路線価 (2023) 広島県福山市御幸町大字中津原字六町九反1783-3 坪・平米

路線価の対象の土地情報
標準地

住所
所在地	広島県 福山市広島県福山市御幸町大字中津原字六町九反１７８３番３
価格時点	2023 年
駅名	横尾駅 から 1800m
路線価
倍率方式	1.1 倍 倍率方式とは 倍率方式は、路線価が決められていないエリアの相続税評価方法です。この方式では、対象の土地の固定資産税評価額に一定の倍率を乗じて路線価となるものを計算します。
標準地の鑑定額
標準地の鑑定額は不動産鑑定士により鑑定された土地価格です。鑑定士2名による各価格を掲載します。
不動産鑑定士の査定額(1)
鑑定評価日	2023年01月03日
調査実施日	2022年12月18日
鑑定評価額 総額	2,450万 円 (646 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 12万5,628 円 1平米 3万8,000 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
鑑定評価日	2023年01月06日
調査実施日	2022年12月16日
鑑定評価額 総額	2,450万 円 (646 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 12万5,628 円／坪 1平米 3万8,000 円／平米 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
市場の特性
(1) 同一需給圏は福山市郊外を中心に広く広島県南東部及び同周辺地域所在の中小規模事業所向け工業地域一円。主要な需要者は地縁性を有する自社所有目的の法人・事業グループ等と推測されることから、効率性及び採算性並びに総額面における市場性等を中心とした価格形成がなされる傾向にある。低金利等を背景とした比較的良好な融資環境を主因の一つとして需給情勢は若干強含みで推移しているが、画地規模の多彩さ等により中心的価格帯は見出し難い状況にある。 (2) 同一需給圏の範囲は、福山市内又は隣接市外縁部等に存する中小規模の工業地域及びその周辺の混在地域一円と判定した。需要層は、市内中小事業法人による自社工場としての利用が主に想定される。中心市街地やＩＣ等へのアクセスも比較的良好で需要は底堅く、地価は上昇傾向で推移している。中心となる価格帯は規模、用途等含め個別性が強く反映されるため見出し難い状況となっている。
試算価格の調整及び鑑定評価額の決定
(1) 上記比準価格は、同一需給圏内における取引数が総体として希少である中、適格性を備えた各事例が有する指標精度等を踏まえた秤量的な判断を経て求められたもので、市場実態を反映した実証的価格として相応の規範性を期待し得る。よって当該価格を中心として考量するとともに総額面における市場性についても斟酌し、代表標準地からの規準価格との均衡性並びに近時の経済情勢と市場需給動向等にも留意の上、妥当と認められる鑑定評価額を標記の通り決定した。 (2) 比準価格は類似地域内の代替性を有する取引事例より試算しており、自用取引中心の当該地域における市場実態を表した価格として規範性が認められる。なお、工場については用途や設備、生産効率等による個別性が強いため一般的な賃貸市場は形成されないため、収益価格の試算はなし得なかった。従って、当該地域の市場性を反映した比準価格を重視し、市場の需給動向及び代表標準地との均衡性等も考慮の上、標記の通り鑑定評価額を決定した。
交通
交通施設	横尾駅西方
距離	1800 m
土地の状態
土地面積	195.4 坪 (646 平米)
私道分面積	0 平米
指定建ぺい率	60 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	200 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
形状	長方形
間口	1 m
奥行	1.5 m
現況	作業所
構造	鉄骨造:S その他種類 鉄骨鉄筋コンクリート造:SRC 、 鉄筋コンクリート造:RC 、 鉄骨造:S 、 木造:W 、 ブロック造:B 、 軽量鉄骨:LS 、 その他（1～6以外、及び田、畑）
地上階数	2F
地下階数	B0
周辺の利用状況	中小規模の工場、事業所等が建ち並ぶ工業地域
接面道路の状況
方位	南
道路幅員	4.3 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道 その他種類 国道 、 都道 、 道道 、 府道 、 県道 、 市道 、 区道 、 町道 、 村道 、 私道 、 農道 、 林道 、 区画街路 、 道路
側道の状況
側道方位	接面道路無（記載無含）
側道等接面状況	記載無し
水道／ガス／下水
水道／ガス／下水 設備の供給の有無
水道	有
ガス	無
下水道	無
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	準工業地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
基準建ぺい率	60 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	200 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。

近隣地域

標準地	福山市広島県福山市御幸町大字中津原字六町九反１７８３番３
標準地の範囲
東	80 m
西	210 m
南	25 m
北	130 m
標準的使用
標準的使用	工場地
画地の形状等
間口	25 m
奥行き	30 m
面積	750 m2
形状	長方形
地域の特性
地域の特性	特にない。
街路	４．３ｍ市道
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	準工業地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等１	その他
その他地域地区等２	その他
その他地域地区等３
指定建ぺい率	60 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	200 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
基準建ぺい率	60 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	200 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
地域の将来予測
(1)地域幹線背後に中小規模の工場・事業所等が建ち並ぶ地域であり地域要因に特段の変動は見受けられない。現状で用途性の移行の兆しもほぼ認められないこと等から、当面概ね現状維持で推移すると予測される。 (2)県道背後に中小工場、事業所等が見られる工業地域として変動要因は特にみられない。中小工業地域として小集積しており、需給動向及び地価は今後も安定的に推移すると予測する。
近隣地域の比準価格
最有効使用判定	工場地
不動産鑑定士の査定額(1)
比準価格	1坪 12万5,628 円 1平米 3万8,000 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
比準価格	1坪 12万5,628 円 1平米 3万8,000 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）

