路線価 (2023) 広島県三次市南畑敷町470-5 坪・平米

路線価の対象の土地情報
標準地

住所
所在地	広島県 三次市広島県三次市南畑敷町４７０番５
価格時点	2023 年
駅名	八次駅 から 400m
路線価
1坪当たり	1坪 25万7,868 円
1平米当たり	1平米 7万8,000 円
標準地の鑑定額
標準地の鑑定額は不動産鑑定士により鑑定された土地価格です。鑑定士2名による各価格を掲載します。
不動産鑑定士の査定額(1)
鑑定評価日	2023年01月05日
調査実施日	2022年12月05日
鑑定評価額 総額	2,880万 円 (299 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 31万8,368 円 1平米 9万6,300 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
鑑定評価日	2023年01月06日
調査実施日	2022年12月09日
鑑定評価額 総額	2,890万 円 (299 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 31万9,029 円／坪 1平米 9万6,500 円／平米 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
市場の特性
(1) 同一需給圏は三次市中心部及び庄原市、安芸高田市の路線商業地域。広域的に事業展開をする事業者等が主たる需要者である。三次市内中心部ではショッピングセンター「ｃｃプラザ」が閉館し商業施設再編の動きがあるがＪＲ線の利用客が少なく自家用車利用中心で郊外幹線沿線地域の集客力が向上しており量販店舗も散見される。多くが借地で更地取引は少ない。数少ない底地取引価格も画地規模や契約事情等個別性が強く様々で需要の中心価格帯は見出せない。 (2) 　同一需給圏は三次市及び周辺市町の路線商業地域を中心とする圏域と判定した。需要者は広域的に事業展開する沿道サービス事業者等が中心である。地域経済の低迷及び過疎化等により商業地需要は弱含みの状態にある。事業用借地が主流のため、売買例は少なく個別性も強いため、中心となる価格帯の把握は困難である。
試算価格の調整及び鑑定評価額の決定
(1) 国道沿いの路線商業地域であるが自用目的取引が主体の地域であって賃貸収益を目的とする取引が少ないため賃貸建物建築を想定して収益価格を求めたが収益価格の説得力は弱い。類似地域の自用目的取引事例を比較して求めた比準価格の説得力が収益価格より優るので比準価格を基本に代表標準地とのバランスを重視し新型コロナの影響の状況など価格形成要因の変動状況、単価と総額との関連を再検討し、前年価格に留意し鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (2) 　近隣地域は国道沿いの路線商業地域であるが、土地価格に見合う賃料水準が形成されていないため収益価格は低位に試算された。本件においては、自用目的が中心となる取引市場の実態を反映し実証的である比準価格を中心に、収益価格を参酌し、代表標準地から検討した価格を踏まえ、前年価格及び地域的価格バランスに留意の上、上記のとおり鑑定評価額を決定した。
交通
交通施設	八次駅北西方
距離	400 m
土地の状態
土地面積	90.4 坪 (299 平米)
私道分面積	0 平米
指定建ぺい率	80 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	300 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
形状	正方形
間口	1 m
奥行	1 m
現況	店舗
構造	鉄骨造:S その他種類 鉄骨鉄筋コンクリート造:SRC 、 鉄筋コンクリート造:RC 、 鉄骨造:S 、 木造:W 、 ブロック造:B 、 軽量鉄骨:LS 、 その他（1～6以外、及び田、畑）
地上階数	1F
地下階数	B0
周辺の利用状況	中小規模店舗等の増えつつある路線商業地域
接面道路の状況
方位	北東
道路幅員	20 m
舗装状況	舗装
道路の種類	国道 その他種類 国道 、 都道 、 道道 、 府道 、 県道 、 市道 、 区道 、 町道 、 村道 、 私道 、 農道 、 林道 、 区画街路 、 道路
側道の状況
側道方位	接面道路無（記載無含）
側道等接面状況	記載無し
水道／ガス／下水
水道／ガス／下水 設備の供給の有無
水道	有
ガス	無
下水道	有
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	非線引都市計画区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	近隣商業地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
基準建ぺい率	80 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	300 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。

近隣地域

標準地	三次市広島県三次市南畑敷町４７０番５
標準地の範囲
東	150 m
西	150 m
南	50 m
北	60 m
標準的使用
標準的使用	２～３階建店舗付共同住宅地
画地の形状等
間口	17.5 m
奥行き	17 m
面積	300 m2
形状	ほぼ正方形
地域の特性
地域の特性	特にない
街路	２０ｍ国道
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	非線引都市計画区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	近隣商業地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等１	その他
その他地域地区等２	その他
その他地域地区等３
指定建ぺい率	80 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	300 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
基準建ぺい率	80 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	300 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
地域の将来予測
(1)市内中心市街東部の沿道型店舗が建ち並ぶ商業地域で集客力がある地域。最近は他の郊外幹線沿道商業地域との競争から新規の出店は少なく当面地価は弱含みで推移すると予測する。 (2)　路線商業地域として現状を基調として推移するものと思料するが、地域経済の低迷を反映して地価は下落基調にて推移するものと予測する。
近隣地域の比準価格
最有効使用判定	２～３階建店舗付共同住宅地
不動産鑑定士の査定額(1)
比準価格	1坪 31万8,368 円 1平米 9万6,300 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
比準価格	1坪 31万9,029 円 1平米 9万6,500 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）

