路線価 (2023) 広島県府中市上下町上下字下沖848-3 坪・平米

路線価の対象の土地情報
標準地

住所
所在地	広島県 府中市広島県府中市上下町上下字下沖８４８番３
価格時点	2023 年
駅名	上下駅 から 90m
路線価
倍率方式	1.1 倍 倍率方式とは 倍率方式は、路線価が決められていないエリアの相続税評価方法です。この方式では、対象の土地の固定資産税評価額に一定の倍率を乗じて路線価となるものを計算します。
標準地の鑑定額
標準地の鑑定額は不動産鑑定士により鑑定された土地価格です。鑑定士2名による各価格を掲載します。
不動産鑑定士の査定額(1)
鑑定評価日	2023年01月10日
調査実施日	2022年12月08日
鑑定評価額 総額	1,810万 円 (756 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 7万9,013 円 1平米 2万3,900 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
鑑定評価日	2023年01月12日
調査実施日	2022年12月16日
鑑定評価額 総額	1,810万 円 (756 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 7万9,013 円／坪 1平米 2万3,900 円／平米 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
市場の特性
(1) 同一需給圏は、府中市上下町の中心部に所在する商業地域を主体に商業性を有する幹線道路沿い及び隣接市町の郊外商業地域等を含む一円の地域である。主たる需要者は、圏域内の法人や地縁性を有する個人事業者が中心であり、圏域外からは背後人口の減少や顧客流出による影響もあり極めて少ない。需要の中心となる価格帯は、業種、規模等によってまちまちであり、また土地取引も少ないことなどから見出しがたい状況にある。 (2) 同一需給圏の範囲は、上下町及び周辺市町の商業地域一円。需要者は、地元事業者又は地縁性を有する者に限られる。地域経済は縮小し、人口減少及び顧客流出の影響等から商業地の不動産取引は極めて少なく、需要は年々減少している。業種によって画地規模がまちまちであり、不動産取引が少ない為、需要の中心となる価格帯は見い出せない状況下にある。
試算価格の調整及び鑑定評価額の決定
(1) 比準価格は、本件標準地と同じ国道沿いに所在する事例を採用し求めており、市場性を反映した価格を得たものと認められる。収益価格は、当該地域が自用の建物を中心とすることから賃貸市場が未成熟であるため、収益還元法を適用し収益価格を求めることができなかった。よって、当該地域の地価動向等を勘案し、市場性を反映した比準価格をもって鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (2) 比準価格は上下町内に所在する類似の取引事例を採用しており、現実の不動産市場を反映した信頼性の高い価格が得られた。当該地域に賃貸物件は乏しく、貸店舗等の賃貸市場が未成熟である為、収益還元法は適用できなかった。自用目的での取引が殆どであることから、市場実態を反映した実証的価格たる比準価格を重視し、前年公示価格及び価格形成要因の変動状況、周辺地域の需給動向等を勘案の上、鑑定評価額を上記のとおり決定した。
交通
交通施設	上下駅東方
距離	90 m
土地の状態
土地面積	228.7 坪 (756 平米)
私道分面積	0 平米
指定建ぺい率	80 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	300 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
形状	台形
間口	1 m
奥行	1 m
現況	店舗
構造	鉄骨造:S その他種類 鉄骨鉄筋コンクリート造:SRC 、 鉄筋コンクリート造:RC 、 鉄骨造:S 、 木造:W 、 ブロック造:B 、 軽量鉄骨:LS 、 その他（1～6以外、及び田、畑）
地上階数	1F
地下階数	B0
周辺の利用状況	中小規模店舗等が建ち並ぶ商業地域
接面道路の状況
方位	北東
道路幅員	12 m
舗装状況	舗装
道路の種類	国道 その他種類 国道 、 都道 、 道道 、 府道 、 県道 、 市道 、 区道 、 町道 、 村道 、 私道 、 農道 、 林道 、 区画街路 、 道路
側道の状況
側道方位	接面道路無（記載無含）
側道等接面状況	記載無し
水道／ガス／下水
水道／ガス／下水 設備の供給の有無
水道	有
ガス	無
下水道	有
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	非線引都市計画区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	近隣商業地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
基準建ぺい率	80 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	300 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。

近隣地域

標準地	府中市広島県府中市上下町上下字下沖８４８番３
標準地の範囲
東	50 m
西	50 m
南	50 m
北	100 m
標準的使用
標準的使用	低層店舗地
画地の形状等
間口	30 m
奥行き	25 m
面積	750 m2
形状	ほぼ台形
地域の特性
地域の特性	特にない
街路	１２ｍ国道
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	非線引都市計画区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	近隣商業地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等１	その他
その他地域地区等２	その他
その他地域地区等３
指定建ぺい率	80 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	300 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
基準建ぺい率	80 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	300 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
地域の将来予測
(1)上下駅に近い国道４３２号沿いの商業地域であるが、町内の人口減少及び周辺商業地域への顧客流出等から店舗需要は弱く、当面は現状維持で推移するものの将来的には空洞化が進むものと予測する。 (2)上下駅に近く、国道４３２号線沿いに店舗等の建ち並ぶ商業地域であるが、人口減少等から繁華性は衰退傾向にあり、今後も地価は下落傾向で推移していくものと予測する。
近隣地域の比準価格
最有効使用判定	低層店舗地
不動産鑑定士の査定額(1)
比準価格	1坪 7万9,013 円 1平米 2万3,900 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
比準価格	1坪 7万9,013 円 1平米 2万3,900 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）

