路線価 (2023) 広島県福山市箕沖町36-3 坪・平米

路線価の対象の土地情報
標準地

住所
所在地	広島県 福山市広島県福山市箕沖町３６番３
価格時点	2023 年
駅名	福山駅 から 7200m
路線価
倍率方式	1.2 倍 倍率方式とは 倍率方式は、路線価が決められていないエリアの相続税評価方法です。この方式では、対象の土地の固定資産税評価額に一定の倍率を乗じて路線価となるものを計算します。
標準地の鑑定額
標準地の鑑定額は不動産鑑定士により鑑定された土地価格です。鑑定士2名による各価格を掲載します。
不動産鑑定士の査定額(1)
鑑定評価日	2023年01月08日
調査実施日	2022年12月10日
鑑定評価額 総額	4,640万 円 (1468 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 10万4,470 円 1平米 3万1,600 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
鑑定評価日	2023年01月06日
調査実施日	2022年12月16日
鑑定評価額 総額	4,640万 円 (1468 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 10万4,470 円／坪 1平米 3万1,600 円／平米 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
市場の特性
(1) 同一需給圏は福山市臨海部（一部内陸型を含む）を中心とした工業地域一円。需要の中心は圏域に係る自社使用目的の法人及び事業グループ企業等である。需給圏内では工業地の慢性的な供給不足の中、工場・配送拠点等の分散傾向は続き、物流企業等や好調業種の需要は依然強い状況下である。陸運と海運の中継地として製造と流通の両面を兼ね備えた良好な立地条件を持つ工業地では特にその影響が強いが、中心価格帯は敷地規模や業種等からバラツキが認められる。 (2) 同一需給圏は福山市を中心とする県東部の工業地域一帯と判定した。需要の中心は地元中小法人による自用工場としての利用が一般的とみられる。当該地域は陸路に加え海運利用も可能な臨海部の工業地域であり、事業用地の供給が少なく需要は堅調である。需要の中心となる価格帯は規模が区々であり、明確な水準は見出し難い状況にある。
試算価格の調整及び鑑定評価額の決定
(1) 当該地域は福山港付近の臨海型工業地域に存する。需給圏内では自己使用の工場利用が大半を占める為、収益目的の取引は想定出来ず、収益還元法は非適用とした。試算された比準価格は、同一需給圏内の工場地の取引事例より求めたもので、近時の工場地における市場実態を反映した説得力を持つ価格である。よって、比準価格を重視し、一般的要因の動向及び需給動向、代表標準地との比較検討を踏まえ、鑑定評価額を決定した。 (2) 自用の工場としての利用が中心の近隣地域において、類似した取引事例から試算した比準価格は、当該地域の市場性を表す価格として相応の規範性が認められる。なお、工場の賃貸借は個別性が強く反映されるため賃貸市場が形成され得ず、収益価格の試算、検証は適用外とした。従って本件では、当該工業地域の市場性を表す比準価格を重視し、一般的要因の動向、市場の需給動向及び代表標準地との均衡も考慮の上、鑑定評価額を上記の通り決定した。
交通
交通施設	福山駅南東方
距離	7200 m
土地の状態
土地面積	444 坪 (1468 平米)
私道分面積	0 平米
指定建ぺい率	60 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	200 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
形状	正方形
間口	1 m
奥行	1 m
現況	倉庫
構造	鉄骨造:S その他種類 鉄骨鉄筋コンクリート造:SRC 、 鉄筋コンクリート造:RC 、 鉄骨造:S 、 木造:W 、 ブロック造:B 、 軽量鉄骨:LS 、 その他（1～6以外、及び田、畑）
地上階数	2F
地下階数	B0
周辺の利用状況	流通関連事業所、倉庫、工場等が存する工業地域
接面道路の状況
方位	北東
道路幅員	12 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道 その他種類 国道 、 都道 、 道道 、 府道 、 県道 、 市道 、 区道 、 町道 、 村道 、 私道 、 農道 、 林道 、 区画街路 、 道路
側道の状況
側道方位	接面道路無（記載無含）
側道等接面状況	記載無し
水道／ガス／下水
水道／ガス／下水 設備の供給の有無
水道	有
ガス	無
下水道	有
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	準工業地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
基準建ぺい率	60 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	200 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。

