路線価 (2023) 宮城県多賀城市丸山1-12-42 坪・平米

路線価の対象の土地情報
標準地

住所
所在地	宮城県 多賀城市宮城県多賀城市丸山１丁目１２番４２
価格時点	2023 年
駅名	下馬駅 から 850m
路線価
1坪当たり	1坪 15万8,688 円
1平米当たり	1平米 4万8,000 円
標準地の鑑定額
標準地の鑑定額は不動産鑑定士により鑑定された土地価格です。鑑定士2名による各価格を掲載します。
不動産鑑定士の査定額(1)
鑑定評価日	2023年01月05日
調査実施日	2022年12月20日
鑑定評価額 総額	1,340万 円 (212 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 20万8,278 円 1平米 6万3,000 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
鑑定評価日	2023年01月13日
調査実施日	2022年12月15日
鑑定評価額 総額	1,310万 円 (212 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 20万4,972 円／坪 1平米 6万2,000 円／平米 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
市場の特性
(1) 同一需給圏は仙台都市圏郊外のＪＲ仙石線沿線の住宅地域から構成され、特に多賀城市のうち国道４５号東方背後エリアの代替性が高い。仙台市中心部に加え仙台港背後等の産業地区一帯も通勤圏となるため、当該地域に職場を有する勤労者層が需要者の中核となる。海軍工廠跡地西部が住宅地化した地域で大規模官舎等に近いことが特性となるが、近年、地価高騰の波は当該地域にも及び上昇の勢いは急である。更地価格は６５坪の画地で１千３～４百万円前後が相場。 (2) 同一需給圏は、多賀城市東部の住宅地域を中心に、隣接する塩竈市及び七ケ浜町の一部を含む。主たる需要者は、圏内の居住者が中心である。既成住宅地域であるが街区街路は整然と整備されており、生活利便施設や幹線道路への接近性も比較的良好なことから、取引の少ない国道４５号以東の住宅地域にあって需要は底堅い。土地は２１０㎡程度で１，３００万円前後、新築の戸建住宅で３，０００～３，５００万円程度が需要の中心である。
試算価格の調整及び鑑定評価額の決定
(1) 需要者の中心となる持家購買層は、類似不動産の取引動向等、市場性を重視して意思決定を行うことが多く、代替性を有した取引事例から求めた比準価格は、市場価値を的確に体現し、高い規範性を有したものと判断される。他方、収益価格は投資採算性を示した価格であるが、市場参加者の特性より、規範性は劣ると考える。よって、比準価格を採用し、収益価格を参考に留め、代表標準地より規準した価格との均衡性にも留意して鑑定評価額を上記の通りと決定した。 (2) 主に自己利用目的での取引が中心となる地域であり、居住の快適性や利便性といった要因が重視されるため、土地価格に見合った賃料水準が収受できていないことに加え、建築費高騰の影響を受け収益価格は低位に求められた。一方、当該要因や周辺の取引価格水準等の市場性を十分に反映した比準価格の説得力は高いと判断する。よって、本件では比準価格を標準に、収益価格を参考として、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記の通り決定した。
交通
交通施設	下馬駅南東方
距離	850 m
土地の状態
土地面積	64.1 坪 (212 平米)
私道分面積	0 平米
指定建ぺい率	60 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	200 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
形状	長方形
間口	1 m
奥行	1.5 m
現況	住宅
構造	木造:W その他種類 鉄骨鉄筋コンクリート造:SRC 、 鉄筋コンクリート造:RC 、 鉄骨造:S 、 木造:W 、 ブロック造:B 、 軽量鉄骨:LS 、 その他（1～6以外、及び田、畑）
地上階数	2F
地下階数	B0
周辺の利用状況	中規模住宅の中にアパートも見られる住宅地域
接面道路の状況
方位	東
道路幅員	6.8 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道 その他種類 国道 、 都道 、 道道 、 府道 、 県道 、 市道 、 区道 、 町道 、 村道 、 私道 、 農道 、 林道 、 区画街路 、 道路
側道の状況
側道方位	接面道路無（記載無含）
側道等接面状況	記載無し
水道／ガス／下水
水道／ガス／下水 設備の供給の有無
水道	有
ガス	有
下水道	有
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	第1種中高層住居専用地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
基準建ぺい率	60 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	200 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。

近隣地域

標準地	多賀城市宮城県多賀城市丸山１丁目１２番４２
標準地の範囲
東	100 m
西	50 m
南	120 m
北	130 m
標準的使用
標準的使用	低層住宅地
画地の形状等
間口	12 m
奥行き	17.5 m
面積	210 m2
形状	ほぼ長方形
地域の特性
地域の特性	陸上自衛隊駐屯地・公務員官舎・警察学校の大規模施設用地に隣接した既成住宅地域
街路	基準方位北、６．８ｍ市道
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	第1種中高層住居専用地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等１	その他
その他地域地区等２	その他
その他地域地区等３
指定建ぺい率	60 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	200 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
基準建ぺい率	60 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	200 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
地域の将来予測
(1)形成年度は比較的古いものの、街区街路の整然性は高く、一定の生活利便性も確保されているため、市内全体で住宅需要が堅調に推移する中で、地価の上昇傾向が継続しており、今後も暫くは同傾向が続く見込みである。 (2)既成住宅地域として熟成しており、概ね現状程度で推移するものと予測する。比較的良好な利便性から底堅い需要が続くと思料され、地価は上昇基調を維持するものと予測する。
近隣地域の比準価格
最有効使用判定	低層住宅地
不動産鑑定士の査定額(1)
比準価格	1坪 20万8,278 円 1平米 6万3,000 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
比準価格	1坪 20万4,972 円 1平米 6万2,000 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）

