永町３丁目７３番
価格時点	2023 年
駅名	松永駅 から 3000m
路線価
1坪当たり	1坪 7万9,344 円
1平米当たり	1平米 2万4,000 円
標準地の鑑定額
標準地の鑑定額は不動産鑑定士により鑑定された土地価格です。鑑定士2名による各価格を掲載します。
不動産鑑定士の査定額(1)
鑑定評価日	2023年01月13日
調査実施日	2022年12月09日
鑑定評価額 総額	1億300万 円 (3338 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 10万2,486 円 1平米 3万1,000 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
鑑定評価日	2023年01月06日
調査実施日	2022年12月05日
鑑定評価額 総額	1億300万 円 (3338 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 10万2,486 円／坪 1平米 3万1,000 円／平米 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
市場の特性
(1) 　同一需給圏は、福山市を中心とした広島県東部の沿岸部に所在する工業地域一円である。主な需要者は、圏域内の事業者及び全国展開する大規模事業者等である。景気徐々に回復しており、工業地の需要が高まっている。流通関連業務地の供給不足から地価は上昇基調で推移している。取引の中心となる価格帯は業種や規模等による個別性が強く、取引価格にはバラツキが見られ、需要の中心となる価格帯を見いだせない状況にある。 (2) 同一需給圏は福山市を中心とする広島県南東部に位置する工業地域であり、工住混在地域についても一定の代替性が認められる。需要者は、製造業、運送業等を営む地元法人のほか全国展開を行う法人を中心とする。市内では工業地の供給不足の状態が続いており、物流需要増加の影響等からも地価水準は堅調に推移している。工業地の取引は少なく、また規模が大きく異なることから中心価格帯の把握は困難である。
試算価格の調整及び鑑定評価額の決定
(1) 　当該地域は近時流通関連事業所の集積が進んでいる地域であり、取引の殆どが自用物件である。賃貸市場が未成熟であるため収益還元法は割愛した。取引事例比較法の適用に当たっては、広島県東部に存する取引事例を広範囲に収集選択して要因比較を行った。試算の過程は適正であり比準価格は信頼性の高い価格を得たものと思料する。よって、比準価格を検討し、価格形成要因の動向および代表標準地との均衡にも留意して、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (2) 比準価格は、代替性、類似性を有する実際の取引事例を基礎として求めたもので、当該価格は取引実態に即した客観的で実証性のある価格である。なお近隣地域は自用目的の取引によって価格が形成されており、適正な工場・倉庫等の賃貸市場が未成熟であるため、収益還元法は適用できなかった。従って、本件においては代表標準地との検討を踏まえ、価格形成要因の将来の動向等にも十分留意の上、上記の通り比準価格をもって鑑定評価額を決定した。
交通
交通施設	松永駅南西方
距離	3000 m
土地の状態
土地面積	1009.7 坪 (3338 平米)
私道分面積	0 平米
指定建ぺい率	60 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	200 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
形状	長方形
間口	1 m
奥行	1.5 m
現況	倉庫
構造	鉄骨造:S その他種類 鉄骨鉄筋コンクリート造:SRC 、 鉄筋コンクリート造:RC 、 鉄骨造:S 、 木造:W 、 ブロック造:B 、 軽量鉄骨:LS 、 その他（1～6以外、及び田、畑）
地上階数	1F
地下階数	B0
周辺の利用状況	事業所、倉庫等が建ち並ぶ工業地域
接面道路の状況
方位	西
道路幅員	12 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道 その他種類 国道 、 都道 、 道道 、 府道 、 県道 、 市道 、 区道 、 町道 、 村道 、 私道 、 農道 、 林道 、 区画街路 、 道路
側道の状況
側道方位	接面道路無（記載無含）
側道等接面状況	記載無し
水道／ガス／下水
水道／ガス／下水 設備の供給の有無
水道	有
ガス	無
下水道	有
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	工業地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
基準建ぺい率	60 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	200 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。

