路線価 (2023) 広島県府中市高木町字古川1420-3外 坪・平米

路線価の対象の土地情報
標準地

住所
所在地	広島県 府中市広島県府中市高木町字古川１４２０番３外
価格時点	2023 年
駅名	鵜飼駅 から 800m
路線価
1坪当たり	1坪 10万5,792 円
1平米当たり	1平米 3万2,000 円
標準地の鑑定額
標準地の鑑定額は不動産鑑定士により鑑定された土地価格です。鑑定士2名による各価格を掲載します。
不動産鑑定士の査定額(1)
鑑定評価日	2023年01月03日
調査実施日	2022年12月18日
鑑定評価額 総額	1,120万 円 (284 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 12万9,926 円 1平米 3万9,300 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
鑑定評価日	2023年01月08日
調査実施日	2022年12月10日
鑑定評価額 総額	1,120万 円 (284 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 12万9,926 円／坪 1平米 3万9,300 円／平米 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
市場の特性
(1) 同一需給圏は高木町・中須町等を中心とした府中市中心市街地及びその周辺地域における比較的地勢平坦な住宅地域一円。主要な需要者は地縁性を有する自己所有目的の個人等と推測されることから、賃貸借に拠る収益性は価格判断指標として機能し得ないものと判断される。人口減少等による構造的な需要縮小並びにやや過剰傾向にある新規宅地供給等を背景に需給は弱含みで推移しており、画地規模にもよるが中心的価格帯は土地価格にして８００万円内外である。 (2) 同一需給圏は、府中市中心市街地及び近郊の住宅地域一円。需要の中心は一次取得者等のエンドユーザーで、市内居住者が中心である。当該地域は国道４８６号南側背後の平野部に位置し利便施設等へのアクセス等も優れる地域で、比較的市場競争力を有しているが、小規模分譲地や隣接の福山市北部地区との都市力比較等から既存住宅地の需要はやや少ない。中心価格帯は、小規模分譲地で８００万円程度である。
試算価格の調整及び鑑定評価額の決定
(1) 上記比準価格は本件標準地近郊に存し立地性・地域特性・想定需要者属性等につき高い価格牽連性を有する事例を軸に秤量的判断を経たものであり、市場実態を反映した実証的価格として充分な規範性を有するものと判断される。よって本件においては当該価格を中心として考量するとともに、府中市全体に係る価格形成要因の趨勢並びに市場内における選考性の変化等をも踏まえた市場動向等を慎重に斟酌の上、妥当と認められる鑑定評価額を標記の通り決定した。 (2) 当該地域は住宅、店舗等が混在する住宅地域である。収益価格については、土地取得後の合理的な賃貸運営は、賃料水準、建築費や利回り等の投資採算から想定は難しく、試算し得なかった。一方、試算された比準価格は、同一需給圏内に係る取引事例より求められ、自己使用目的による市場性を反映した規範力を持つ価格である。よって比準価格を標準とし、一般的要因等の動向及び地域の需給動向等に留意して鑑定評価額を決定した。
交通
交通施設	鵜飼駅南西方
距離	800 m
土地の状態
土地面積	85.9 坪 (284 平米)
私道分面積	0 平米
指定建ぺい率	60 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	200 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
形状	台形
間口	1 m
奥行	2 m
現況	住宅
構造	木造:W その他種類 鉄骨鉄筋コンクリート造:SRC 、 鉄筋コンクリート造:RC 、 鉄骨造:S 、 木造:W 、 ブロック造:B 、 軽量鉄骨:LS 、 その他（1～6以外、及び田、畑）
地上階数	2F
地下階数	B0
周辺の利用状況	中規模一般住宅、店舗等が混在する住宅地域
接面道路の状況
方位	北西
道路幅員	8 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道 その他種類 国道 、 都道 、 道道 、 府道 、 県道 、 市道 、 区道 、 町道 、 村道 、 私道 、 農道 、 林道 、 区画街路 、 道路
側道の状況
側道方位	接面道路無（記載無含）
側道等接面状況	記載無し
水道／ガス／下水
水道／ガス／下水 設備の供給の有無
水道	有
ガス	無
下水道	無
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	第1種住居地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
基準建ぺい率	60 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	200 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。

近隣地域

標準地	府中市広島県府中市高木町字古川１４２０番３外
標準地の範囲
東	50 m
西	100 m
南	200 m
北	100 m
標準的使用
標準的使用	戸建住宅地
画地の形状等
間口	12 m
奥行き	16.5 m
面積	200 m2
形状	ほぼ整形
地域の特性
地域の特性	特にない
街路	基準方位　北、８ｍ市道
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	第1種住居地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等１	その他
その他地域地区等２	その他
その他地域地区等３
指定建ぺい率	60 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	200 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
基準建ぺい率	60 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	200 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
地域の将来予測
(1)戸建住宅が建ち並ぶ中に店舗・事業所等が見られる地域であり、地域要因は当面ほぼ現状維持で推移するものと予測されるが、周辺での新規宅地供給の影響等により市場内の相対的地位を継続的に低下させつつある。 (2)住宅、店舗等が混在する住宅地域内に位置する。利便性を有する地域で市場競争力を持ち、一定の宅地需要が見込まれ、地価はほぼ静態的である。
近隣地域の比準価格
最有効使用判定	戸建住宅地
不動産鑑定士の査定額(1)
比準価格	1坪 12万9,926 円 1平米 3万9,300 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
比準価格	1坪 12万9,926 円 1平米 3万9,300 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）