前年からの変動額

前年からの変動額
不動産鑑定士の査定 変動額(1)
2023年	1坪 7万9,013円 1平米 2万3,900円
前年から次年への変動率 -3.2 ％
2022年	1坪 8万1,658円 1平米 2万4,700円
不動産鑑定士の査定 変動額(2)
2020年	1坪 7万9,013円 1平米 2万3,900円
前年から次年への変動率 -3.2 ％
2019年	1坪 8万1,658円 1平米 2万4,700円
標準地区分	非表示
継続・新規区分	継続
一般的要因
(1)新型コロナによる影響が緩和し景況感も改善しつつあるが、府中市は人口減少及び高齢化率の上昇が続いており不動産市場も依然厳しい状況にある。 (2)府中市山間部においては、過疎化等により、不動産需要は年々減少傾向である。
地域要因
(1)背後地の人口減少等から空店舗や空地も増えるなど郊外の商業地域に対する需給動向は弱く、地価は下落基調で推移している。 (2)他地域への顧客流出、背後地の人口減少等により、店舗需要の減少は顕著である。
個別的要因	(1)個別的要因に変動はない。 (2)個別的要因に変動はない。

土地価格の事例

比準価格算定　事例A

事例番号	備後府中２３Ｋ２９ 比準価格算定　事例A
事例エリア
都道府県	広島県
市区町村	府中市
地域	広島県府中市上下町上下字下沖８４８番３
区域区分	非線引都市計画区域
用途地域	近隣商業地域
価格
取引価格 平米 坪	1万3,519 円／平米 4万4,694 円／坪
推定価格 平米 坪	2万3,039 円／平米 7万6,167 円／坪
標準価格 平米 坪	2万3,752 円／平米 7万8,524 円／坪
査定価格 平米 坪	2万3,800 円／平米 7万8,683 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	80 ％
基準容積率	300 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	底地
形状	不整形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北
道路幅員	12 m
舗装状況	舗装
道路の種類	国道
側道
側道等の接面状況	四方路
側道方位1	南
側道幅員1	2.7 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例B

事例番号	備後府中２２Ｋ８４ 比準価格算定　事例B
事例エリア
都道府県	広島県
市区町村	府中市
地域	広島県府中市上下町上下字下沖８４８番３
区域区分	非線引都市計画区域
用途地域	第1種住居地域
価格
取引価格 平米 坪	2万2,887 円／平米 7万5,664 円／坪
推定価格 平米 坪	2万1,926 円／平米 7万2,487 円／坪
標準価格 平米 坪	2万5,058 円／平米 8万2,842 円／坪
査定価格 平米 坪	2万5,100 円／平米 8万2,981 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	東
道路幅員	12 m
舗装状況	舗装
道路の種類	国道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例C

事例番号	備後府中２１Ｋ８４ 比準価格算定　事例C
事例エリア
都道府県	広島県
市区町村	府中市
地域	広島県府中市上下町上下字下沖８４８番３
区域区分	非線引都市計画区域
用途地域	近隣商業地域
価格
取引価格 平米 坪	1万2,052 円／平米 3万9,844 円／坪
推定価格 平米 坪	2万1,694 円／平米 7万1,720 円／坪
標準価格 平米 坪	2万1,694 円／平米 7万1,720 円／坪
査定価格 平米 坪	2万1,700 円／平米 7万1,740 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	90 ％
基準容積率	300 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	不整形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南東
道路幅員	12 m
舗装状況	舗装
道路の種類	国道
側道
側道等の接面状況	四方路
側道方位1	東
側道幅員1	3.5 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例D

事例番号	備後府中２０Ｔ８４ 比準価格算定　事例D
事例エリア
都道府県	広島県
市区町村	府中市
地域	広島県府中市上下町上下字下沖８４８番３
区域区分	非線引都市計画区域
用途地域	第1種住居地域
価格
取引価格 平米 坪	1万7,083 円／平米 5万6,476 円／坪
推定価格 平米 坪	2万1,582 円／平米 7万1,350 円／坪
標準価格 平米 坪	2万4,414 円／平米 8万713 円／坪
査定価格 平米 坪	2万4,400 円／平米 8万666 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	70 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	ほぼ台形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北
道路幅員	12 m
舗装状況	舗装
道路の種類	国道
側道
側道等の接面状況	側道
側道方位1	東
側道幅員1	13 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情