路線価 (2023) 広島県府中市府中町字永井25-3外 坪・平米

路線価の対象の土地情報
標準地

住所
所在地	広島県 府中市広島県府中市府中町字永井２５番３外
価格時点	2023 年
駅名	府中駅 から 150m
路線価
1坪当たり	1坪 13万8,852 円
1平米当たり	1平米 4万2,000 円
標準地の鑑定額
標準地の鑑定額は不動産鑑定士により鑑定された土地価格です。鑑定士2名による各価格を掲載します。
不動産鑑定士の査定額(1)
鑑定評価日	2023年01月11日
調査実施日	2022年12月02日
鑑定評価額 総額	1,770万 円 (346 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 16万9,267 円 1平米 5万1,200 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
鑑定評価日	2023年01月03日
調査実施日	2022年12月18日
鑑定評価額 総額	1,770万 円 (346 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 16万8,937 円／坪 1平米 5万1,100 円／平米 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
市場の特性
(1) 同一需給圏は、府中駅前周辺の商業地及び旧来からの商業地域一円である。需要の中心は、府中市内の中小規模の法人及び個人事業者等が主であり、府中市外からの参入は少ない。商業の中心は天満屋百貨店や道の駅がある国道４８６号沿いに移り、府中駅周辺の商業地域は繁華性が劣り、商業地としての相対的地位は低下している。また、取引の中心価格帯は利用用途や画地条件によりバラツキがあるため把握できない。 (2) 同一需給圏はＪＲ福塩線府中駅周辺を中心として広く府中市内における商業性を帯びた地域一円。主要な需要者は地縁性を有する自己利用目的の個人・事業者等と推測され、賃貸借に拠る収益性は価格形成に対し有力な指針とはなり得ないものとの判断が妥当である。人口減や高齢化、商業中心の移行等を背景に旧来からの商業地域に対する需要は構造的に弱含みで推移しており、画地条件の多彩さや事情を含む取引の多さ等から中心的な価格帯は見出し難い状況にある。
試算価格の調整及び鑑定評価額の決定
(1) 比準価格は対象標準地周辺の事例を採用し、適切に補修正を行って試算をしたが、市場性を反映している価格であると認められる。標準地のある商業地域は、府中市における商業中心地の移行により、空き店舗も多くみられるなどテナント需要は少なく、収益価格は低く試算された。以上より、比準価格を重視し、収益価格は比較考量し、一般的要因の推移及び代表標準地との均衡にも留意して、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (2) 上記比準価格は、同一需給圏内における取引数が希少化傾向にある中、相対的に価格牽連性の高い事例を軸に秤量的な判断の下に求められたもので、市場実態を反映した実証的価格として相応の規範性を期待し得る。よって当該価格を中心として考量するとともに、収益価格については市場特性に鑑み参考に留め、代表標準地からの規準価格との均衡性並びに近時の経済情勢及び人口動態等の地域状況等にも留意の上、妥当と認められる鑑定評価額を標記の通り決定した。
交通
交通施設	府中駅西方
距離	150 m
土地の状態
土地面積	104.7 坪 (346 平米)
私道分面積	0 平米
指定建ぺい率	80 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	400 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
形状	台形
間口	1 m
奥行	1.2 m
現況	旅館兼住宅
構造	木造:W その他種類 鉄骨鉄筋コンクリート造:SRC 、 鉄筋コンクリート造:RC 、 鉄骨造:S 、 木造:W 、 ブロック造:B 、 軽量鉄骨:LS 、 その他（1～6以外、及び田、畑）
地上階数	2F
地下階数	B0
周辺の利用状況	小売店舗が建ち並ぶ駅前商業地域
接面道路の状況
方位	南
道路幅員	10.5 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道 その他種類 国道 、 都道 、 道道 、 府道 、 県道 、 市道 、 区道 、 町道 、 村道 、 私道 、 農道 、 林道 、 区画街路 、 道路
側道の状況
側道方位	接面道路無（記載無含）
側道等接面状況	記載無し
水道／ガス／下水
水道／ガス／下水 設備の供給の有無
水道	有
ガス	無
下水道	有
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	商業地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等1	特別用途地区（特別用途地区）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
基準建ぺい率	80 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	400 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。

近隣地域

標準地	府中市広島県府中市府中町字永井２５番３外
標準地の範囲
東	50 m
西	100 m
南	50 m
北	30 m
標準的使用
標準的使用	低層店舗住宅併用地
画地の形状等
間口	17 m
奥行き	20 m
面積	340 m2
形状	ほぼ整形
地域の特性
地域の特性	特にない
街路	１０．５ｍ市道
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	商業地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等１	特別用途地区（特別用途地区）
その他地域地区等２	その他
その他地域地区等３
指定建ぺい率	80 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	400 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
基準建ぺい率	80 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	400 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
地域の将来予測
(1)府中駅前の商業地域であるが、府中市内の中心商業地が大規模店舗である天満屋のある国道沿いに移っているため、車両通行量も少なく商業地としての活力が乏しい。以上から、土地価格は今後も下落するものと予測する。 (2)ＪＲ府中駅至近に位置する古くからの商業地域であるが、近時は地域経済の低迷や商業中心の移行等による繁華性の減退が構造的に定着しつつあること等から、当面は緩やかな衰退傾向で推移するものと予測される。
近隣地域の比準価格
最有効使用判定	低層店舗住宅併用地
不動産鑑定士の査定額(1)
比準価格	1坪 17万5,218 円 1平米 5万3,000 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
比準価格	1坪 16万8,937 円 1平米 5万1,100 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）

