路線価 (2023) 広島県三次市南畑敷町294-30 坪・平米

路線価の対象の土地情報
標準地

住所
所在地	広島県 三次市広島県三次市南畑敷町２９４番３０
価格時点	2023 年
駅名	八次駅 から 450m
路線価
倍率方式	1.1 倍 倍率方式とは 倍率方式は、路線価が決められていないエリアの相続税評価方法です。この方式では、対象の土地の固定資産税評価額に一定の倍率を乗じて路線価となるものを計算します。
標準地の鑑定額
標準地の鑑定額は不動産鑑定士により鑑定された土地価格です。鑑定士2名による各価格を掲載します。
不動産鑑定士の査定額(1)
鑑定評価日	2023年01月05日
調査実施日	2022年12月05日
鑑定評価額 総額	715万 円 (236 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 10万172 円 1平米 3万300 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
鑑定評価日	2023年01月09日
調査実施日	2022年12月02日
鑑定評価額 総額	715万 円 (236 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 10万172 円／坪 1平米 3万300 円／平米 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
市場の特性
(1) 同一需給圏は三次市内の中心市街地近郊の住宅地域である。市内に勤務あるいは居住する個人等が需要者の中心で都市部へは通勤圏外のため圏外からの流入は少ない。商業施設や小学校等への接近性もある古くからの団地で居住者が固定化し近年は高齢化等による需要の減少が見られる。令和４年に入っても建売物件は僅かで中古物件が散見される。需要の中心価格帯は土地のみで７００～１，０００万円程度、新築戸建で２，０００～２，８００万円程度である。 (2) 同一需給圏は南畑敷町及びその周辺の住宅地域一帯である。主たる需要者は、市内在住の一次取得者層と想定される。国道１８３号沿いの路線商業地域に近く、生活利便性等は高いが、傾斜地の古い住宅団地であり、需要は弱い。取引の中心となる価格帯は土地のみで７００～１，０００万円程度、新築戸建で２，１００～２，４００万円程度である。
試算価格の調整及び鑑定評価額の決定
(1) 第１種低層住居専用地域の高台住宅団地で、戸建住宅が建ち並びアパートはなく収益目的の取引はなく自用目的が主体の地域である。賃貸住宅建設の想定は合理的でないので収益価格は求めることができず周辺地域の自用目的の類似する取引事例から適切に比較して試算した比準価格は、実証的で説得力が強い。よって、比準価格について前年公示価格や価格形成要因の変動状況、単価と総額との関連を再検討した結果、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (2) 当該標準地の存する地域では、賃貸物件はみられず、賃貸市場が成立していないため、収益還元法は非適用とした。取引の中心は戸建住宅の自用目的によるものである。近隣地域での取引が少なく、広域的に事例を収集、採用したが、比準価格は実際の取引価格を基礎とし、実勢を反映したもので説得力は高い。以上より、主たる需要者の観点から比準価格を標準とし、周辺不動産市場の動向や前年公示価格等からの検討を踏まえ、上記のとおり鑑定評価額を決定した。
交通
交通施設	八次駅西方
距離	450 m
土地の状態
土地面積	71.4 坪 (236 平米)
私道分面積	0 平米
指定建ぺい率	50 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	100 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
形状	正方形
間口	1 m
奥行	1 m
現況	住宅
構造	軽量鉄骨:LS その他種類 鉄骨鉄筋コンクリート造:SRC 、 鉄筋コンクリート造:RC 、 鉄骨造:S 、 木造:W 、 ブロック造:B 、 軽量鉄骨:LS 、 その他（1～6以外、及び田、畑）
地上階数	1F
地下階数	B0
周辺の利用状況	一般住宅等が建ち並ぶ高台の区画整然住宅地域
接面道路の状況
方位	東
道路幅員	6 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道 その他種類 国道 、 都道 、 道道 、 府道 、 県道 、 市道 、 区道 、 町道 、 村道 、 私道 、 農道 、 林道 、 区画街路 、 道路
側道の状況
側道方位	接面道路無（記載無含）
側道等接面状況	記載無し
水道／ガス／下水
水道／ガス／下水 設備の供給の有無
水道	有
ガス	有
下水道	有
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	非線引都市計画区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	第1種低層住居専用地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
基準建ぺい率	50 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	100 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。

近隣地域

標準地	三次市広島県三次市南畑敷町２９４番３０
標準地の範囲
東	80 m
西	200 m
南	200 m
北	100 m
標準的使用
標準的使用	戸建住宅地
画地の形状等
間口	15 m
奥行き	16 m
面積	240 m2
形状	長方形
地域の特性
地域の特性	特にない
街路	基準方位北、　　６ｍ市道
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	非線引都市計画区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	第1種低層住居専用地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等１	その他
その他地域地区等２	その他
その他地域地区等３
指定建ぺい率	50 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	100 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
基準建ぺい率	50 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	100 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
地域の将来予測
(1)傾斜高台に在来の戸建住宅が建ち並ぶ住宅団地で当面は現状の標準的使用が維持されるものと予測する。高齢化が進む中、利便性の良い平坦部の住宅地に比べて競争力が弱いので今後も地価は弱含みで推移すると予測する。 (2)ＪＲ八次駅に近い傾斜地に戸建住宅が建ち並ぶ住宅団地である。傾斜がきつく、平坦部に比べ、地域選好性が劣る。大きな変動要因は認められず、今後も地価は弱含み傾向と予測される。
近隣地域の比準価格
最有効使用判定	戸建住宅地
不動産鑑定士の査定額(1)
比準価格	1坪 10万172 円 1平米 3万300 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
比準価格	1坪 10万172 円 1平米 3万300 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）

