路線価 (2023) 広島県庄原市西城町入江字山崎105-5 坪・平米

路線価の対象の土地情報
標準地

住所
所在地	広島県 庄原市広島県庄原市西城町入江字山崎１０５番５
価格時点	2023 年
駅名	備後西城駅 から 1000m
路線価
倍率方式	1.1 倍 倍率方式とは 倍率方式は、路線価が決められていないエリアの相続税評価方法です。この方式では、対象の土地の固定資産税評価額に一定の倍率を乗じて路線価となるものを計算します。
標準地の鑑定額
標準地の鑑定額は不動産鑑定士により鑑定された土地価格です。鑑定士2名による各価格を掲載します。
不動産鑑定士の査定額(1)
鑑定評価日	2023年01月05日
調査実施日	2022年12月05日
鑑定評価額 総額	115万 円 (165 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 2万3,076 円 1平米 6,980 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
鑑定評価日	2023年01月06日
調査実施日	2022年12月09日
鑑定評価額 総額	115万 円 (165 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 2万3,076 円／坪 1平米 6,980 円／平米 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
市場の特性
(1) 同一需給圏は、庄原市北部西城町及び周辺の拠点付近の住宅地域である。民間の分譲住宅地はないが空家が増加し供給余力は大きい。一方、需要者の中心は圏内に地縁関係がある個人等である。圏外からの転入者はほとんど見られない。西城町は人口が毎年約２．４％程度の減少を続け高齢化率も約５３．２％。過疎の山間部で住宅を新築する者がほとんど見られない地域であることから宅地需要は弱い。土地取引が少なく需要の中心となる価格帯は把握できない。 (2) 　同一需給圏は西城町及びその周辺の住宅地域の圏域と判定した。需要者は地域に地縁的繋がりを有する個人が中心である。過疎高齢化の進行する当該地域においては新たに需要を喚起する要因も見受けられず不動産市場は低調に推移している。取引が少ないため需要の中心となる価格帯は把握し難い。
試算価格の調整及び鑑定評価額の決定
(1) アパート等の賃貸物件が見られない山間の傾斜地の農家集落で賃貸市場が成熟していないため収益還元法は適用できなかった。自用目的の取引事例から求めた比準価格について代表標準地との均衡を重視し、背後が山林で傾斜丘陵のため土砂災害の危険性もあって需要が弱いことを考慮しつつ代表標準地との均衡を考慮、価格形成要因の変動状況をふまえ単価と総額について再検討の結果、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (2) 　当該地域は市中心部から遠方に所在する農家集落地域で賃貸市場が未成熟であるため収益還元法は適用できなかった。比準価格は代替競争不動産との比較の観点から求められたものであり、市場の実態を反映した実証的な価格である。したがって本件では、比準価格を中心に、代表標準地からの検討を踏まえ、前年価格及び地域的価格バランスに留意の上、鑑定評価額を上記のとおり決定した。
交通
交通施設	備後西城駅南西方
距離	1000 m
土地の状態
土地面積	49.9 坪 (165 平米)
私道分面積	0 平米
指定建ぺい率	60 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	200 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
形状	長方形
間口	1 m
奥行	1.2 m
現況	住宅
構造	木造:W その他種類 鉄骨鉄筋コンクリート造:SRC 、 鉄筋コンクリート造:RC 、 鉄骨造:S 、 木造:W 、 ブロック造:B 、 軽量鉄骨:LS 、 その他（1～6以外、及び田、畑）
地上階数	2F
地下階数	B0
周辺の利用状況	農地の中に農家住宅が散在する農家集落地域
接面道路の状況
方位	南西
道路幅員	5.7 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道 その他種類 国道 、 都道 、 道道 、 府道 、 県道 、 市道 、 区道 、 町道 、 村道 、 私道 、 農道 、 林道 、 区画街路 、 道路
側道の状況
側道方位	接面道路無（記載無含）
側道等接面状況	背面道
水道／ガス／下水
水道／ガス／下水 設備の供給の有無
水道	有
ガス	無
下水道	無
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	非線引都市計画区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	第1種住居地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等1	土砂災害警戒区域（土砂災警区域）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
基準建ぺい率	60 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	200 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。

