路線価 (2023) 広島県府中市栗柄町字トロモ横畑ケ前2115-1外 坪・平米

路線価の対象の土地情報
標準地

住所
所在地	広島県 府中市広島県府中市栗柄町字トロモ横畑ケ前２１１５番１外
価格時点	2023 年
駅名	高木駅 から 2700m
路線価
倍率方式	1.1 倍 倍率方式とは 倍率方式は、路線価が決められていないエリアの相続税評価方法です。この方式では、対象の土地の固定資産税評価額に一定の倍率を乗じて路線価となるものを計算します。
標準地の鑑定額
標準地の鑑定額は不動産鑑定士により鑑定された土地価格です。鑑定士2名による各価格を掲載します。
不動産鑑定士の査定額(1)
鑑定評価日	2023年01月11日
調査実施日	2022年12月02日
鑑定評価額 総額	704万 円 (440 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 5万2,896 円 1平米 1万6,000 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
鑑定評価日	2023年01月03日
調査実施日	2022年12月18日
鑑定評価額 総額	704万 円 (440 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 5万2,896 円／坪 1平米 1万6,000 円／平米 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
市場の特性
(1) 同一需給圏は府中市中心部の住宅地を除き、主として市街化調整区域内の住宅地域一円。需要者の中心は、地元居住者又は府中市に地縁性を有する者が殆どを占め、府中市区域外からの転入は殆どないものと思われる。対象標準地のある市街化調整区域では不動産取引が極めて少なく、人口減少の影響もあり、取引需要は減少している。同一需給圏内の取引の規模はまちまちで、需要の中心となる価格帯は見出しにくい状況である。 (2) 同一需給圏は芦田川以南を中心とした府中市中心市街地外縁部乃至同郊外に位置する住宅地域一円。主要な需要者は地縁性を有する自己所有目的の個人等と推測されることから、賃貸借に拠る収益性は価格指標としてほぼ意味をなさないものと判断される。近時は地域経済の長期低迷や少子高齢化に表象される人口動態、及びやや過剰傾向にある市場情勢等を背景に需給は弱含みで推移しており、画地規模にもよるが中心的価格帯は土地価格にして５００万円内外である。
試算価格の調整及び鑑定評価額の決定
(1) 比準価格は対象標準地と同じ市街化調整区域内に所在する取引事例を中心に、利用状況の類似した市街化区域内の取引事例から試算しており、市場性を反映した価格であると認められる。なお、対象標準地が市街化調整区域に存するため、賃貸市場が未成熟であり収益還元法は適用出来なかった。以上比準価格を中心に、市街化調整区域内の価格動向を踏まえ、代表標準地との均衡にも留意して、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (2) 上記比準価格は、同一需給圏内における取引数が総体として希少である中、相対的に価格牽連性の高い事例を軸に秤量的な判断の下に求められたもので、市場実態を反映した実証的価格として相応の規範性を期待し得る。よって当該価格を中心として考量するとともに、近時の社会経済情勢や府中市における人口動態等の各種要因を背景とした需給動向並びに代表標準地からの規準価格との均衡性等にも留意の上、妥当と認められる鑑定評価額を標記の通り決定した。
交通
交通施設	高木駅南西方
距離	2700 m
土地の状態
土地面積	133.1 坪 (440 平米)
私道分面積	0 平米
指定建ぺい率	70 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	400 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
形状	長方形
間口	1 m
奥行	1.5 m
現況	住宅
構造	木造:W その他種類 鉄骨鉄筋コンクリート造:SRC 、 鉄筋コンクリート造:RC 、 鉄骨造:S 、 木造:W 、 ブロック造:B 、 軽量鉄骨:LS 、 その他（1～6以外、及び田、畑）
地上階数	2F
地下階数	B0
周辺の利用状況	農地の中に農家住宅、一般住宅等が散在する地域
接面道路の状況
方位	北西
道路幅員	4 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道 その他種類 国道 、 都道 、 道道 、 府道 、 県道 、 市道 、 区道 、 町道 、 村道 、 私道 、 農道 、 林道 、 区画街路 、 道路
側道の状況
側道方位	接面道路無（記載無含）
側道等接面状況	記載無し
水道／ガス／下水
水道／ガス／下水 設備の供給の有無
水道	有
ガス	無
下水道	無
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化調整区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	記載無し その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
基準建ぺい率	70 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	240 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。

近隣地域

標準地	府中市広島県府中市栗柄町字トロモ横畑ケ前２１１５番１外
標準地の範囲
東	70 m
西	200 m
南	300 m
北	100 m
標準的使用
標準的使用	戸建住宅地
画地の形状等
間口	15 m
奥行き	20 m
面積	300 m2
形状	ほぼ長方形
地域の特性
地域の特性	特にない。
街路	基準方位　北　４ｍ市道
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化調整区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	記載無し その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等１	その他
その他地域地区等２	その他
その他地域地区等３
指定建ぺい率	70 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	400 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
基準建ぺい率	70 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	240 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
地域の将来予測
(1)対象標準地は古くから農家住宅等が点在する市街化調整区域内の住宅地域であり、過疎化の影響等により不動産取引需要は年々減少しており、今後も地価は下落傾向で推移していくものと予測する。 (2)地域幹線背後に位置する市街化調整区域内の既存集落地域であり、少子高齢化や地域経済の低迷等を背景に宅地需要は構造的な縮小傾向が継続しており、当面は現状維持乃至緩やかな衰退傾向で推移するものと予測される。
近隣地域の比準価格
最有効使用判定	戸建住宅地
不動産鑑定士の査定額(1)
比準価格	1坪 5万2,896 円 1平米 1万6,000 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
比準価格	1坪 5万2,896 円 1平米 1万6,000 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）

