路線価 (2023) 広島県三次市東酒屋町381-2 坪・平米

路線価の対象の土地情報
標準地

住所
所在地	広島県 三次市広島県三次市東酒屋町３８１番２
価格時点	2023 年
駅名	三次駅 から 4000m
路線価
倍率方式	1.1 倍 倍率方式とは 倍率方式は、路線価が決められていないエリアの相続税評価方法です。この方式では、対象の土地の固定資産税評価額に一定の倍率を乗じて路線価となるものを計算します。
標準地の鑑定額
標準地の鑑定額は不動産鑑定士により鑑定された土地価格です。鑑定士2名による各価格を掲載します。
不動産鑑定士の査定額(1)
鑑定評価日	2023年01月05日
調査実施日	2022年12月05日
鑑定評価額 総額	5,030万 円 (1220 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 13万6,207 円 1平米 4万1,200 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
鑑定評価日	2023年01月06日
調査実施日	2022年12月09日
鑑定評価額 総額	5,030万 円 (1220 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 13万6,207 円／坪 1平米 4万1,200 円／平米 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
市場の特性
(1) 　同一需給圏は三次市及び周辺市町のロードサイド商業地域と把握した。需要者は地縁関係がある事業者や県内外の広域的に事業展開する法人等が中心である。中心市街地に比較し大画地を必要とする量販店の出店の余地が多く、ドラッグストアやコンビニエンスストア等が増加し、背後の住宅地や人口の増加に伴って需要が増大する傾向にある。賃貸形式の取引が主体で、更地取引が稀少であり個別性も強いため、需要の中心となる価格帯の把握は困難である。 (2) 　同一需給圏は三次市及び周辺市町の幹線道路沿い及び近隣型の商業地域を中心とする圏域と判定した。需要者は地縁性を有する中小法人や広域的に事業展開する法人等が中心となる。底堅い宅地需要のもと地価は安定的に推移している。取引が稀少であり個別性も強いため、中心となる価格帯の把握は困難である。
試算価格の調整及び鑑定評価額の決定
(1) 市郊外の路線商業地域で自用目的主体の地域であるが店舗・共同住宅が散見され今後も増加が予測されるので賃貸建物建築を想定して求めた収益価格は理論的ではあるが想定要素が多い。類似地域の自用目的取引事例を比較して求めた比準価格の説得力が優るので比準価格を基本に代表標準地とのバランスを重視し新型コロナの行動規制緩和の状況など価格形成要因の変動状況、単価と総額との関連を再検討し前年価格に留意し鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (2) 　当該地域における売買取引は自用目的によるものが中心となっている。賃貸市場においては土地価格に見合う賃料水準が形成されておらず、収益価格は低位に試算された。以上より、収益性よりも自用性に基づく対価をより反映する比準価格を中心に、収益価格を参酌し、代表標準地からの検討を踏まえ、前年価格及び地域的価格バランスに留意の上、鑑定評価額を上記のとおり決定した。
交通
交通施設	三次駅南東方
距離	4000 m
土地の状態
土地面積	369 坪 (1220 平米)
私道分面積	0 平米
指定建ぺい率	70 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	400 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
形状	台形
間口	1.2 m
奥行	1 m
現況	店舗兼共同住宅
構造	鉄筋コンクリート造:RC その他種類 鉄骨鉄筋コンクリート造:SRC 、 鉄筋コンクリート造:RC 、 鉄骨造:S 、 木造:W 、 ブロック造:B 、 軽量鉄骨:LS 、 その他（1～6以外、及び田、畑）
地上階数	4F
地下階数	B0
周辺の利用状況	中小の小売店舗等が増えつつある路線商業地域
接面道路の状況
方位	北東
道路幅員	16 m
舗装状況	舗装
道路の種類	国道 その他種類 国道 、 都道 、 道道 、 府道 、 県道 、 市道 、 区道 、 町道 、 村道 、 私道 、 農道 、 林道 、 区画街路 、 道路
側道の状況
側道方位	接面道路無（記載無含）
側道等接面状況	記載無し
水道／ガス／下水
水道／ガス／下水 設備の供給の有無
水道	有
ガス	無
下水道	無
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	非線引都市計画区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	記載無し その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
基準建ぺい率	70 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	400 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。

近隣地域

標準地	三次市広島県三次市東酒屋町３８１番２
標準地の範囲
東	200 m
西	200 m
南	100 m
北	70 m
標準的使用
標準的使用	中低層店舗兼共同住宅地
画地の形状等
間口	37 m
奥行き	30 m
面積	1200 m2
形状	台形
地域の特性
地域の特性	特にない
街路	１６ｍ国道
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	非線引都市計画区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	記載無し その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等１	その他
その他地域地区等２	その他
その他地域地区等３
指定建ぺい率	70 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	400 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
基準建ぺい率	70 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	400 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
地域の将来予測
(1)令和４年は背後地域で住宅が増加し人口も増加する中、ドラッグストア等の出店が見られ集客力が高まっている。今後も標準的使用は維持され地価は横這いあるいは堅調傾向で推移すると予測する。 (2)　今後も現状の標準的使用が維持されるなか商業地としての熟成度を増していくものと思料する。地価は安定的に推移するものと予測する。
近隣地域の比準価格
最有効使用判定	３階建店舗兼共同住宅地
不動産鑑定士の査定額(1)
比準価格	1坪 13万6,207 円 1平米 4万1,200 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
比準価格	1坪 13万6,207 円 1平米 4万1,200 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）