近隣地域

標準地	庄原市広島県庄原市西城町入江字山崎１０５番５
標準地の範囲
東	100 m
西	90 m
南	45 m
北	100 m
標準的使用
標準的使用	戸建住宅地
画地の形状等
間口	12 m
奥行き	14 m
面積	170 m2
形状	ほぼ長方形
地域の特性
地域の特性	特になし
街路	基準方位北５．７ｍ市道
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	非線引都市計画区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	第1種住居地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等１	土砂災害警戒区域（土砂災警区域）
その他地域地区等２	その他
その他地域地区等３
指定建ぺい率	60 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	200 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
基準建ぺい率	60 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	200 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
地域の将来予測
(1)傾斜のある丘陵のミニ開発住宅団地で周囲に高校や農家が散在する過疎地域。今後も標準的使用に変化はないがＪＲ芸備線の存続が不安視されており過疎高齢化が一層進み、地価は下落すると予測される。 (2)　市中心部から遠方に位置する農家集落地域であり今後も現状で推移するものと予測する。過疎高齢化等の影響から地価は弱含みで推移していくものと予測する。
近隣地域の比準価格
最有効使用判定	戸建住宅地
不動産鑑定士の査定額(1)
比準価格	1坪 2万3,076 円 1平米 6,980 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
比準価格	1坪 2万3,076 円 1平米 6,980 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）

前年からの変動額

前年からの変動額
不動産鑑定士の査定 変動額(1)
2023年	1坪 2万3,076円 1平米 6,980円
前年から次年への変動率 -2.4 ％
2022年	1坪 2万3,638円 1平米 7,150円
不動産鑑定士の査定 変動額(2)
2020年	1坪 2万3,076円 1平米 6,980円
前年から次年への変動率 -2.4 ％
2019年	1坪 2万3,638円 1平米 7,150円
標準地区分	代表標準地
継続・新規区分	継続
一般的要因
(1)西城町は人口３０４７人高齢化率５３％を超え空き家が多い。県立「県民の森」の観光客数は回復せずほかに目立った事業所もなく需給は全般に弱い。 (2)　地域経済の低迷、人口減少及び少子高齢化等の影響により、不動産市場は低調に推移している。
地域要因
(1)新築物件はなく転入者もなく人口減少が続いており買手がいないため、地価は下落している。 (2)　特別な変動要因は見受けられないが、一般的要因の影響下にあって、地価は弱含みに推移している。
個別的要因	(1)個別的要因に変動はない (2)　個別的要因に変動はない。

土地価格の事例

比準価格算定　事例A

事例番号	庄原２０Ｔ９３ 比準価格算定　事例A
事例エリア
都道府県	広島県
市区町村	庄原市
地域	広島県庄原市西城町入江字山崎１０５番５
区域区分	非線引都市計画区域
用途地域	準工業地域
価格
取引価格 平米 坪	7,764 円／平米 2万5,668 円／坪
推定価格 平米 坪	9,074 円／平米 2万9,999 円／坪
標準価格 平米 坪	6,890 円／平米 2万2,778 円／坪
査定価格 平米 坪	6,960 円／平米 2万3,010 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南
道路幅員	12 m
舗装状況	舗装
道路の種類	県道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例B

事例番号	庄原２２Ｔ３７ 比準価格算定　事例B
事例エリア
都道府県	広島県
市区町村	庄原市
地域	広島県庄原市西城町入江字山崎１０５番５
区域区分	都市計画区域外
用途地域	記載無し
価格
取引価格 平米 坪	4,255 円／平米 1万4,067 円／坪
推定価格 平米 坪	5,328 円／平米 1万7,614 円／坪
標準価格 平米 坪	6,831 円／平米 2万2,583 円／坪
査定価格 平米 坪	6,900 円／平米 2万2,811 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	未記録
基準容積率	未記録
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	底地
形状	不整形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南西
道路幅員	1 m
舗装状況	舗装
道路の種類	道路
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例C

事例番号	庄原２１Ｋ０６ 比準価格算定　事例C
事例エリア
都道府県	広島県
市区町村	庄原市
地域	広島県庄原市西城町入江字山崎１０５番５
区域区分	非線引都市計画区域
用途地域	第1種住居地域
価格
取引価格 平米 坪	6,100 円／平米 2万167 円／坪
推定価格 平米 坪	5,716 円／平米 1万8,897 円／坪
標準価格 平米 坪	6,928 円／平米 2万2,904 円／坪
査定価格 平米 坪	7,000 円／平米 2万3,142 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	70 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	不整形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	西
道路幅員	5 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況	側道
側道方位1	南
側道幅員1	7 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情