前年からの変動額

前年からの変動額
不動産鑑定士の査定 変動額(1)
2023年	1坪 20万8,278円 1平米 6万3,000円
前年から次年への変動率 5 ％
2022年	1坪 19万8,360円 1平米 6万円
不動産鑑定士の査定 変動額(2)
2020年	1坪 20万4,972円 1平米 6万2,000円
前年から次年への変動率 3.3 ％
2019年	1坪 19万8,360円 1平米 6万円
標準地区分	代表標準地
継続・新規区分	継続
一般的要因
(1)利便性に優る他地域の地価高騰を受け、割安感を保つ地域の上昇幅は拡大してるが、建築費高騰・金利上昇を受け買手の慎重姿勢は強まりつつある。 (2)建設資材価格や金融政策の動向は懸念されるが、低金利、物件不足等から条件が優れるまたは割安感のある地域を中心に地価は強い動きを見せている。
地域要因
(1)市内でも国道４５号線東方背後で街区整然とした地区は少なく、閑静な環境を好む層からの需要は安定し、今後暫くは地価上昇傾向が続く見通し。 (2)最寄駅や国道沿いの商業店舗等へのアクセスは良好。近隣で都市計画道路が開通したことで交通利便性もやや向上し、需要は堅調である。
個別的要因	(1)６４坪の画地規模は地域において概ね標準的であるが、地価及び建築費の高騰を受け、実需層が総額の抑制された物件を求める傾向が強まりつつある。 (2)特段の変動要因はない。

土地価格の事例

比準価格算定　事例A

事例番号	2312060 比準価格算定　事例A
事例エリア
都道府県	宮城県
市区町村	多賀城市
地域	宮城県多賀城市丸山１丁目１２番４２
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種住居地域
価格
取引価格 平米 坪	6万417 円／平米 19万9,739 円／坪
推定価格 平米 坪	5万9,371 円／平米 19万6,281 円／坪
標準価格 平米 坪	6万2,496 円／平米 20万6,612 円／坪
査定価格 平米 坪	6万3,100 円／平米 20万8,609 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	ほぼ正方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北東
道路幅員	6 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況	側道
側道方位1	南東
側道幅員1	4 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例B

事例番号	2312090 比準価格算定　事例B
事例エリア
都道府県	宮城県
市区町村	多賀城市
地域	宮城県多賀城市丸山１丁目１２番４２
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種住居地域
価格
取引価格 平米 坪	6万6,315 円／平米 21万9,237 円／坪
推定価格 平米 坪	6万5,730 円／平米 21万7,303 円／坪
標準価格 平米 坪	6万2,244 円／平米 20万5,779 円／坪
査定価格 平米 坪	6万2,900 円／平米 20万7,947 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南東
道路幅員	7.8 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例C

事例番号	2312040 比準価格算定　事例C
事例エリア
都道府県	宮城県
市区町村	多賀城市
地域	宮城県多賀城市丸山１丁目１２番４２
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種中高層住居専用地域
価格
取引価格 平米 坪	7万758 円／平米 23万3,926 円／坪
推定価格 平米 坪	6万8,873 円／平米 22万7,694 円／坪
標準価格 平米 坪	6万2,442 円／平米 20万6,433 円／坪
査定価格 平米 坪	6万3,100 円／平米 20万8,609 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	70 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北東
道路幅員	6 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	北西
側道幅員1	3.8 m
側道方位2	南東
側道幅員2	4 m
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例D

事例番号	2312070 比準価格算定　事例D
事例エリア
都道府県	宮城県
市区町村	多賀城市
地域	宮城県多賀城市丸山１丁目１２番４２
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種中高層住居専用地域
価格
取引価格 平米 坪	6万1,781 円／平米 20万4,248 円／坪
推定価格 平米 坪	6万2,576 円／平米 20万6,876 円／坪
標準価格 平米 坪	6万2,327 円／平米 20万6,053 円／坪
査定価格 平米 坪	6万3,000 円／平米 20万8,278 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	西
道路幅員	6 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例E

事例番号	2312100 比準価格算定　事例E
事例エリア
都道府県	宮城県
市区町村	多賀城市
地域	宮城県多賀城市丸山１丁目１２番４２
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種中高層住居専用地域
価格
取引価格 平米 坪	7万1,186 円／平米 23万5,341 円／坪
推定価格 平米 坪	7万3,512 円／平米 24万3,031 円／坪
標準価格 平米 坪	6万2,670 円／平米 20万7,187 円／坪
査定価格 平米 坪	6万3,300 円／平米 20万9,270 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	160 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	西
道路幅員	4 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情