近隣地域

標準地	福山市広島県福山市箕沖町３６番３
標準地の範囲
東	550 m
西	150 m
南	300 m
北	250 m
標準的使用
標準的使用	工場地
画地の形状等
間口	36 m
奥行き	40 m
面積	1500 m2
形状	ほぼ長方形
地域の特性
地域の特性	特にない
街路	１２ｍ市道
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	準工業地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等１	その他
その他地域地区等２	その他
その他地域地区等３
指定建ぺい率	60 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	200 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
基準建ぺい率	60 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	200 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
地域の将来予測
(1)流通関連の事業所、倉庫のほか工場等が所在する臨海部の工業地域に位置する。成熟した工業地域で需要は根強く、地価は強含みである。 (2)湾岸部に中小規模の鉄鋼関連の工場、倉庫、事業所等が集積する工業地域として変動要因はみられない。需給動向は底堅く、地価は上昇傾向が続くと予測される。
近隣地域の比準価格
最有効使用判定	工場地
不動産鑑定士の査定額(1)
比準価格	1坪 10万4,470 円 1平米 3万1,600 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
比準価格	1坪 10万4,470 円 1平米 3万1,600 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）

前年からの変動額

前年からの変動額
不動産鑑定士の査定 変動額(1)
2023年	1坪 10万4,470円 1平米 3万1,600円
前年から次年への変動率 1.6 ％
2022年	1坪 10万2,817円 1平米 3万1,100円
不動産鑑定士の査定 変動額(2)
2020年	1坪 10万4,470円 1平米 3万1,600円
前年から次年への変動率 1.6 ％
2019年	1坪 10万2,817円 1平米 3万1,100円
標準地区分	代表標準地
継続・新規区分	継続
一般的要因
(1)ウィズコロナの状況下において金融環境が良好で不動産市場は堅調であるが、地域や個別性による需要者の二極化傾向は依然続いている。 (2)インターネット通販の普及に伴う大規模物流拠点の需要は旺盛であるが、中小規模については今後集約ニーズから淘汰されつつある。
地域要因
(1)福山港付近の臨海部に立地する工業地域で、現状維持的状況が続いている。 (2)中小規模の工業地域として変動要因は特段みられない。需給動向は底堅い半面、土地供給が少なく、地価は上昇傾向が続いている。
個別的要因	(1)個別的要因に変動はない。 (2)個別的要因に変動はない。

土地価格の事例

比準価格算定　事例A

事例番号	福山２３Ｋ９８ 比準価格算定　事例A
事例エリア
都道府県	広島県
市区町村	福山市
地域	広島県福山市箕沖町３６番３
区域区分	市街化区域
用途地域	準工業地域
価格
取引価格 平米 坪	2万8,209 円／平米 9万3,259 円／坪
推定価格 平米 坪	2万8,293 円／平米 9万3,537 円／坪
標準価格 平米 坪	3万1,683 円／平米 10万4,744 円／坪
査定価格 平米 坪	3万1,700 円／平米 10万4,800 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	70 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	不整形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北東
道路幅員	5.2 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	南東
側道幅員1	5 m
側道方位2	南西
側道幅員2	5 m
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例B

事例番号	福山２３Ｋ９２ 比準価格算定　事例B
事例エリア
都道府県	広島県
市区町村	福山市
地域	広島県福山市箕沖町３６番３
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種住居地域
価格
取引価格 平米 坪	2万5,544 円／平米 8万4,448 円／坪
推定価格 平米 坪	3万6,491 円／平米 12万639 円／坪
標準価格 平米 坪	3万1,594 円／平米 10万4,450 円／坪
査定価格 平米 坪	3万1,600 円／平米 10万4,470 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	160 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南東
道路幅員	4 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例C

事例番号	福山２２Ｔ２９ 比準価格算定　事例C
事例エリア
都道府県	広島県
市区町村	福山市
地域	広島県福山市箕沖町３６番３
区域区分	市街化区域
用途地域	準工業地域
価格
取引価格 平米 坪	1万9,116 円／平米 6万3,197 円／坪
推定価格 平米 坪	3万2,182 円／平米 10万6,394 円／坪
標準価格 平米 坪	3万1,397 円／平米 10万3,798 円／坪
査定価格 平米 坪	3万1,400 円／平米 10万3,808 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南東
道路幅員	4 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例D

事例番号	福山２２Ｔ９３ 比準価格算定　事例D
事例エリア
都道府県	広島県
市区町村	福山市
地域	広島県福山市箕沖町３６番３
区域区分	市街化区域
用途地域	工業専用地域
価格
取引価格 平米 坪	1万5,986 円／平米 5万2,850 円／坪
推定価格 平米 坪	2万2,087 円／平米 7万3,020 円／坪
標準価格 平米 坪	3万2,291 円／平米 10万6,754 円／坪
査定価格 平米 坪	3万2,300 円／平米 10万6,784 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	70 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	不整形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南西
道路幅員	6.5 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況	側道
側道方位1	南
側道幅員1	5 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	土砂災害特別警戒区域（土砂災警特別区域）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情