路線価 (2023) 広島県三次市吉舎町吉舎字東田835-27 坪・平米

路線価の対象の土地情報
標準地

住所
所在地	広島県 三次市広島県三次市吉舎町吉舎字東田８３５番２７
価格時点	2023 年
駅名	吉舎駅 から 1400m
路線価
倍率方式	1.1 倍 倍率方式とは 倍率方式は、路線価が決められていないエリアの相続税評価方法です。この方式では、対象の土地の固定資産税評価額に一定の倍率を乗じて路線価となるものを計算します。
標準地の鑑定額
標準地の鑑定額は不動産鑑定士により鑑定された土地価格です。鑑定士2名による各価格を掲載します。
不動産鑑定士の査定額(1)
鑑定評価日	2023年01月05日
調査実施日	2022年12月05日
鑑定評価額 総額	169万 円 (184 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 3万415 円 1平米 9,200 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
鑑定評価日	2023年01月06日
調査実施日	2022年12月09日
鑑定評価額 総額	169万 円 (184 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 3万349 円／坪 1平米 9,180 円／平米 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
市場の特性
(1) 同一需給圏は三次市南部の吉舎町及び三良坂町等の拠点市街地内の住宅地域である。需要者の中心は圏内に地縁関係がある個人等で圏外からの転入者は少ない。過疎高齢化が深刻で存廃が議論されているＪＲ福塩線の利用客は民営化時の約１６％まで減少し利便施設も減少、生活環境は低下して、空家が増加し売り地や空地も目立つ状況で供給過剰状態が続いている。僅かなミニ開発地も販売不振で値下げされ、取引事例が少なく需要の中心となる価格帯は把握できない。 (2) 　同一需給圏は吉舎町を中心とする三次市南部の住宅地域の圏域と判定した。需要者は圏域内居住者で地縁的繋がりを有する個人が中心である。旧来の既成住宅地域であり人口減少及び高齢化が進むなか宅地需要は低調に推移している。取引が少ないため需要の中心となる価格帯は把握し難い。
試算価格の調整及び鑑定評価額の決定
(1) 民間アパートは皆無で、賃貸市場が未成熟の地域のため、収益還元法は適用できなかったが、吉舎町及び隣町の三良坂町等の自用目的取引事例から適切な比較を行って求めた比準価格は標準地の実勢水準を忠実に反映しており説得力があるので、比準価格について代表標準地価格とのバランスを重視し、価格形成要因の変動状況をふまえ単価と総額との関連を再検討のうえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (2) 　当該地域は三次市中心部から遠方に形成された住宅地域であり賃貸市場が未成熟であるため収益還元法は適用できなかった。収益性よりも居住の快適性・利便性が重視され、自用目的の取引が中心となるため、市場性を反映し実証的である比準価格を中心に、代表標準地からの検討を踏まえ、需給動向及び地域的価格バランスに留意の上、上記のとおり鑑定評価額を決定した。
交通
交通施設	吉舎駅南西方
距離	1400 m
土地の状態
土地面積	55.7 坪 (184 平米)
私道分面積	0 平米
指定建ぺい率	70 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	400 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
形状	長方形
間口	1 m
奥行	2 m
現況	住宅
構造	木造:W その他種類 鉄骨鉄筋コンクリート造:SRC 、 鉄筋コンクリート造:RC 、 鉄骨造:S 、 木造:W 、 ブロック造:B 、 軽量鉄骨:LS 、 その他（1～6以外、及び田、畑）
地上階数	2F
地下階数	B0
周辺の利用状況	中規模住宅、店舗兼住宅が混在する既成住宅地域
接面道路の状況
方位	北
道路幅員	4.8 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道 その他種類 国道 、 都道 、 道道 、 府道 、 県道 、 市道 、 区道 、 町道 、 村道 、 私道 、 農道 、 林道 、 区画街路 、 道路
側道の状況
側道方位	接面道路無（記載無含）
側道等接面状況	記載無し
水道／ガス／下水
水道／ガス／下水 設備の供給の有無
水道	有
ガス	無
下水道	有
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	非線引都市計画区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	記載無し その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
基準建ぺい率	70 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	288 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。