前年からの変動額

前年からの変動額
不動産鑑定士の査定 変動額(1)
2023年	1坪 12万9,926円 1平米 3万9,300円
前年から次年への変動率 -0.3 ％
2022年	1坪 13万256円 1平米 3万9,400円
不動産鑑定士の査定 変動額(2)
2020年	1坪 12万9,926円 1平米 3万9,300円
前年から次年への変動率 -0.3 ％
2019年	1坪 13万256円 1平米 3万9,400円
標準地区分	非表示
継続・新規区分	継続
一般的要因
(1)少子高齢化等による構造的な市場収縮や地場産業の長期停滞等の影響により、府中市に係る不動産の需給情勢は構造的な脆弱さを否定し得ない。 (2)ウィズコロナの状況下において金融環境が良好で不動産市場は堅調であるが、地域や個別性による需要者の二極化傾向は依然続いている。
地域要因
(1)地域要因に特段の物理的変動は認められないが、市場内の主要な需要の選考性に変化等が見受けられると共に、価格の二極化がより顕在化しつつある。 (2)既存住宅地で地域要因に影響を与える特段の要因は見られない。
個別的要因	(1)個別的要因に特段の変動は認められない。 (2)個別的要因に変動はない。

土地価格の事例

比準価格算定　事例A

事例番号	備後府中２３Ｋ６７ 比準価格算定　事例A
事例エリア
都道府県	広島県
市区町村	府中市
地域	広島県府中市高木町字古川１４２０番３外
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種住居地域
価格
取引価格 平米 坪	4万8,393 円／平米 15万9,987 円／坪
推定価格 平米 坪	4万7,349 円／平米 15万6,536 円／坪
標準価格 平米 坪	3万9,229 円／平米 12万9,691 円／坪
査定価格 平米 坪	3万9,200 円／平米 12万9,595 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	70 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	ほぼ整形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	東
道路幅員	6.3 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	南西
側道幅員1	5 m
側道方位2	北東
側道幅員2	3.8 m
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例B

事例番号	備後府中２３Ｋ６７ 比準価格算定　事例B
事例エリア
都道府県	広島県
市区町村	府中市
地域	広島県府中市高木町字古川１４２０番３外
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種住居地域
価格
取引価格 平米 坪	5万1,811 円／平米 17万1,287 円／坪
推定価格 平米 坪	5万1,759 円／平米 17万1,115 円／坪
標準価格 平米 坪	3万9,450 円／平米 13万422 円／坪
査定価格 平米 坪	3万9,500 円／平米 13万587 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	180 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南西
道路幅員	4.5 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例C

事例番号	備後府中２２Ｔ４４ 比準価格算定　事例C
事例エリア
都道府県	広島県
市区町村	府中市
地域	広島県府中市高木町字古川１４２０番３外
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種住居地域
価格
取引価格 平米 坪	3万6,178 円／平米 11万9,604 円／坪
推定価格 平米 坪	3万5,327 円／平米 11万6,791 円／坪
標準価格 平米 坪	3万9,340 円／平米 13万58 円／坪
査定価格 平米 坪	3万9,300 円／平米 12万9,926 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北西
道路幅員	6 m
舗装状況	舗装
道路の種類	私道
側道
側道等の接面状況	側道
側道方位1	南
側道幅員1	3.4 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例D

事例番号	備後府中２３Ｋ７４ 比準価格算定　事例D
事例エリア
都道府県	広島県
市区町村	府中市
地域	広島県府中市高木町字古川１４２０番３外
区域区分	市街化区域
用途地域	準工業地域
価格
取引価格 平米 坪	3万4,750 円／平米 11万4,884 円／坪
推定価格 平米 坪	3万6,857 円／平米 12万1,849 円／坪
標準価格 平米 坪	4万18 円／平米 13万2,300 円／坪
査定価格 平米 坪	4万 円／平米 13万2,240 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南東
道路幅員	4 m
舗装状況	舗装
道路の種類	私道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例E

事例番号	備後府中２３Ｋ４４ 比準価格算定　事例E
事例エリア
都道府県	広島県
市区町村	府中市
地域	広島県府中市高木町字古川１４２０番３外
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種中高層住居専用地域
価格
取引価格 平米 坪	3万389 円／平米 10万466 円／坪
推定価格 平米 坪	3万635 円／平米 10万1,279 円／坪
標準価格 平米 坪	3万8,632 円／平米 12万7,717 円／坪
査定価格 平米 坪	3万8,600 円／平米 12万7,612 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	160 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	不整形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	東
道路幅員	3.5 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況	側道
側道方位1	南
側道幅員1	4 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情