路線価 (2023) 広島県福山市箕島町字南丘7399-17 坪・平米

路線価の対象の土地情報
標準地

住所
所在地	広島県 福山市広島県福山市箕島町字南丘７３９９番１７
価格時点	2023 年
駅名	福山駅 から 8000m
路線価
倍率方式	1.2 倍 倍率方式とは 倍率方式は、路線価が決められていないエリアの相続税評価方法です。この方式では、対象の土地の固定資産税評価額に一定の倍率を乗じて路線価となるものを計算します。
標準地の鑑定額
標準地の鑑定額は不動産鑑定士により鑑定された土地価格です。鑑定士2名による各価格を掲載します。
不動産鑑定士の査定額(1)
鑑定評価日	2023年01月10日
調査実施日	2022年12月05日
鑑定評価額 総額	2億8,700万 円 (11854 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 8万5 円 1平米 2万4,200 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
鑑定評価日	2023年01月06日
調査実施日	2022年12月16日
鑑定評価額 総額	2億8,700万 円 (11854 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 8万5 円／坪 1平米 2万4,200 円／平米 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
市場の特性
(1) 同一需給圏は、福山市を中心とした備後圏域の臨海部内陸部の工業地域一円である。需要者の中心は、圏内の工場・仕入先等との取引関係、輸送・労働力確保等の合理性に主眼を置く製造業、流通業務を手掛ける県内外の事業法人等である。当該地域は物流拠点に近く、地盤が強固であり浸水リスクもないため分譲当初から、潜在需要の高い地域である。なお、需要の中心となる価格帯は、業種、規模、利用用途等により異なり見出し難い。 (2) 同一需給圏の範囲は福山市を含む県東部を中心に消費地近接型の工業地域一帯と判定した。需要の中心は全国規模の事業法人や関連会社による自用の工場倉庫としての利用である。福山港国際コンテナターミナルからも比較的近く、市街地へのアクセスも良好である等、好立地なため工場・倉庫としての需要は強い反面、供給不足が続いており地価は上昇傾向が鮮明となっている。需要の中心となる価格帯は規模等が様々であり、一般的な水準は見出し難い状況にある。
試算価格の調整及び鑑定評価額の決定
(1) 比準価格は類似性、代替性の強い取引を選定し求められた価格で、市場実態を直接反映し、補修正も適正投資と認められるため信頼性は高い。近隣地域は自用の工場、物流倉庫等が中心の工業地域で賃貸案件はほとんどなく未成熟であり、投資採算性からも収益還元法の適用は断念した。従って、比準価格を主たる指標として、需給動向等、価格形成要因の将来の動向等にも十分に留意した上で、上記の通り鑑定評価額を決定した。 (2) 類似地域内の取引事例から適正に補修正を施し求めた比準価格は、自用工場としての市場実態を反映した価格として相応の規範性が認められる。なお、工場の賃貸借は個別性が強いため賃貸市場が形成されず、収益価格の試算、検証は適用外とした。従って本件では、当該工業地域の市場性を表す比準価格を重視し、一般的要因の動向及び市場の需給動向も考慮の上、鑑定評価額を上記の通り決定した。
交通
交通施設	福山駅南東方
距離	8000 m
土地の状態
土地面積	3585.6 坪 (11854 平米)
私道分面積	0 平米
指定建ぺい率	60 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	200 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
形状	長方形
間口	1 m
奥行	2 m
現況	倉庫
構造	鉄骨造:S その他種類 鉄骨鉄筋コンクリート造:SRC 、 鉄筋コンクリート造:RC 、 鉄骨造:S 、 木造:W 、 ブロック造:B 、 軽量鉄骨:LS 、 その他（1～6以外、及び田、畑）
地上階数	2F
地下階数	B0
周辺の利用状況	中規模工場、倉庫等が建ち並ぶ臨海部の工業地域
接面道路の状況
方位	東
道路幅員	12 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道 その他種類 国道 、 都道 、 道道 、 府道 、 県道 、 市道 、 区道 、 町道 、 村道 、 私道 、 農道 、 林道 、 区画街路 、 道路
側道の状況
側道方位	接面道路無（記載無含）
側道等接面状況	記載無し
水道／ガス／下水
水道／ガス／下水 設備の供給の有無
水道	有
ガス	無
下水道	無
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	工業専用地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等1	土砂災害警戒区域（土砂災警区域）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
基準建ぺい率	60 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	200 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。

