路線価 (2023) 広島県三次市吉舎町三玉字沖田577-4 坪・平米

路線価の対象の土地情報
標準地

住所
所在地	広島県 三次市広島県三次市吉舎町三玉字沖田５７７番４
価格時点	2023 年
駅名	吉舎駅 から 400m
路線価
倍率方式	1.1 倍 倍率方式とは 倍率方式は、路線価が決められていないエリアの相続税評価方法です。この方式では、対象の土地の固定資産税評価額に一定の倍率を乗じて路線価となるものを計算します。
標準地の鑑定額
標準地の鑑定額は不動産鑑定士により鑑定された土地価格です。鑑定士2名による各価格を掲載します。
不動産鑑定士の査定額(1)
鑑定評価日	2023年01月05日
調査実施日	2022年12月05日
鑑定評価額 総額	1,310万 円 (989 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 4万3,639 円 1平米 1万3,200 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
鑑定評価日	2023年01月06日
調査実施日	2022年12月09日
鑑定評価額 総額	1,310万 円 (989 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 4万3,639 円／坪 1平米 1万3,200 円／平米 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
市場の特性
(1) 同一需給圏は三次市南部の拠点市街地域及び周辺市町の郊外路線商業地域と把握される。需要者は圏内に地縁関係がある個人、あるいは法人で圏外からの参入者はほとんど無い。彼らは収益性で不動産を選別するが存廃が検討されているＪＲ福塩線の利用客は民営化時の約１６％まで減少、顧客の減少で商店街は衰退し令和４年には広島銀行吉舎支店が撤退した過疎地域で新規出店がなく、土地取引が発生しておらず、需要の中心となる価格帯を把握することができない。 (2) 　同一需給圏は吉舎地区をはじめ三次市及び庄原市内の郊外路線商業地域を中心とする圏域と判定した。需要者は地縁性を有する事業者が中心である。地域経済の低迷や少子高齢化等により出店意欲は薄く需要は弱い。取引が少なく規模等による個別性も強いため、需要の中心となる価格帯は把握し難い。
試算価格の調整及び鑑定評価額の決定
(1) 本件地域は路線商業地域内であるが、賃貸物件は少なく、賃貸市場が成熟していない。このため、収益価格を求めることができなかった。取引事例数が少ない中でも、自用目的の取引事例から適切に比較して求めた比準価格は、直近の市場水準を忠実に示していると考えられるので、これを基本として代表標準地とのバランス、価格形成要因の変動状況、単価と総額との関連につき検討のうえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (2) 　当該地域は郊外路線商業地域であるが、賃貸市場が未成熟であり資料収集が困難であるため収益還元法の適用は断念した。比準価格は代替競争不動産との比較の観点から求めたものであり、市場の実態を反映した実証的な価格である。したがって本件では、自用性に基づく対価を反映した比準価格を中心に、代表標準地からの検討を踏まえ、前年価格及び地域的価格バランスに留意の上、鑑定評価額を上記のとおり決定した。
交通
交通施設	吉舎駅南西方
距離	400 m
土地の状態
土地面積	299.2 坪 (989 平米)
私道分面積	0 平米
指定建ぺい率	70 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	400 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
形状	長方形
間口	1 m
奥行	2 m
現況	店舗
構造	鉄骨造:S その他種類 鉄骨鉄筋コンクリート造:SRC 、 鉄筋コンクリート造:RC 、 鉄骨造:S 、 木造:W 、 ブロック造:B 、 軽量鉄骨:LS 、 その他（1～6以外、及び田、畑）
地上階数	1F
地下階数	B0
周辺の利用状況	低層店舗、作業所等が散在する路線商業地域
接面道路の状況
方位	北東
道路幅員	12 m
舗装状況	舗装
道路の種類	国道 その他種類 国道 、 都道 、 道道 、 府道 、 県道 、 市道 、 区道 、 町道 、 村道 、 私道 、 農道 、 林道 、 区画街路 、 道路
側道の状況
側道方位	接面道路無（記載無含）
側道等接面状況	記載無し
水道／ガス／下水
水道／ガス／下水 設備の供給の有無
水道	有
ガス	無
下水道	有
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	非線引都市計画区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	記載無し その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
基準建ぺい率	70 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	400 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。

