路線価 (2023) 広島県府中市鵜飼町字大段原800-2 坪・平米

路線価の対象の土地情報
標準地

住所
所在地	広島県 府中市広島県府中市鵜飼町字大段原８００番２
価格時点	2023 年
駅名	府中駅 から 3000m
路線価
倍率方式	1.1 倍 倍率方式とは 倍率方式は、路線価が決められていないエリアの相続税評価方法です。この方式では、対象の土地の固定資産税評価額に一定の倍率を乗じて路線価となるものを計算します。
標準地の鑑定額
標準地の鑑定額は不動産鑑定士により鑑定された土地価格です。鑑定士2名による各価格を掲載します。
不動産鑑定士の査定額(1)
鑑定評価日	2023年01月10日
調査実施日	2022年12月08日
鑑定評価額 総額	17億1,000万 円 (109375 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 5万1,574 円 1平米 1万5,600 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
鑑定評価日	2023年01月08日
調査実施日	2022年12月10日
鑑定評価額 総額	17億1,000万 円 (109375 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 5万1,574 円／坪 1平米 1万5,600 円／平米 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
市場の特性
(1) 同一需給圏は、広島県南東部の福山市を中核とする備後都市圏に所在する工業地域である。主な需要者は、圏域内の事業者のほか全国的に事業展開する大企業も見込まれる。福山市では北産業団地第２期分譲地が造成工事の完成（２０２３年９月）を前に全１７区画が完売する見通しであるなど、工業地の需要は高いものがある。需要の中心となる価格帯は、規模、利用用途及び立地等により異なるため見出しにくい状況にある。 (2) 同一需給圏は、備後都市圏及び外延部に所在する工業地域一円。需要の中心は市内外の製造業等の事業者等及び全国的な大企業等の事業運営者等である。金融情勢等や企業の設備投資等から慢性的な工業地の供給不足等もあり、需要は旺盛な状況で、特に交通の要衝やＩＣなどへのアクセスに優れた立地のものは需要が根強い。需要の中心価格帯は、事業規模、敷地規模等によりバラツキがある。
試算価格の調整及び鑑定評価額の決定
(1) 府中市内では工場地の取引事例が少ないため、比準価格の試算に際しては圏域内より広域的に事例を採用せざるを得なかった。ただ、試算の過程及び価格の調整は適切に行っており、市場性を反映した価格を得たものと判断した。収益価格は、圏域内では工場等の賃貸市場が成立していないため求めることができなかった。よって、代表標準地との検討を踏まえ、工業地の地価動向等を勘案し、比準価格をもって鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (2) 当該地域は府中市内のアクセスが良い工業団地内に存する。試算された比準価格は需給圏内の工場地の事例より求められ、市場実態を反映した規範性を有する価格である。一方、収益価格は賃貸市場が未成熟な為、非適用とした。よって、自社使用目的の事例より試算された比準価格を標準とし、近時の工業地の需給動向及び代表標準地との比較検討を踏まえ、鑑定評価額を決定した。
交通
交通施設	府中駅北東方
距離	3000 m
土地の状態
土地面積	33083.8 坪 (109375 平米)
私道分面積	0 平米
指定建ぺい率	60 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	200 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
形状	長方形
間口	1 m
奥行	1.2 m
現況	工場
構造	その他種類 鉄骨鉄筋コンクリート造:SRC 、 鉄筋コンクリート造:RC 、 鉄骨造:S 、 木造:W 、 ブロック造:B 、 軽量鉄骨:LS 、 その他（1～6以外、及び田、畑）
地上階数	0F
地下階数	B0
周辺の利用状況	各種の中小工場や大工場が立地する工業団地
接面道路の状況
方位	北
道路幅員	12 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道 その他種類 国道 、 都道 、 道道 、 府道 、 県道 、 市道 、 区道 、 町道 、 村道 、 私道 、 農道 、 林道 、 区画街路 、 道路
側道の状況
側道方位	接面道路無（記載無含）
側道等接面状況	三方路
水道／ガス／下水
水道／ガス／下水 設備の供給の有無
水道	有
ガス	無
下水道	無
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	工業専用地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等1	土砂災害警戒区域（土砂災警区域）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
基準建ぺい率	70 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	200 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。

