路線価 (2023) 広島県府中市上下町上下字飛地屋350-1 坪・平米

路線価の対象の土地情報
標準地

住所
所在地	広島県 府中市広島県府中市上下町上下字飛地屋３５０番１
価格時点	2023 年
駅名	上下駅 から 900m
路線価
倍率方式	1.1 倍 倍率方式とは 倍率方式は、路線価が決められていないエリアの相続税評価方法です。この方式では、対象の土地の固定資産税評価額に一定の倍率を乗じて路線価となるものを計算します。
標準地の鑑定額
標準地の鑑定額は不動産鑑定士により鑑定された土地価格です。鑑定士2名による各価格を掲載します。
不動産鑑定士の査定額(1)
鑑定評価日	2023年01月10日
調査実施日	2022年12月08日
鑑定評価額 総額	414万 円 (472 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 2万9,027 円 1平米 8,780 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
鑑定評価日	2023年01月12日
調査実施日	2022年12月16日
鑑定評価額 総額	415万 円 (472 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 2万9,093 円／坪 1平米 8,800 円／平米 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
市場の特性
(1) 同一需給圏は、上下町中心部の住宅地域のほか、その周辺部に所在する農家集落地域を含む府中市北部郊外の地域である。需要者の中心は、圏域内に居住する個人がほとんどであり、圏域外からは地縁者のほかは相対的に少ない。また、人口は減少し、高齢化も進むなか需給動向は総じて弱く、土地取引も極めて少ない状況が続いている。このため、需要の中心となる価格帯は見出しにくい状況にある。 (2) 同一需給圏の範囲は府中市上下町内の住宅地域一円。需要者の中心は、地元居住者又は上下町に地縁性を有する者である。地域経済は縮小し、不動産取引が極めて少なく、過疎化の影響等により、取引需要は年々減少している。取引が少なく、画地規模もまちまちで、需要の中心となる価格帯は見い出せない。
試算価格の調整及び鑑定評価額の決定
(1) 近隣地域は、上下町中心部の南東方丘陵部に一般住宅等が所在する住宅地域であり、土地取引は自己使用目的が中心である。また、当該圏域は、持家が中心で賃貸市場が未成熟なため、収益価格を求めることができなかった。比準価格は、近似する価格を中心に決定しており、市場性を反映した価格を得たものと認められる。よって、代表標準地との検討を踏まえ、当該地域の地価動向等も勘案し、比準価格をもって鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (2) 比準価格は上下町内に所在する類似の取引事例から試算しており、現実の不動産市場を反映した信頼性の高い価格と認められる。当該地域及びその周辺には賃貸物件が乏しく、賃貸市場が未成熟である為、収益還元法は適用できなかった。自用目的での取引が殆どであることから、市場実態を反映した実証的価格たる比準価格を重視し、近隣地域の状況及び周辺地域の需給動向並びに代表標準地との均衡に留意の上、鑑定評価額を上記のとおり決定した。
交通
交通施設	上下駅南東方
距離	900 m
土地の状態
土地面積	142.8 坪 (472 平米)
私道分面積	0 平米
指定建ぺい率	60 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	200 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
形状	台形
間口	1.5 m
奥行	1 m
現況	住宅
構造	木造:W その他種類 鉄骨鉄筋コンクリート造:SRC 、 鉄筋コンクリート造:RC 、 鉄骨造:S 、 木造:W 、 ブロック造:B 、 軽量鉄骨:LS 、 その他（1～6以外、及び田、畑）
地上階数	2F
地下階数	B0
周辺の利用状況	一般住宅の中に空地等が介在する丘陵の住宅地域
接面道路の状況
方位	南西
道路幅員	3 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道 その他種類 国道 、 都道 、 道道 、 府道 、 県道 、 市道 、 区道 、 町道 、 村道 、 私道 、 農道 、 林道 、 区画街路 、 道路
側道の状況
側道方位	接面道路無（記載無含）
側道等接面状況	記載無し
水道／ガス／下水
水道／ガス／下水 設備の供給の有無
水道	有
ガス	無
下水道	有
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	非線引都市計画区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	第1種住居地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等1	土砂災害警戒区域（土砂災警区域）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
基準建ぺい率	60 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	160 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。