前年からの変動額

前年からの変動額
不動産鑑定士の査定 変動額(1)
2023年	1坪 17万5,218円 1平米 5万3,000円
前年から次年への変動率 -2.1 ％
2022年	1坪 17万2,904円 1平米 5万2,300円
不動産鑑定士の査定 変動額(2)
2020年	1坪 16万8,937円 1平米 5万1,100円
前年から次年への変動率 -2.3 ％
2019年	1坪 17万2,904円 1平米 5万2,300円
標準地区分	代表標準地
継続・新規区分	継続
一般的要因
(1)府中市の人口は長期減少傾向にある。不動産市場は住宅地が桜が丘住宅団地の供給過剰があり、府中市の商業地への他地域からの進出はほとんどない。 (2)少子高齢化等による構造的な市場収縮や地場産業の長期停滞等の影響により、府中市に係る不動産の需給情勢は構造的な脆弱さを否定し得ない。
地域要因
(1)沿道サービス業務の多くの店舗は国道４８６号沿いに移行して、府中駅前商業地域は活気がなくなっているが、今後も同様に推移するものと予測する。 (2)地域経済の長期的低迷や商業中心の移行等を背景として、旧来からの商業地域に係る不動産需要は依然として脆弱な状況が継続している。
個別的要因	(1)個別的要因に変動はない。 (2)個別的要因に特段の変動は認められない。

土地価格の事例

比準価格算定　事例A

事例番号	備後府中２３Ｋ４４ 比準価格算定　事例A
事例エリア
都道府県	広島県
市区町村	府中市
地域	広島県府中市府中町字永井２５番３外
区域区分	市街化区域
用途地域	商業地域
価格
取引価格 平米 坪	6万2,000 円／平米 20万4,972 円／坪
推定価格 平米 坪	5万6,307 円／平米 18万6,151 円／坪
標準価格 平米 坪	5万6,307 円／平米 18万6,151 円／坪
査定価格 平米 坪	5万6,300 円／平米 18万6,128 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	80 ％
基準容積率	400 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北東
道路幅員	10.5 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例B

事例番号	備後府中２２Ｔ６７ 比準価格算定　事例B
事例エリア
都道府県	広島県
市区町村	府中市
地域	広島県府中市府中町字永井２５番３外
区域区分	市街化区域
用途地域	商業地域
価格
取引価格 平米 坪	3万4,032 円／平米 11万2,510 円／坪
推定価格 平米 坪	4万9,870 円／平米 16万4,870 円／坪
標準価格 平米 坪	5万2,997 円／平米 17万5,208 円／坪
査定価格 平米 坪	5万3,000 円／平米 17万5,218 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	80 ％
基準容積率	400 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南西
道路幅員	11 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例C

事例番号	備後府中２２Ｔ６７ 比準価格算定　事例C
事例エリア
都道府県	広島県
市区町村	府中市
地域	広島県府中市府中町字永井２５番３外
区域区分	市街化区域
用途地域	商業地域
価格
取引価格 平米 坪	5万8,056 円／平米 19万1,933 円／坪
推定価格 平米 坪	5万7,882 円／平米 19万1,358 円／坪
標準価格 平米 坪	5万4,606 円／平米 18万527 円／坪
査定価格 平米 坪	5万4,600 円／平米 18万508 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	80 ％
基準容積率	330 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南東
道路幅員	5.5 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例D

事例番号	備後府中２２Ｔ６７ 比準価格算定　事例D
事例エリア
都道府県	広島県
市区町村	府中市
地域	広島県府中市府中町字永井２５番３外
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種住居地域
価格
取引価格 平米 坪	3万7,320 円／平米 12万3,380 円／坪
推定価格 平米 坪	4万1,259 円／平米 13万6,402 円／坪
標準価格 平米 坪	5万1,638 円／平米 17万715 円／坪
査定価格 平米 坪	5万1,600 円／平米 17万590 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北東
道路幅員	11.5 m
舗装状況	舗装
道路の種類	県道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例E

事例番号	備後府中２３Ｋ７４ 比準価格算定　事例E
事例エリア
都道府県	広島県
市区町村	府中市
地域	広島県府中市府中町字永井２５番３外
区域区分	市街化区域
用途地域	準工業地域
価格
取引価格 平米 坪	3万1,279 円／平米 10万3,408 円／坪
推定価格 平米 坪	3万4,685 円／平米 11万4,669 円／坪
標準価格 平米 坪	5万2,080 円／平米 17万2,176 円／坪
査定価格 平米 坪	5万2,100 円／平米 17万2,243 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南西
道路幅員	8.4 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情