前年からの変動額

前年からの変動額
不動産鑑定士の査定 変動額(1)
2023年	1坪 12万5,628円 1平米 3万8,000円
前年から次年への変動率 0.5 ％
2022年	1坪 12万4,967円 1平米 3万7,800円
不動産鑑定士の査定 変動額(2)
2020年	1坪 12万5,628円 1平米 3万8,000円
前年から次年への変動率 0.5 ％
2019年	1坪 12万4,967円 1平米 3万7,800円
標準地区分	代表標準地
継続・新規区分	継続
一般的要因
(1)資材高騰や為替変動等の不確定要因はあるものの、金融緩和等を背景に画地条件や立地性の良好な工場地については依然として堅調な需要が窺える。 (2)拠点の統廃合等集約ニーズの受け皿となり得る大規模工業地の需要は底堅い反面、はん用性が乏しい中小工業地の需要は低迷しつつある。
地域要因
(1)地域要因に特段の物理的変動は認められないが、個別的な市場性の如何による市場内での相対的格差がやや鮮明になりつつある。 (2)特段変動要因はみられない。工業地としての利便性が有る事から、潜在的需要は認められ、地価は若干の上昇傾向で推移している。
個別的要因	(1)個別的要因に特段の変動は認められない。 (2)個別的要因に変動はない。

土地価格の事例

比準価格算定　事例A

事例番号	福山２３Ｋ４４ 比準価格算定　事例A
事例エリア
都道府県	広島県
市区町村	福山市
地域	広島県福山市御幸町大字中津原字六町九反１７８３番３
区域区分	市街化区域
用途地域	工業地域
価格
取引価格 平米 坪	2万5,659 円／平米 8万4,829 円／坪
推定価格 平米 坪	2万4,762 円／平米 8万1,863 円／坪
標準価格 平米 坪	3万8,154 円／平米 12万6,137 円／坪
査定価格 平米 坪	3万8,200 円／平米 12万6,289 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	70 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	西
道路幅員	11 m
舗装状況	舗装
道路の種類	県道
側道
側道等の接面状況	四方路
側道方位1	東
側道幅員1	8 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例B

事例番号	福山２３Ｋ５６ 比準価格算定　事例B
事例エリア
都道府県	広島県
市区町村	福山市
地域	広島県福山市御幸町大字中津原字六町九反１７８３番３
区域区分	市街化区域
用途地域	工業地域
価格
取引価格 平米 坪	5万8,384 円／平米 19万3,018 円／坪
推定価格 平米 坪	6万2,071 円／平米 20万5,207 円／坪
標準価格 平米 坪	3万7,964 円／平米 12万5,509 円／坪
査定価格 平米 坪	3万8,000 円／平米 12万5,628 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北
道路幅員	6.6 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例C

事例番号	福山２３Ｋ９８ 比準価格算定　事例C
事例エリア
都道府県	広島県
市区町村	福山市
地域	広島県福山市御幸町大字中津原字六町九反１７８３番３
区域区分	市街化区域
用途地域	準工業地域
価格
取引価格 平米 坪	2万8,209 円／平米 9万3,259 円／坪
推定価格 平米 坪	2万8,293 円／平米 9万3,537 円／坪
標準価格 平米 坪	3万8,286 円／平米 12万6,574 円／坪
査定価格 平米 坪	3万8,300 円／平米 12万6,620 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	70 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	不整形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北東
道路幅員	5.2 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	南東
側道幅員1	5 m
側道方位2	南西
側道幅員2	5 m
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例D

事例番号	福山２３Ｋ９２ 比準価格算定　事例D
事例エリア
都道府県	広島県
市区町村	福山市
地域	広島県福山市御幸町大字中津原字六町九反１７８３番３
区域区分	市街化区域
用途地域	準工業地域
価格
取引価格 平米 坪	1万3,434 円／平米 4万4,413 円／坪
推定価格 平米 坪	1万3,849 円／平米 4万5,785 円／坪
標準価格 平米 坪	1万4,060 円／平米 4万6,482 円／坪
査定価格 平米 坪	1万4,100 円／平米 4万6,615 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	不整形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	東
道路幅員	5 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例E

事例番号	福山２３Ｋ９２ 比準価格算定　事例E
事例エリア
都道府県	広島県
市区町村	福山市
地域	広島県福山市御幸町大字中津原字六町九反１７８３番３
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種住居地域
価格
取引価格 平米 坪	2万5,544 円／平米 8万4,448 円／坪
推定価格 平米 坪	3万6,491 円／平米 12万639 円／坪
標準価格 平米 坪	3万7,427 円／平米 12万3,734 円／坪
査定価格 平米 坪	3万7,400 円／平米 12万3,644 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	160 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南東
道路幅員	4 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情