路線価 (2023) 広島県福山市新涯町2-224外 坪・平米

路線価の対象の土地情報
標準地

住所
所在地	広島県 福山市広島県福山市新涯町２丁目２２４番外
価格時点	2023 年
駅名	福山駅 から 5900m
路線価
1坪当たり	1坪 11万5,710 円
1平米当たり	1平米 3万5,000 円
標準地の鑑定額
標準地の鑑定額は不動産鑑定士により鑑定された土地価格です。鑑定士2名による各価格を掲載します。
不動産鑑定士の査定額(1)
鑑定評価日	2023年01月11日
調査実施日	2022年12月08日
鑑定評価額 総額	8,130万 円 (1823 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 14万7,448 円 1平米 4万4,600 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
鑑定評価日	2023年01月06日
調査実施日	2022年12月05日
鑑定評価額 総額	8,130万 円 (1823 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 14万7,448 円／坪 1平米 4万4,600 円／平米 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
市場の特性
(1) 同一需給圏は、福山市の臨海地域が中心であるが、広くは県東部の臨海部一円に及ぶ。需要者は、物流関連事業者を中心とした法人である。交通アクセスが良好で、関連産業の集積度が高く、西側には住宅街が広がっていることから雇用の確保にも恵まれた立地である。また近時は、物流用地需要の増加といった背景もあり、市況は堅調で推移している。なお、規模等により取引価格はまちまちであり、中心となる価格帯は見出し難い。 (2) 同一需給圏は、福山市の臨海部を中心とする備後地方南部の工業地域を含む範囲となる。主たる需要者は流通業務や製造業等の法人企業で、用地取得に当たって市内各所や高速交通網等のアクセスの良否，雇用確保の難易等を重視する。巣ごもり需要やｅコマースの進展により中継拠点となる物流施設の需要は根強いが立地条件等物件選別もシビアとなり二極化傾向も見て取れる。土地価格は規模等による個別性が影響し振幅が大きく、中心となる価格帯は把握できない。
試算価格の調整及び鑑定評価額の決定
(1) 比準価格は、福山市臨海の工業地域における類似の取引事例に比準して求めたもので、客観的かつ市場の実態を反映しており、規範性は高いと判断される。なお、収益価格は、後述のとおり自用の工場や倉庫を中心とした地域で、賃貸市場が未形成であり、適正な純収益の査定が不可能であるため試算できなかった。よって本件は、比準価格を中心に、最近の地価動向等にも留意して、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (2) 比準価格は、同一需給圏における工業地の近時取引事例によって求めたもので実証性から説得力が高い。近隣地域は自用の事業所等が多数を占める工業地域で賃貸市場の成熟度は低く適切な賃貸事例の収集が困難であることから収益価格は試算しなかった。以上より、前年価格並びに広域的な工業地の需給動向等にも留意のうえ、上記のとおり比準価格をもって鑑定評価額を決定した。
交通
交通施設	福山駅南東方
距離	5900 m
土地の状態
土地面積	551.4 坪 (1823 平米)
私道分面積	0 平米
指定建ぺい率	60 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	200 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
形状	長方形
間口	1 m
奥行	2.5 m
現況	倉庫
構造	鉄骨造:S その他種類 鉄骨鉄筋コンクリート造:SRC 、 鉄筋コンクリート造:RC 、 鉄骨造:S 、 木造:W 、 ブロック造:B 、 軽量鉄骨:LS 、 その他（1～6以外、及び田、畑）
地上階数	1F
地下階数	B0
周辺の利用状況	事業所、倉庫、一般住宅等が混在する工業地域
接面道路の状況
方位	南西
道路幅員	8 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道 その他種類 国道 、 都道 、 道道 、 府道 、 県道 、 市道 、 区道 、 町道 、 村道 、 私道 、 農道 、 林道 、 区画街路 、 道路
側道の状況
側道方位	接面道路無（記載無含）
側道等接面状況	記載無し
水道／ガス／下水
水道／ガス／下水 設備の供給の有無
水道	有
ガス	無
下水道	有
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	準工業地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
基準建ぺい率	60 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	200 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。