近隣地域

標準地	福山市広島県福山市箕島町字南丘７３９９番１７
標準地の範囲
東	300 m
西	200 m
南	200 m
北	400 m
標準的使用
標準的使用	工場地
画地の形状等
間口	80 m
奥行き	150 m
面積	12000 m2
形状	不整形
地域の特性
地域の特性	特にない。
街路	１２ｍ市道
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	工業専用地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等１	土砂災害警戒区域（土砂災警区域）
その他地域地区等２	その他
その他地域地区等３
指定建ぺい率	60 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	200 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
基準建ぺい率	60 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	200 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
地域の将来予測
(1)臨海部の高台に中規模工場・物流施設・倉庫等が存する工業地域である。工業地は潜在需要が高く、６，０００㎡以上の広大地が不足し、今後とも強含みが続くものと予測される。 (2)丘陵地に中規模工場や物流拠点が集積する工業地域として変動要因はみられない。市内工業地の供給は限られており、大中規模工業地の需要が旺盛な状況下で、当面、地価は上昇が続くものと予測される。
近隣地域の比準価格
最有効使用判定	工場地
不動産鑑定士の査定額(1)
比準価格	1坪 8万5 円 1平米 2万4,200 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
比準価格	1坪 8万5 円 1平米 2万4,200 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）

前年からの変動額

前年からの変動額
不動産鑑定士の査定 変動額(1)
2023年	1坪 8万5円 1平米 2万4,200円
前年から次年への変動率 2.5 ％
2022年	1坪 7万8,022円 1平米 2万3,600円
不動産鑑定士の査定 変動額(2)
2020年	1坪 8万5円 1平米 2万4,200円
前年から次年への変動率 2.5 ％
2019年	1坪 7万8,022円 1平米 2万3,600円
標準地区分	非表示
継続・新規区分	継続
一般的要因
(1)円安インフレ下での、金融緩和の継続、人口減少と空家増加、住宅建材等の値上がり、新型コロナの長引く影響から地価は二極化傾向を強め推移。 (2)インターネット通販の普及に伴う大規模物流拠点の需要は旺盛であるが、中小規模については今後集約ニーズから淘汰されつつある。
地域要因
(1)物流施設、倉庫の取得意欲は旺盛であり、部品価格等の高騰や供給網の混乱がみられる。鉄鋼需要の回復等、中期的に懸念材料はあるも需要は強い。 (2)消費地に近接する湾岸地域の工業地域として変動要因はみられない。近年、大中規模の工業地の需要は旺盛で、地価は上昇傾向が続いている。
個別的要因	(1)個別的要因に変動はない。 (2)個別的要因に変動はない。

土地価格の事例

比準価格算定　事例A

事例番号	福山２３Ｋ９８ 比準価格算定　事例A
事例エリア
都道府県	広島県
市区町村	福山市
地域	広島県福山市箕島町字南丘７３９９番１７
区域区分	市街化区域
用途地域	準工業地域
価格
取引価格 平米 坪	2万8,209 円／平米 9万3,259 円／坪
推定価格 平米 坪	2万8,293 円／平米 9万3,537 円／坪
標準価格 平米 坪	2万4,161 円／平米 7万9,876 円／坪
査定価格 平米 坪	2万4,200 円／平米 8万5 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	70 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	不整形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北東
道路幅員	5.2 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	南東
側道幅員1	5 m
側道方位2	南西
側道幅員2	5 m
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例B

事例番号	福山２２Ｔ９３ 比準価格算定　事例B
事例エリア
都道府県	広島県
市区町村	福山市
地域	広島県福山市箕島町字南丘７３９９番１７
区域区分	市街化区域
用途地域	工業専用地域
価格
取引価格 平米 坪	1万5,986 円／平米 5万2,850 円／坪
推定価格 平米 坪	2万2,087 円／平米 7万3,020 円／坪
標準価格 平米 坪	2万4,245 円／平米 8万154 円／坪
査定価格 平米 坪	2万4,200 円／平米 8万5 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	70 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	不整形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南西
道路幅員	6.5 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況	側道
側道方位1	南
側道幅員1	5 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	土砂災害特別警戒区域（土砂災警特別区域）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例C

事例番号	福山２２Ｔ９３ 比準価格算定　事例C
事例エリア
都道府県	広島県
市区町村	福山市
地域	広島県福山市箕島町字南丘７３９９番１７
区域区分	市街化区域
用途地域	準工業地域
価格
取引価格 平米 坪	2万9,830 円／平米 9万8,618 円／坪
推定価格 平米 坪	3万6,853 円／平米 12万1,836 円／坪
標準価格 平米 坪	2万4,684 円／平米 8万1,605 円／坪
査定価格 平米 坪	2万4,700 円／平米 8万1,658 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	70 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	ほぼ台形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北東
道路幅員	5 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況	四方路
側道方位1	南西
側道幅員1	5 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例D

事例番号	福山２２Ｋ９２ 比準価格算定　事例D
事例エリア
都道府県	広島県
市区町村	福山市
地域	広島県福山市箕島町字南丘７３９９番１７
区域区分	市街化区域
用途地域	準工業地域
価格
取引価格 平米 坪	3万6,404 円／平米 12万352 円／坪
推定価格 平米 坪	3万9,271 円／平米 12万9,830 円／坪
標準価格 平米 坪	2万4,824 円／平米 8万2,068 円／坪
査定価格 平米 坪	2万4,800 円／平米 8万1,989 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	70 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北西
道路幅員	6 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況	側道
側道方位1	北東
側道幅員1	5 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情