近隣地域

標準地	三次市広島県三次市吉舎町吉舎字東田８３５番２７
標準地の範囲
東	70 m
西	70 m
南	50 m
北	50 m
標準的使用
標準的使用	戸建住宅地
画地の形状等
間口	10 m
奥行き	18 m
面積	180 m2
形状	長方形
地域の特性
地域の特性	特にない。
街路	基準方位北４．８ｍ市道
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	非線引都市計画区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	記載無し その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等１	その他
その他地域地区等２	その他
その他地域地区等３
指定建ぺい率	70 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	400 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
基準建ぺい率	70 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	288 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
地域の将来予測
(1)ＪＲ福塩線の存廃が協議されており廃止となればさらに利便性が低下する懸念がある。今後も過疎化傾向が止まることは予測できないので宅地需要減少から地価下落は続くものと予測される。 (2)　旧来の既成住宅地域であり今後も現状の標準的使用を維持するものと予測するが、人口減少・高齢化が進むなか地価は下落基調で推移するものと予測する。
近隣地域の比準価格
最有効使用判定	戸建住宅地
不動産鑑定士の査定額(1)
比準価格	1坪 3万415 円 1平米 9,200 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
比準価格	1坪 3万349 円 1平米 9,180 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）

前年からの変動額

前年からの変動額
不動産鑑定士の査定 変動額(1)
2023年	1坪 3万415円 1平米 9,200円
前年から次年への変動率 -2.9 ％
2022年	1坪 3万1,308円 1平米 9,470円
不動産鑑定士の査定 変動額(2)
2020年	1坪 3万349円 1平米 9,180円
前年から次年への変動率 -3.1 ％
2019年	1坪 3万1,308円 1平米 9,470円
標準地区分	代表標準地
継続・新規区分	継続
一般的要因
(1)新型コロナの影響が緩和し市内中心部付近では住宅やホテル、量販店舗の建築が見られるようになった。郊外では過疎高齢化で需要は弱い。 (2)　地域経済の低迷及び少子高齢化等により、不動産市場は低調に推移している。
地域要因
(1)日用品店舗が遠く利便性に欠ける。付近に空地が増加し、令和４年も売地に買手が付かず、地価下落が続いている。 (2)　特段の変動要因は見受けられないが、一般的要因の影響下にあって、地価は弱含みに推移している。
個別的要因	(1)個別的要因に変動はない (2)　個別的要因に変動はない。

土地価格の事例

比準価格算定　事例A

事例番号	三次２３Ｋ１４ 比準価格算定　事例A
事例エリア
都道府県	広島県
市区町村	三次市
地域	広島県三次市吉舎町吉舎字東田８３５番２７
区域区分	非線引都市計画区域
用途地域	第1種中高層住居専用地域
価格
取引価格 平米 坪	7,035 円／平米 2万3,258 円／坪
推定価格 平米 坪	1万606 円／平米 3万5,063 円／坪
標準価格 平米 坪	9,120 円／平米 3万151 円／坪
査定価格 平米 坪	9,120 円／平米 3万151 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	160 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北
道路幅員	1 m
舗装状況	未舗装
道路の種類	道路
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例B

事例番号	三次２３Ｋ１４ 比準価格算定　事例B
事例エリア
都道府県	広島県
市区町村	三次市
地域	広島県三次市吉舎町吉舎字東田８３５番２７
区域区分	非線引都市計画区域
用途地域	準工業地域
価格
取引価格 平米 坪	1万2,747 円／平米 4万2,142 円／坪
推定価格 平米 坪	1万3,655 円／平米 4万5,143 円／坪
標準価格 平米 坪	9,055 円／平米 2万9,936 円／坪
査定価格 平米 坪	9,060 円／平米 2万9,952 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	70 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北西
道路幅員	6 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況	側道
側道方位1	南西
側道幅員1	5 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例C

事例番号	三次２２Ｔ９３ 比準価格算定　事例C
事例エリア
都道府県	広島県
市区町村	三次市
地域	広島県三次市吉舎町吉舎字東田８３５番２７
区域区分	非線引都市計画区域
用途地域	記載無し
価格
取引価格 平米 坪	1万1,073 円／平米 3万6,607 円／坪
推定価格 平米 坪	1万1,051 円／平米 3万6,535 円／坪
標準価格 平米 坪	9,225 円／平米 3万498 円／坪
査定価格 平米 坪	9,230 円／平米 3万514 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	70 ％
基準容積率	240 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	ほぼ台形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	東
道路幅員	4 m
舗装状況	舗装
道路の種類	私道
側道
側道等の接面状況	三方路
側道方位1	北東
側道幅員1	5 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情