路線価 (2023) 広島県三次市十日市南1-1182-6外 坪・平米

路線価の対象の土地情報
標準地

住所
所在地	広島県 三次市広島県三次市十日市南１丁目１１８２番６外
価格時点	2023 年
駅名	三次駅 から 150m
路線価
1坪当たり	1坪 26万7,786 円
1平米当たり	1平米 8万1,000 円
標準地の鑑定額
標準地の鑑定額は不動産鑑定士により鑑定された土地価格です。鑑定士2名による各価格を掲載します。
不動産鑑定士の査定額(1)
鑑定評価日	2023年01月06日
調査実施日	2022年12月09日
鑑定評価額 総額	4,810万 円 (483 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 32万8,947 円 1平米 9万9,500 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
鑑定評価日	2023年01月09日
調査実施日	2022年12月02日
鑑定評価額 総額	4,810万 円 (483 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 32万8,947 円／坪 1平米 9万9,500 円／平米 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
市場の特性
(1) 　同一需給圏は三次市及び周辺市町の商業地域の圏域と判定した。需要者は広域的に事業展開する法人や地元事業者等が中心となる。ＪＲ三次駅周辺の中心部商業地域であるが、商況は低調であり宅地需要は弱含みに推移している。取引は規模等による個別性が強いため中心となる価格帯は把握し難い。 (2) 同一需給圏は三次市内の商業地域一帯である。主たる需要者は地元事業者が中心で、全国チェーン展開する事業者等も想定される。八次駅方面の路線商業地域の集客力が高く、当該地域を含めた旧来からの中心商業地への需要は弱い。取引が少なく、画地条件及び街路条件等によりばらつきが大きいため、取引の中心となる価格帯は見いだせない状況にある。
試算価格の調整及び鑑定評価額の決定
(1) 　近隣地域は三次駅周辺部に立地する商業地域であるが、土地価格に見合う賃料水準が形成されていないため、収益価格は低位に試算された。比準価格は代替競争不動産との比較の観点から求められたものであり、市場の実態を反映した実証的な価格である。したがって本件では比準価格を中心に、収益価格を参酌し、前年価格及び地域的価格バランスに留意の上、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (2) 当該標準地の存する地域では、自用目的による取引が中心である。収益還元法を適用したものの、賃料水準が見合わず、収益価格は低位に試算された。実際の取引価格を基礎とした比準価格は近年の実勢を反映したものであり、説得力は高い。以上より、主たる需要者の観点から比準価格を標準とし、収益価格は参考に留め、周辺不動産市場の動向や前年価格等からの検討を踏まえ、上記のとおり鑑定評価額を決定した。
交通
交通施設	三次駅東方
距離	150 m
土地の状態
土地面積	146.1 坪 (483 平米)
私道分面積	0 平米
指定建ぺい率	80 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	400 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
形状	長方形
間口	1.2 m
奥行	1 m
現況	店舗兼事務所
構造	鉄筋コンクリート造:RC その他種類 鉄骨鉄筋コンクリート造:SRC 、 鉄筋コンクリート造:RC 、 鉄骨造:S 、 木造:W 、 ブロック造:B 、 軽量鉄骨:LS 、 その他（1～6以外、及び田、畑）
地上階数	5F
地下階数	B0
周辺の利用状況	中高層の店舗、事務所ビルが建ち並ぶ商業地域
接面道路の状況
方位	北
道路幅員	20 m
舗装状況	舗装
道路の種類	国道 その他種類 国道 、 都道 、 道道 、 府道 、 県道 、 市道 、 区道 、 町道 、 村道 、 私道 、 農道 、 林道 、 区画街路 、 道路
側道の状況
側道方位	接面道路無（記載無含）
側道等接面状況	記載無し
水道／ガス／下水
水道／ガス／下水 設備の供給の有無
水道	有
ガス	無
下水道	有
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	非線引都市計画区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	商業地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
基準建ぺい率	80 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	400 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。

近隣地域

標準地	三次市広島県三次市十日市南１丁目１１８２番６外
標準地の範囲
東	50 m
西	50 m
南	50 m
北	50 m
標準的使用
標準的使用	中層店舗兼共同住宅地
画地の形状等
間口	23 m
奥行き	20 m
面積	460 m2
形状	長方形
地域の特性
地域の特性	特にない
街路	２０ｍ国道
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	非線引都市計画区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	商業地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等１	その他
その他地域地区等２	その他
その他地域地区等３
指定建ぺい率	80 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	400 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
基準建ぺい率	80 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	400 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
地域の将来予測
(1)　駅周辺部の商業地域として現状を基調として推移するものと予測するが、商況は低調であり地価は弱含みに推移するものと思料する。 (2)三次駅を中心とした商業地域である。周辺の整備事業が完成し、ホテルチェーンの進出もみられるが、地域経済は依然として低迷しており、商業地需要は弱い状況にある。今後も地価は下落基調で推移するものと予測する。
近隣地域の比準価格
最有効使用判定	中層店舗兼共同住宅地
不動産鑑定士の査定額(1)
比準価格	1坪 32万8,947 円 1平米 9万9,500 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
比準価格	1坪 32万8,947 円 1平米 9万9,500 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）