前年からの変動額

前年からの変動額
不動産鑑定士の査定 変動額(1)
2023年	1坪 13万6,207円 1平米 4万1,200円
前年から次年への変動率 0 ％
2022年	1坪 13万6,207円 1平米 4万1,200円
不動産鑑定士の査定 変動額(2)
2020年	1坪 13万6,207円 1平米 4万1,200円
前年から次年への変動率 0 ％
2019年	1坪 13万6,207円 1平米 4万1,200円
標準地区分	代表標準地
継続・新規区分	継続
一般的要因
(1)新型コロナの影響が緩和し市内中心部付近では住宅やホテル、量販店舗の建築が見られるようになった。郊外では過疎高齢化で需要は弱い。 (2)　地域経済の低迷及び少子高齢化等により、不動産市場は低調に推移している。
地域要因
(1)商業施設は借地で出店する例が大部分で、更地取引が発生しにくい。令和４年に沿道型ドラックストアの出店があった。 (2)　特段の変動要因は見受けられない。需要は底堅く地価は安定的に推移している。
個別的要因	(1)　個別的要因に変動はない。 (2)　個別的要因に変動はない。

土地価格の事例

比準価格算定　事例A

事例番号	三次２２Ｔ３７ 比準価格算定　事例A
事例エリア
都道府県	広島県
市区町村	三次市
地域	広島県三次市東酒屋町３８１番２
区域区分	非線引都市計画区域
用途地域	記載無し
価格
取引価格 平米 坪	2万2,519 円／平米 7万4,448 円／坪
推定価格 平米 坪	2万6,338 円／平米 8万7,073 円／坪
標準価格 平米 坪	4万1,608 円／平米 13万7,556 円／坪
査定価格 平米 坪	4万1,600 円／平米 13万7,530 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	70 ％
基準容積率	360 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	不整形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南東
道路幅員	6 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例B

事例番号	三次２３Ｋ３７ 比準価格算定　事例B
事例エリア
都道府県	広島県
市区町村	三次市
地域	広島県三次市東酒屋町３８１番２
区域区分	非線引都市計画区域
用途地域	記載無し
価格
取引価格 平米 坪	3万3,278 円／平米 11万17 円／坪
推定価格 平米 坪	3万5,029 円／平米 11万5,806 円／坪
標準価格 平米 坪	4万6,705 円／平米 15万4,407 円／坪
査定価格 平米 坪	4万6,700 円／平米 15万4,390 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	70 ％
基準容積率	300 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	ほぼ台形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北東
道路幅員	5 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例C

事例番号	三次２１Ｋ３７ 比準価格算定　事例C
事例エリア
都道府県	広島県
市区町村	三次市
地域	広島県三次市東酒屋町３８１番２
区域区分	非線引都市計画区域
用途地域	近隣商業地域
価格
取引価格 平米 坪	4万1,104 円／平米 13万5,890 円／坪
推定価格 平米 坪	5万5,839 円／平米 18万4,604 円／坪
標準価格 平米 坪	4万1,240 円／平米 13万6,339 円／坪
査定価格 平米 坪	4万1,200 円／平米 13万6,207 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	90 ％
基準容積率	300 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	不整形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	西
道路幅員	6.5 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況	側道
側道方位1	南
側道幅員1	5 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例D

事例番号	三次２２Ｔ３７ 比準価格算定　事例D
事例エリア
都道府県	広島県
市区町村	三次市
地域	広島県三次市東酒屋町３８１番２
区域区分	非線引都市計画区域
用途地域	記載無し
価格
取引価格 平米 坪	2万4,097 円／平米 7万9,665 円／坪
推定価格 平米 坪	2万3,372 円／平米 7万7,268 円／坪
標準価格 平米 坪	4万1,076 円／平米 13万5,797 円／坪
査定価格 平米 坪	4万1,100 円／平米 13万5,877 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	80 ％
基準容積率	400 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	底地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北西
道路幅員	19 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	南東
側道幅員1	6 m
側道方位2	北東
側道幅員2	1 m
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例E

事例番号	三次２２Ｔ７９ 比準価格算定　事例E
事例エリア
都道府県	広島県
市区町村	三次市
地域	広島県三次市東酒屋町３８１番２
区域区分	非線引都市計画区域
用途地域	近隣商業地域
価格
取引価格 平米 坪	2万7,679 円／平米 9万1,507 円／坪
推定価格 平米 坪	2万7,430 円／平米 9万684 円／坪
標準価格 平米 坪	4万1,186 円／平米 13万6,161 円／坪
査定価格 平米 坪	4万1,200 円／平米 13万6,207 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	90 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	ほぼ台形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南
道路幅員	12 m
舗装状況	舗装
道路の種類	県道
側道
側道等の接面状況	側道
側道方位1	西
側道幅員1	4 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	土砂災害警戒区域（土砂災警区域）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情