近隣地域

標準地	福山市広島県福山市新涯町２丁目２２４番外
標準地の範囲
東	75 m
西	120 m
南	75 m
北	75 m
標準的使用
標準的使用	事業所地
画地の形状等
間口	28 m
奥行き	65 m
面積	1800 m2
形状	長方形
地域の特性
地域の特性	特にない
街路	８ｍ市道
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	準工業地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等１	その他
その他地域地区等２	その他
その他地域地区等３
指定建ぺい率	60 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	200 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
基準建ぺい率	60 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	200 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
地域の将来予測
(1)近隣地域は、物流系の倉庫等が集積する工業地域である。近時は、物流業界の活性化を背景に需要が伸びており、今後も熟成度を高めていくものと予測される。 (2)近隣地域及び周辺は流通業務系の事業所の多い地域で大きな変動はなく今後も概ね現状を基調として推移すると予測する。
近隣地域の比準価格
最有効使用判定	事業所地
不動産鑑定士の査定額(1)
比準価格	1坪 14万7,448 円 1平米 4万4,600 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
比準価格	1坪 14万7,448 円 1平米 4万4,600 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）

前年からの変動額

前年からの変動額
不動産鑑定士の査定 変動額(1)
2023年	1坪 14万7,448円 1平米 4万4,600円
前年から次年への変動率 1.8 ％
2022年	1坪 14万4,803円 1平米 4万3,800円
不動産鑑定士の査定 変動額(2)
2020年	1坪 14万7,448円 1平米 4万4,600円
前年から次年への変動率 1.8 ％
2019年	1坪 14万4,803円 1平米 4万3,800円
標準地区分	非表示
継続・新規区分	継続
一般的要因
(1)金融緩和に加えて、物流業界の活性化を背景に、交通アクセス等が良好な工業地の需要が伸びている。 (2)県内で設備投資や住宅投資は緩やかに持ち直しているが、供給制約や物価高騰、コロナ禍が先行きの景気に小さくない影を落している。
地域要因
(1)特段の変動要因はないが、工業地としての適性が高いので、需要は堅調である。 (2)物流を主とする事業所の多い地域で地域要因に特段の変動はない。
個別的要因	(1)個別的要因に変動はない。 (2)個別的要因に変動はない。

土地価格の事例

比準価格算定　事例A

事例番号	福山２３Ｋ９２ 比準価格算定　事例A
事例エリア
都道府県	広島県
市区町村	福山市
地域	広島県福山市新涯町２丁目２２４番外
区域区分	市街化区域
用途地域	準工業地域
価格
取引価格 平米 坪	6万2,028 円／平米 20万5,065 円／坪
推定価格 平米 坪	6万2,524 円／平米 20万6,704 円／坪
標準価格 平米 坪	4万5,906 円／平米 15万1,765 円／坪
査定価格 平米 坪	4万5,900 円／平米 15万1,745 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南
道路幅員	20 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況	四方路
側道方位1	北
側道幅員1	2 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例B

事例番号	福山２３Ｋ９８ 比準価格算定　事例B
事例エリア
都道府県	広島県
市区町村	福山市
地域	広島県福山市新涯町２丁目２２４番外
区域区分	市街化区域
用途地域	準工業地域
価格
取引価格 平米 坪	2万4,128 円／平米 7万9,767 円／坪
推定価格 平米 坪	2万8,149 円／平米 9万3,061 円／坪
標準価格 平米 坪	4万3,846 円／平米 14万4,955 円／坪
査定価格 平米 坪	4万3,800 円／平米 14万4,803 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	不整形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北東
道路幅員	5.2 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況	四方路
側道方位1	南東
側道幅員1	3.2 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例C

事例番号	福山２２Ｔ９３ 比準価格算定　事例C
事例エリア
都道府県	広島県
市区町村	福山市
地域	広島県福山市新涯町２丁目２２４番外
区域区分	市街化区域
用途地域	準工業地域
価格
取引価格 平米 坪	2万6,400 円／平米 8万7,278 円／坪
推定価格 平米 坪	3万3,212 円／平米 10万9,799 円／坪
標準価格 平米 坪	4万4,165 円／平米 14万6,009 円／坪
査定価格 平米 坪	4万4,200 円／平米 14万6,125 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	接面道路無（記載無含）
道路幅員	0 m
舗装状況	記載無
道路の種類	道路
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	臨港地区（臨港地区）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情