近隣地域

標準地	府中市広島県府中市鵜飼町字大段原８００番２
標準地の範囲
東	200 m
西	350 m
南	200 m
北	350 m
標準的使用
標準的使用	工場敷地
画地の形状等
間口	300 m
奥行き	350 m
面積	105000 m2
形状	ほぼ長方形
地域の特性
地域の特性	特にない
街路	１２ｍ市道三方路
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	工業専用地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等１	土砂災害警戒区域（土砂災警区域）
その他地域地区等２	その他
その他地域地区等３
指定建ぺい率	60 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	200 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
基準建ぺい率	70 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	200 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
地域の将来予測
(1)中心市街地の北側丘陵地に開発された工業団地でリョービなど地元の企業を中心としており、今後とも現状の利用用途を中心に成熟していくものと予測する。 (2)府中市中心部近郊の工業団地内に位置し、工業団地として成熟しており国道４８６号へのアクセスが優れる立地で、潜在的な需要もあり、地価はやや強含みである。
近隣地域の比準価格
最有効使用判定	工場敷地
不動産鑑定士の査定額(1)
比準価格	1坪 5万1,574 円 1平米 1万5,600 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
比準価格	1坪 5万1,574 円 1平米 1万5,600 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）

前年からの変動額

前年からの変動額
不動産鑑定士の査定 変動額(1)
2023年	1坪 5万1,574円 1平米 1万5,600円
前年から次年への変動率 0.6 ％
2022年	1坪 5万1,243円 1平米 1万5,500円
不動産鑑定士の査定 変動額(2)
2020年	1坪 5万1,574円 1平米 1万5,600円
前年から次年への変動率 0.6 ％
2019年	1坪 5万1,243円 1平米 1万5,500円
標準地区分	代表標準地
継続・新規区分	継続
一般的要因
(1)海外景気の下振れ等による先行き懸念はあるものの、工業地の需要は全国的には物流施設用地を中心に堅調に推移している。 (2)ウィズコロナの状況下において金融環境が良好で不動産市場は堅調であるが、地域や個別性による需要者の二極化傾向は依然続いている。
地域要因
(1)既存工業団地として特段の変動はないが、一般的要因による影響等から工業地の地価は若干回復傾向にある。 (2)成熟した工業団地内にあり、地域要因に影響を与える特段の要因はない。
個別的要因	(1)個別的要因に変動はない。 (2)個別的要因に変動はない。

土地価格の事例

比準価格算定　事例A

事例番号	備後府中２２Ｔ４４ 比準価格算定　事例A
事例エリア
都道府県	広島県
市区町村	府中市
地域	広島県府中市鵜飼町字大段原８００番２
区域区分	市街化区域
用途地域	工業専用地域
価格
取引価格 平米 坪	1万3,037 円／平米 4万3,100 円／坪
推定価格 平米 坪	1万3,805 円／平米 4万5,639 円／坪
標準価格 平米 坪	1万3,805 円／平米 4万5,639 円／坪
査定価格 平米 坪	1万3,800 円／平米 4万5,623 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	西
道路幅員	16 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例B

事例番号	備後府中２３Ｋ６７ 比準価格算定　事例B
事例エリア
都道府県	広島県
市区町村	府中市
地域	広島県府中市鵜飼町字大段原８００番２
区域区分	市街化区域
用途地域	準工業地域
価格
取引価格 平米 坪	2万2,356 円／平米 7万3,909 円／坪
推定価格 平米 坪	2万5,448 円／平米 8万4,131 円／坪
標準価格 平米 坪	1万5,945 円／平米 5万2,714 円／坪
査定価格 平米 坪	1万5,900 円／平米 5万2,565 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北東
道路幅員	5.3 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例C

事例番号	三原２２Ｔ５６ 比準価格算定　事例C
事例エリア
都道府県	広島県
市区町村	三原市
地域	広島県府中市鵜飼町字大段原８００番２
区域区分	都市計画区域外
用途地域	記載無し
価格
取引価格 平米 坪	1万2,151 円／平米 4万171 円／坪
推定価格 平米 坪	1万2,992 円／平米 4万2,952 円／坪
標準価格 平米 坪	1万5,941 円／平米 5万2,701 円／坪
査定価格 平米 坪	1万5,900 円／平米 5万2,565 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	未記録
基準容積率	未記録
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	ほぼ整形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北
道路幅員	12 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情