前年からの変動額

前年からの変動額
不動産鑑定士の査定 変動額(1)
2023年	1坪 5万2,896円 1平米 1万6,000円
前年から次年への変動率 -3 ％
2022年	1坪 5万4,549円 1平米 1万6,500円
不動産鑑定士の査定 変動額(2)
2020年	1坪 5万2,896円 1平米 1万6,000円
前年から次年への変動率 -3 ％
2019年	1坪 5万4,549円 1平米 1万6,500円
標準地区分	代表標準地
継続・新規区分	継続
一般的要因
(1)府中市の人口は長期減少傾向にある。不動産市場は桜が丘住宅団地の住宅地の供給過剰があり、府中市の商業地への他地域からの進出はほとんどない。 (2)少子高齢化等による構造的な市場収縮や地場産業の長期停滞等の影響により、府中市に係る不動産の需給情勢は構造的な脆弱さを否定し得ない。
地域要因
(1)市街化調整区域に所在し、需要は少なく、地価は弱く推移している。 (2)地域要因に特段の物理的変動は認められないが、総体的な需要収縮等を背景に市街化調整区域内の集落地域に対する宅地需要減少がやや顕著である。
個別的要因	(1)個別的要因に変動はない。 (2)個別的要因に特段の変動は認められない。

土地価格の事例

比準価格算定　事例A

事例番号	備後府中２２Ｋ８４ 比準価格算定　事例A
事例エリア
都道府県	広島県
市区町村	府中市
地域	広島県府中市栗柄町字トロモ横畑ケ前２１１５番１外
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種住居地域
価格
取引価格 平米 坪	1万4,153 円／平米 4万6,790 円／坪
推定価格 平米 坪	1万9,491 円／平米 6万4,437 円／坪
標準価格 平米 坪	1万5,593 円／平米 5万1,550 円／坪
査定価格 平米 坪	1万5,600 円／平米 5万1,574 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	160 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	東
道路幅員	3 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例B

事例番号	備後府中２２Ｋ７４ 比準価格算定　事例B
事例エリア
都道府県	広島県
市区町村	府中市
地域	広島県府中市栗柄町字トロモ横畑ケ前２１１５番１外
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種住居地域
価格
取引価格 平米 坪	5,602 円／平米 1万8,520 円／坪
推定価格 平米 坪	1万3,719 円／平米 4万5,355 円／坪
標準価格 平米 坪	1万5,915 円／平米 5万2,615 円／坪
査定価格 平米 坪	1万5,900 円／平米 5万2,565 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	160 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	ほぼ台形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	西
道路幅員	2.3 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例C

事例番号	備後府中２３Ｋ７４ 比準価格算定　事例C
事例エリア
都道府県	広島県
市区町村	府中市
地域	広島県府中市栗柄町字トロモ横畑ケ前２１１５番１外
区域区分	市街化調整区域
用途地域	記載無し
価格
取引価格 平米 坪	1万6,700 円／平米 5万5,210 円／坪
推定価格 平米 坪	1万6,333 円／平米 5万3,997 円／坪
標準価格 平米 坪	1万6,044 円／平米 5万3,041 円／坪
査定価格 平米 坪	1万6,000 円／平米 5万2,896 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	70 ％
基準容積率	240 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	ほぼ整形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	西
道路幅員	3.2 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例D

事例番号	備後府中２２Ｋ６７ 比準価格算定　事例D
事例エリア
都道府県	広島県
市区町村	府中市
地域	広島県府中市栗柄町字トロモ横畑ケ前２１１５番１外
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種住居地域
価格
取引価格 平米 坪	1万522 円／平米 3万4,786 円／坪
推定価格 平米 坪	1万5,337 円／平米 5万704 円／坪
標準価格 平米 坪	1万6,110 円／平米 5万3,260 円／坪
査定価格 平米 坪	1万6,100 円／平米 5万3,227 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	160 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	ほぼ台形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北西
道路幅員	2 m
舗装状況	舗装
道路の種類	私道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例E

事例番号	備後府中２１Ｔ７４ 比準価格算定　事例E
事例エリア
都道府県	広島県
市区町村	府中市
地域	広島県府中市栗柄町字トロモ横畑ケ前２１１５番１外
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種住居地域
価格
取引価格 平米 坪	1万8,271 円／平米 6万404 円／坪
推定価格 平米 坪	2万1,497 円／平米 7万1,069 円／坪
標準価格 平米 坪	1万6,821 円／平米 5万5,610 円／坪
査定価格 平米 坪	1万6,800 円／平米 5万5,541 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	不整形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	東
道路幅員	6 m
舗装状況	舗装
道路の種類	私道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情