近隣地域

標準地	福山市広島県福山市南松永町３丁目７３番
標準地の範囲
東	100 m
西	150 m
南	100 m
北	30 m
標準的使用
標準的使用	工場地
画地の形状等
間口	45 m
奥行き	75 m
面積	3400 m2
形状	ほぼ長方形
地域の特性
地域の特性	特にない。
街路	１２ｍ市道
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	工業地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等１	その他
その他地域地区等２	その他
その他地域地区等３
指定建ぺい率	60 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	200 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
基準建ぺい率	60 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	200 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
地域の将来予測
(1)　近時流通関連の事業所用地需要が増加による沿岸部工業地の供給不足により、流通関連の事業所が増加していくものと予測される。 (2)臨海部の物流倉庫、事業所等が立地する臨海部の工業地域であり、地域要因に特段の変化は認められず、当面は現況の地域環境を維持すると予測する。
近隣地域の比準価格
最有効使用判定	工場地
不動産鑑定士の査定額(1)
比準価格	1坪 10万2,486 円 1平米 3万1,000 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
比準価格	1坪 10万2,486 円 1平米 3万1,000 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）

前年からの変動額

前年からの変動額
不動産鑑定士の査定 変動額(1)
2023年	1坪 10万2,486円 1平米 3万1,000円
前年から次年への変動率 1.6 ％
2022年	1坪 10万833円 1平米 3万500円
不動産鑑定士の査定 変動額(2)
2020年	1坪 10万2,486円 1平米 3万1,000円
前年から次年への変動率 1.6 ％
2019年	1坪 10万833円 1平米 3万500円
標準地区分	代表標準地
継続・新規区分	継続
一般的要因
(1)　景気は、徐々に改善にしており、設備投資も持ち直し傾向にある。業種によりバラツキがあるが工場地の需要は堅調に推移している。 (2)国内景気が緩やかに持ち直しつつある中、物流施設用地需要拡大等から工業地需要も総じて堅調な動きを示している。
地域要因
(1)　地域要因に特段の変動はみられないが、流通関連業務地の供給不足から地価は上昇基調で推移している。 (2)工業地域として成熟しており、特段の地域要因の変動は認められない。物流施設用地の供給不足等から地価は強含みとなっている。
個別的要因	(1)　個別的要因に変動はない。 (2)個別的要因に変動はない。

土地価格の事例

比準価格算定　事例A

事例番号	福山２２Ｔ５５ 比準価格算定　事例A
事例エリア
都道府県	広島県
市区町村	福山市
地域	広島県福山市南松永町３丁目７３番
区域区分	市街化区域
用途地域	工業地域
価格
取引価格 平米 坪	6万5,828 円／平米 21万7,627 円／坪
推定価格 平米 坪	3万4,923 円／平米 11万5,455 円／坪
標準価格 平米 坪	3万988 円／平米 10万2,446 円／坪
査定価格 平米 坪	3万1,000 円／平米 10万2,486 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北
道路幅員	8 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例B

事例番号	福山２３Ｋ９８ 比準価格算定　事例B
事例エリア
都道府県	広島県
市区町村	福山市
地域	広島県福山市南松永町３丁目７３番
区域区分	市街化区域
用途地域	準工業地域
価格
取引価格 平米 坪	2万4,128 円／平米 7万9,767 円／坪
推定価格 平米 坪	2万8,149 円／平米 9万3,061 円／坪
標準価格 平米 坪	3万865 円／平米 10万2,040 円／坪
査定価格 平米 坪	3万900 円／平米 10万2,155 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	不整形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北東
道路幅員	5.2 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況	四方路
側道方位1	南東
側道幅員1	3.2 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例C

事例番号	尾道２２Ｔ８４ 比準価格算定　事例C
事例エリア
都道府県	広島県
市区町村	尾道市
地域	広島県福山市南松永町３丁目７３番
区域区分	市街化区域
用途地域	準工業地域
価格
取引価格 平米 坪	3万5,145 円／平米 11万6,189 円／坪
推定価格 平米 坪	3万4,121 円／平米 11万2,804 円／坪
標準価格 平米 坪	3万1,535 円／平米 10万4,255 円／坪
査定価格 平米 坪	3万1,500 円／平米 10万4,139 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	70 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南東
道路幅員	14 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	北東
側道幅員1	14 m
側道方位2	南
側道幅員2	14 m
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例D

事例番号	福山２２Ｔ２９ 比準価格算定　事例D
事例エリア
都道府県	広島県
市区町村	福山市
地域	広島県福山市南松永町３丁目７３番
区域区分	市街化区域
用途地域	準工業地域
価格
取引価格 平米 坪	1万9,116 円／平米 6万3,197 円／坪
推定価格 平米 坪	3万2,182 円／平米 10万6,394 円／坪
標準価格 平米 坪	3万533 円／平米 10万942 円／坪
査定価格 平米 坪	3万500 円／平米 10万833 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南東
道路幅員	4 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情