前年からの変動額

前年からの変動額
不動産鑑定士の査定 変動額(1)
2023年	1坪 32万8,947円 1平米 9万9,500円
前年から次年への変動率 -1.5 ％
2022年	1坪 33万3,906円 1平米 10万1,000円
不動産鑑定士の査定 変動額(2)
2020年	1坪 32万8,947円 1平米 9万9,500円
前年から次年への変動率 -1.5 ％
2019年	1坪 33万3,906円 1平米 10万1,000円
標準地区分	非表示
継続・新規区分	継続
一般的要因
(1)　地域経済の低迷及び少子高齢化等により、不動産市場は低調に推移している。 (2)ＪＲ三次駅周辺の中心部等では新規出店等もあり、回復の兆しもみえ始めたが、周辺の農家集落地域では依然として下落傾向が続いている。
地域要因
(1)　特段の要因変動は見受けられないが、上記一般的要因の影響下にあって、需要は弱く地価は下落基調にある。 (2)建て替えや新規出店計画がみられるものの、撤退する店舗もあり、中心商業地への需要は弱く、地価は下落基調である。
個別的要因	(1)　個別的要因に変動はない。 (2)個別的要因に変動はない。

土地価格の事例

比準価格算定　事例A

事例番号	三次２２Ｔ３７ 比準価格算定　事例A
事例エリア
都道府県	広島県
市区町村	三次市
地域	広島県三次市十日市南１丁目１１８２番６外
区域区分	非線引都市計画区域
用途地域	商業地域
価格
取引価格 平米 坪	5万8,617 円／平米 19万3,788 円／坪
推定価格 平米 坪	6万591 円／平米 20万314 円／坪
標準価格 平米 坪	7万8,486 円／平米 25万9,475 円／坪
査定価格 平米 坪	7万8,500 円／平米 25万9,521 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	80 ％
基準容積率	400 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	不整形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	西
道路幅員	12 m
舗装状況	舗装
道路の種類	国道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例B

事例番号	三次２１Ｔ３７ 比準価格算定　事例B
事例エリア
都道府県	広島県
市区町村	三次市
地域	広島県三次市十日市南１丁目１１８２番６外
区域区分	非線引都市計画区域
用途地域	近隣商業地域
価格
取引価格 平米 坪	9万7,566 円／平米 32万2,553 円／坪
推定価格 平米 坪	8万4,084 円／平米 27万7,982 円／坪
標準価格 平米 坪	10万3,424 円／平米 34万1,920 円／坪
査定価格 平米 坪	10万3,000 円／平米 34万518 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	300 ％
基準容積率	300 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北
道路幅員	16 m
舗装状況	舗装
道路の種類	国道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	西
側道幅員1	3.5 m
側道方位2	東
側道幅員2	3 m
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例C

事例番号	三次２１Ｋ３７ 比準価格算定　事例C
事例エリア
都道府県	広島県
市区町村	三次市
地域	広島県三次市十日市南１丁目１１８２番６外
区域区分	非線引都市計画区域
用途地域	近隣商業地域
価格
取引価格 平米 坪	5万2,986 円／平米 17万5,172 円／坪
推定価格 平米 坪	8万2,243 円／平米 27万1,895 円／坪
標準価格 平米 坪	9万9,088 円／平米 32万7,585 円／坪
査定価格 平米 坪	9万9,100 円／平米 32万7,625 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	90 ％
基準容積率	300 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	台形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南
道路幅員	20 m
舗装状況	舗装
道路の種類	国道
側道
側道等の接面状況	四方路
側道方位1	北
側道幅員1	6 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例D

事例番号	三次２１Ｋ３７ 比準価格算定　事例D
事例エリア
都道府県	広島県
市区町村	三次市
地域	広島県三次市十日市南１丁目１１８２番６外
区域区分	非線引都市計画区域
用途地域	近隣商業地域
価格
取引価格 平米 坪	4万1,104 円／平米 13万5,890 円／坪
推定価格 平米 坪	5万5,839 円／平米 18万4,604 円／坪
標準価格 平米 坪	9万6,607 円／平米 31万9,383 円／坪
査定価格 平米 坪	9万6,600 円／平米 31万9,360 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	90 ％
基準容積率	300 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	不整形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	西
道路幅員	6.5 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況	側道
側道方位1	南
側道幅員1	5 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情