近隣地域

標準地	府中市広島県府中市上下町上下字飛地屋３５０番１
標準地の範囲
東	100 m
西	100 m
南	30 m
北	30 m
標準的使用
標準的使用	戸建住宅地
画地の形状等
間口	23 m
奥行き	17 m
面積	450 m2
形状	ほぼ台形
地域の特性
地域の特性	特にない
街路	基準方位　北３ｍ市道
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	非線引都市計画区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	第1種住居地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等１	土砂災害警戒区域（土砂災警区域）
その他地域地区等２	その他
その他地域地区等３
指定建ぺい率	60 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	200 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
基準建ぺい率	60 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	160 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
地域の将来予測
(1)上下町中心部の南東方丘陵部に空地等も介在する住宅地域である。過疎化や高齢化等の進行により住宅需要は弱く、当面は現状維持の状況で推移するものと予測する。 (2)上下町中心部近郊の丘陵地に存する既成住宅地域であるが、過疎化の影響等により取引需要は年々減少しており、今後も地価は弱含み傾向で推移していくものと予測する。
近隣地域の比準価格
最有効使用判定	戸建住宅地
不動産鑑定士の査定額(1)
比準価格	1坪 2万9,027 円 1平米 8,780 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
比準価格	1坪 2万9,093 円 1平米 8,800 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）

前年からの変動額

前年からの変動額
不動産鑑定士の査定 変動額(1)
2023年	1坪 2万9,027円 1平米 8,780円
前年から次年への変動率 -3 ％
2022年	1坪 2万9,919円 1平米 9,050円
不動産鑑定士の査定 変動額(2)
2020年	1坪 2万9,093円 1平米 8,800円
前年から次年への変動率 -2.8 ％
2019年	1坪 2万9,919円 1平米 9,050円
標準地区分	代表標準地
継続・新規区分	継続
一般的要因
(1)新型コロナによる影響が緩和しつつあるが、府中市は人口減少及び高齢化率の上昇が続いており、不動産市場も郊外を中心に依然厳しい状況にある。 (2)府中市山間部においては、過疎化等により、不動産需要は年々減少傾向である。
地域要因
(1)地域内の利用状況等に特段の変化はないが、利便性等に劣る郊外住宅地の地価は下落傾向が続いている。 (2)地域の高齢化、人口減少等から土地取引は減少し、地価は下落している。
個別的要因	(1)個別的要因に変動はない。 (2)個別的要因に変動はない。

土地価格の事例

比準価格算定　事例A

事例番号	備後府中２３Ｋ２９ 比準価格算定　事例A
事例エリア
都道府県	広島県
市区町村	府中市
地域	広島県府中市上下町上下字飛地屋３５０番１
区域区分	非線引都市計画区域
用途地域	第1種住居地域
価格
取引価格 平米 坪	3,205 円／平米 1万596 円／坪
推定価格 平米 坪	7,012 円／平米 2万3,182 円／坪
標準価格 平米 坪	8,182 円／平米 2万7,050 円／坪
査定価格 平米 坪	8,180 円／平米 2万7,043 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	160 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	底地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北
道路幅員	1.7 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	土砂災害警戒区域（土砂災警区域）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例B

事例番号	備後府中２３Ｋ２９ 比準価格算定　事例B
事例エリア
都道府県	広島県
市区町村	府中市
地域	広島県府中市上下町上下字飛地屋３５０番１
区域区分	非線引都市計画区域
用途地域	第1種住居地域
価格
取引価格 平米 坪	7,225 円／平米 2万3,886 円／坪
推定価格 平米 坪	8,968 円／平米 2万9,648 円／坪
標準価格 平米 坪	8,749 円／平米 2万8,924 円／坪
査定価格 平米 坪	8,750 円／平米 2万8,928 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	不整形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南西
道路幅員	5 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	土砂災害警戒区域（土砂災警区域）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例C

事例番号	備後府中２２Ｔ８４ 比準価格算定　事例C
事例エリア
都道府県	広島県
市区町村	府中市
地域	広島県府中市上下町上下字飛地屋３５０番１
区域区分	非線引都市計画区域
用途地域	第1種住居地域
価格
取引価格 平米 坪	5,353 円／平米 1万7,697 円／坪
推定価格 平米 坪	8,903 円／平米 2万9,433 円／坪
標準価格 平米 坪	8,903 円／平米 2万9,433 円／坪
査定価格 平米 坪	8,900 円／平米 2万9,423 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	160 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南西
道路幅員	3 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例D

事例番号	備後府中２０Ｔ８４ 比準価格算定　事例D
事例エリア
都道府県	広島県
市区町村	府中市
地域	広島県府中市上下町上下字飛地屋３５０番１
区域区分	都市計画区域外
用途地域	記載無し
価格
取引価格 平米 坪	5,237 円／平米 1万7,314 円／坪
推定価格 平米 坪	5,007 円／平米 1万6,553 円／坪
標準価格 平米 坪	8,753 円／平米 2万8,937 円／坪
査定価格 平米 坪	8,750 円／平米 2万8,928 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	未記録
基準容積率	未記録
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南
道路幅員	12 m
舗装状況	舗装
道路の種類	県道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情