近隣地域

標準地	三次市広島県三次市吉舎町三玉字沖田５７７番４
標準地の範囲
東	100 m
西	50 m
南	200 m
北	150 m
標準的使用
標準的使用	低層店舗地
画地の形状等
間口	18 m
奥行き	22 m
面積	400 m2
形状	長方形
地域の特性
地域の特性	特にない。
街路	１２ｍ国道
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	非線引都市計画区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	記載無し その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等１	その他
その他地域地区等２	その他
その他地域地区等３
指定建ぺい率	70 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	400 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
基準建ぺい率	70 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	400 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
地域の将来予測
(1)国道１８４号の交通量が少なく、沿道に新規出店はなく、繁華性が失なわれている。当面は現状で推移するがＪＲ複塩線の存廃が協議されるなか宅地需要のさらなる減少が懸念され地価は下落傾向で推移すると予測される。 (2)　現状を基調として推移するものと予測する。地価水準については地域経済の低迷、少子高齢化等の影響により弱含みで推移していくものと予測する。
近隣地域の比準価格
最有効使用判定	低層店舗地
不動産鑑定士の査定額(1)
比準価格	1坪 4万3,639 円 1平米 1万3,200 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
比準価格	1坪 4万3,639 円 1平米 1万3,200 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）

前年からの変動額

前年からの変動額
不動産鑑定士の査定 変動額(1)
2023年	1坪 4万3,639円 1平米 1万3,200円
前年から次年への変動率 -2.9 ％
2022年	1坪 4万4,962円 1平米 1万3,600円
不動産鑑定士の査定 変動額(2)
2020年	1坪 4万3,639円 1平米 1万3,200円
前年から次年への変動率 -2.9 ％
2019年	1坪 4万4,962円 1平米 1万3,600円
標準地区分	代表標準地
継続・新規区分	継続
一般的要因
(1)新型コロナの影響が緩和し市内中心部付近では住宅やホテル、量販店舗の建築が見られるようになった。郊外では過疎高齢化で需要は弱い。 (2)　地域経済の低迷及び少子高齢化等により、不動産市場は低調に推移している。
地域要因
(1)ＪＲ複塩線の存廃が議論され、新規出店はなく、既存店舗の閉鎖が目立つ。買手が少なく地価は下落している。 (2)　特段の変動要因は見受けられないが、一般的要因の影響のもと商業地需要は弱く、地価は下落基調にある。
個別的要因	(1)個別的要因に変動はない。 (2)　個別的要因に変動はない。

土地価格の事例

比準価格算定　事例A

事例番号	三次２１Ｔ９３ 比準価格算定　事例A
事例エリア
都道府県	広島県
市区町村	三次市
地域	広島県三次市吉舎町三玉字沖田５７７番４
区域区分	非線引都市計画区域
用途地域	記載無し
価格
取引価格 平米 坪	1万2,172 円／平米 4万241 円／坪
推定価格 平米 坪	1万3,071 円／平米 4万3,213 円／坪
標準価格 平米 坪	1万3,071 円／平米 4万3,213 円／坪
査定価格 平米 坪	1万3,100 円／平米 4万3,309 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	70 ％
基準容積率	360 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南
道路幅員	6 m
舗装状況	舗装
道路の種類	私道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例B

事例番号	三次２２Ｋ７９ 比準価格算定　事例B
事例エリア
都道府県	広島県
市区町村	三次市
地域	広島県三次市吉舎町三玉字沖田５７７番４
区域区分	都市計画区域外
用途地域	記載無し
価格
取引価格 平米 坪	8,398 円／平米 2万7,764 円／坪
推定価格 平米 坪	8,294 円／平米 2万7,420 円／坪
標準価格 平米 坪	1万2,879 円／平米 4万2,578 円／坪
査定価格 平米 坪	1万2,900 円／平米 4万2,647 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	未記録
基準容積率	未記録
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	底地
形状	不整形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南西
道路幅員	6 m
舗装状況	舗装
道路の種類	県道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例C

事例番号	庄原２２Ｔ６２ 比準価格算定　事例C
事例エリア
都道府県	広島県
市区町村	庄原市
地域	広島県三次市吉舎町三玉字沖田５７７番４
区域区分	非線引都市計画区域
用途地域	記載無し
価格
取引価格 平米 坪	2万2,346 円／平米 7万3,876 円／坪
推定価格 平米 坪	2万4,382 円／平米 8万607 円／坪
標準価格 平米 坪	1万3,791 円／平米 4万5,593 円／坪
査定価格 平米 坪	1万3,800 円／平米 4万5,623 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	80 ％
基準容積率	400 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	不整形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北西
道路幅員	14 m
舗装状況	舗装
道路の種類	国道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情