前年からの変動額

前年からの変動額
不動産鑑定士の査定 変動額(1)
2023年	1坪 10万172円 1平米 3万300円
前年から次年への変動率 -1.9 ％
2022年	1坪 10万2,155円 1平米 3万900円
不動産鑑定士の査定 変動額(2)
2020年	1坪 10万172円 1平米 3万300円
前年から次年への変動率 -1.9 ％
2019年	1坪 10万2,155円 1平米 3万900円
標準地区分	非表示
継続・新規区分	継続
一般的要因
(1)新型コロナの影響が緩和し市内中心部付近では住宅やホテル、量販店舗の建築が見られるようになった。郊外では過疎高齢化で需要は弱い。 (2)ＪＲ三次駅周辺の中心部等では新規出店等もあり、回復の兆しもみえ始めたが、周辺の農家集落地域では依然として下落傾向が続いている。
地域要因
(1)ＪＲ芸備線、福塩線の存廃が検討されており地域の景況に陰を落としている。団地内で令和４年の新規転入は発生せず地価は引続き下落傾向にある。 (2)地域内に特段の変動要因はみられない。傾斜地に存し、地域的選好性が劣ることから、地価は下落基調にある。
個別的要因	(1)個別的要因に変動はない。 (2)個別的要因に変動はない。

土地価格の事例

比準価格算定　事例A

事例番号	三次２３Ｋ３７ 比準価格算定　事例A
事例エリア
都道府県	広島県
市区町村	三次市
地域	広島県三次市南畑敷町２９４番３０
区域区分	非線引都市計画区域
用途地域	第1種住居地域
価格
取引価格 平米 坪	2万1,676 円／平米 7万1,661 円／坪
推定価格 平米 坪	2万9,883 円／平米 9万8,793 円／坪
標準価格 平米 坪	2万9,705 円／平米 9万8,205 円／坪
査定価格 平米 坪	3万300 円／平米 10万172 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	70 ％
基準容積率	180 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	貸家建付地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	西
道路幅員	4 m
舗装状況	舗装
道路の種類	私道
側道
側道等の接面状況	側道
側道方位1	南
側道幅員1	4.5 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例B

事例番号	三次２３Ｋ３７ 比準価格算定　事例B
事例エリア
都道府県	広島県
市区町村	三次市
地域	広島県三次市南畑敷町２９４番３０
区域区分	非線引都市計画区域
用途地域	第1種中高層住居専用地域
価格
取引価格 平米 坪	2万7,274 円／平米 9万168 円／坪
推定価格 平米 坪	2万9,331 円／平米 9万6,968 円／坪
標準価格 平米 坪	3万1,675 円／平米 10万4,718 円／坪
査定価格 平米 坪	3万2,300 円／平米 10万6,784 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	160 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	不整形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南
道路幅員	4 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例C

事例番号	三次２１Ｔ２７ 比準価格算定　事例C
事例エリア
都道府県	広島県
市区町村	三次市
地域	広島県三次市南畑敷町２９４番３０
区域区分	非線引都市計画区域
用途地域	記載無し
価格
取引価格 平米 坪	3万7,804 円／平米 12万4,980 円／坪
推定価格 平米 坪	3万6,821 円／平米 12万1,730 円／坪
標準価格 平米 坪	3万33 円／平米 9万9,289 円／坪
査定価格 平米 坪	3万600 円／平米 10万1,164 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	70 ％
基準容積率	400 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	西
道路幅員	6 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例D

事例番号	三次２２Ｋ３７ 比準価格算定　事例D
事例エリア
都道府県	広島県
市区町村	三次市
地域	広島県三次市南畑敷町２９４番３０
区域区分	非線引都市計画区域
用途地域	第1種住居地域
価格
取引価格 平米 坪	3万7,371 円／平米 12万3,549 円／坪
推定価格 平米 坪	3万6,842 円／平米 12万1,800 円／坪
標準価格 平米 坪	2万9,592 円／平米 9万7,831 円／坪
査定価格 平米 坪	3万200 円／平米 9万9,841 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	70 ％
基準容積率	160 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南
道路幅員	4 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	北
側道幅員1	4 m
側道方位2	南東
側道幅員2	1.5 m
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例E

事例番号	三次２１Ｔ２７ 比準価格算定　事例E
事例エリア
都道府県	広島県
市区町村	三次市
地域	広島県三次市南畑敷町２９４番３０
区域区分	非線引都市計画区域
用途地域	近隣商業地域
価格
取引価格 平米 坪	4万3,337 円／平米 14万3,272 円／坪
推定価格 平米 坪	4万2,210 円／平米 13万9,546 円／坪
標準価格 平米 坪	2万9,415 円／平米 9万7,246 円／坪
査定価格 平米 坪	3万 円／平米 9万9,180 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	80 ％
基準容積率	300 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南
道路幅員	6.9 m
舗装状況	舗装
道路の種類	国道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情