前年からの変動額

前年からの変動額
不動産鑑定士の査定 変動額(1)
2023年	1坪 31万8,368円 1平米 9万6,300円
前年から次年への変動率 -1 ％
2022年	1坪 32万1,674円 1平米 9万7,300円
不動産鑑定士の査定 変動額(2)
2020年	1坪 31万9,029円 1平米 9万6,500円
前年から次年への変動率 -0.8 ％
2019年	1坪 32万1,674円 1平米 9万7,300円
標準地区分	代表標準地
継続・新規区分	継続
一般的要因
(1)新型コロナの影響が緩和し市内中心部付近では住宅やホテル、量販店舗の建築が見られるようになった。郊外では過疎高齢化で需要は弱い。 (2)　地域経済の低迷及び少子高齢化等により、不動産市場は低調に推移している。
地域要因
(1)外食産業は新型コロナの影響は行動制限緩和で回復過程にあるが、令和４年の新規出店は少なく、地価は弱含んでいる。 (2)　地域要因に特段の変動は見られないが、一般的要因の影響下にあって、地価は下落傾向にある。
個別的要因	(1)個別的要因に変動はない。 (2)　個別的要因に変動はない。

土地価格の事例

比準価格算定　事例A

事例番号	三次２１Ｋ３７ 比準価格算定　事例A
事例エリア
都道府県	広島県
市区町村	三次市
地域	広島県三次市南畑敷町４７０番５
区域区分	非線引都市計画区域
用途地域	近隣商業地域
価格
取引価格 平米 坪	5万2,986 円／平米 17万5,172 円／坪
推定価格 平米 坪	8万2,243 円／平米 27万1,895 円／坪
標準価格 平米 坪	9万4,207 円／平米 31万1,448 円／坪
査定価格 平米 坪	9万4,200 円／平米 31万1,425 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	90 ％
基準容積率	300 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	台形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南
道路幅員	20 m
舗装状況	舗装
道路の種類	国道
側道
側道等の接面状況	四方路
側道方位1	北
側道幅員1	6 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例B

事例番号	三次２０Ｋ３７ 比準価格算定　事例B
事例エリア
都道府県	広島県
市区町村	三次市
地域	広島県三次市南畑敷町４７０番５
区域区分	非線引都市計画区域
用途地域	近隣商業地域
価格
取引価格 平米 坪	4万836 円／平米 13万5,004 円／坪
推定価格 平米 坪	8万8,022 円／平米 29万1,001 円／坪
標準価格 平米 坪	9万7,155 円／平米 32万1,194 円／坪
査定価格 平米 坪	9万7,200 円／平米 32万1,343 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	80 ％
基準容積率	300 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	底地
形状	不整形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北
道路幅員	20 m
舗装状況	舗装
道路の種類	国道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例C

事例番号	三次２０Ｋ３７ 比準価格算定　事例C
事例エリア
都道府県	広島県
市区町村	三次市
地域	広島県三次市南畑敷町４７０番５
区域区分	非線引都市計画区域
用途地域	近隣商業地域
価格
取引価格 平米 坪	3万240 円／平米 9万9,973 円／坪
推定価格 平米 坪	7万9,025 円／平米 26万1,257 円／坪
標準価格 平米 坪	8万7,224 円／平米 28万8,363 円／坪
査定価格 平米 坪	8万7,200 円／平米 28万8,283 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	80 ％
基準容積率	300 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	底地
形状	不整形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南
道路幅員	20 m
舗装状況	舗装
道路の種類	国道
側道
側道等の接面状況	四方路
側道方位1	北東
側道幅員1	2 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例D

事例番号	三次２２Ｔ３７ 比準価格算定　事例D
事例エリア
都道府県	広島県
市区町村	三次市
地域	広島県三次市南畑敷町４７０番５
区域区分	非線引都市計画区域
用途地域	商業地域
価格
取引価格 平米 坪	5万8,617 円／平米 19万3,788 円／坪
推定価格 平米 坪	6万591 円／平米 20万314 円／坪
標準価格 平米 坪	9万6,176 円／平米 31万7,958 円／坪
査定価格 平米 坪	9万6,200 円／平米 31万8,037 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	80 ％
基準容積率	400 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	不整形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	西
道路幅員	12 m
舗装状況	舗装
道路の種類	国道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例E

事例番号	三次２１Ｔ３７ 比準価格算定　事例E
事例エリア
都道府県	広島県
市区町村	三次市
地域	広島県三次市南畑敷町４７０番５
区域区分	非線引都市計画区域
用途地域	近隣商業地域
価格
取引価格 平米 坪	9万7,566 円／平米 32万2,553 円／坪
推定価格 平米 坪	8万4,084 円／平米 27万7,982 円／坪
標準価格 平米 坪	9万6,537 円／平米 31万9,151 円／坪
査定価格 平米 坪	9万6,500 円／平米 31万9,029 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	300 ％
基準容積率	300 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北
道路幅員	16 m
舗装状況	舗装
道路の種類	国道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	西
側道幅員1	3.5 m
側道方位2	東
側道幅員2	3 m
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情