路線価 (2023) 広島県大竹市南栄2-928-1 坪・平米

路線価の対象の土地情報
標準地

住所
所在地	広島県 大竹市広島県大竹市南栄２丁目９２８番１
価格時点	2023 年
駅名	大竹駅 から 950m
路線価
1坪当たり	1坪 12万8,934 円
1平米当たり	1平米 3万9,000 円
標準地の鑑定額
標準地の鑑定額は不動産鑑定士により鑑定された土地価格です。鑑定士2名による各価格を掲載します。
不動産鑑定士の査定額(1)
鑑定評価日	2023年01月06日
調査実施日	2022年12月06日
鑑定評価額 総額	923万 円 (188 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 16万2,325 円 1平米 4万9,100 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
鑑定評価日	2023年01月06日
調査実施日	2022年12月07日
鑑定評価額 総額	931万 円 (188 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 16万3,647 円／坪 1平米 4万9,500 円／平米 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
市場の特性
(1) 同一需給圏は、大竹市域のＪＲ山陽本線沿線に形成された住宅地域。需要者の中心は、市内等へ通勤する第１次取得者層と把握した。ＪＲ大竹駅の東側エリアにあって、最寄駅や利便施設等との関係位置に劣るものの、住宅市場が復調に向かいつつあるなか、大竹駅周辺整備事業の波及効果が期待され、需給は強含みで推移している。土地は１８０㎡程度で９００万円程度、新築の戸建物件は２，５００万円～３，０００万円程度が実需である。 (2) 同一需給圏は大竹市内のＪＲ山陽本線沿線に位置する平坦部の住宅地域であり、特に価格牽連性の強い地域はＪＲ大竹駅東側の栄地区に存する住宅地域と判定した。幅員が狭い等、街路条件はやや劣る地域も見られるが、最寄駅や利便施設への接近性は概ね良好な平坦部の住宅地域として需要は堅調である。需要者層は市内に勤務する勤労者世帯が中心であり、取引の中心となる価格帯は新築の戸建住宅で２千万円代後半～３千万円前後と把握される。
試算価格の調整及び鑑定評価額の決定
(1) 当該地域の東側臨海部には大工場が控え、賃貸共同住宅も見受けられるが、経済合理性に見合う賃貸市場が形成されていないため、収益価格は低位に試算された。比準価格は、南栄地区を中心に広域的に採用した取引事例を基に試算を行ったもので、市場性が反映され相応の規範性が認められる。よって、代表標準地との検討をふまえ、比準価格を重視し、収益価格は参考にとどめ、さらに周辺の公的価格とのバランスにも考慮し、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (2) 比準価格は規範性の高い事例に基づいており、市場性を反映した実証的な価格が得られた。収益価格は共同住宅の経営を想定した理論的な価格であるが、元本価格に見合う賃料水準に至っておらず、低位に試算された。典型的な需要者は、まず自己使用を前提に価値判断を行なうため、収益性よりも市場性が重視される傾向が強い。よって本件では比準価格を重視して収益価格を参酌し、代表標準地との検討にも留意のうえ、上記のとおり鑑定評価額を決定した。
交通
交通施設	大竹駅南東方
距離	950 m
土地の状態
土地面積	56.9 坪 (188 平米)
私道分面積	0 平米
指定建ぺい率	60 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	200 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
形状	長方形
間口	1 m
奥行	3.5 m
現況	住宅
構造	木造:W その他種類 鉄骨鉄筋コンクリート造:SRC 、 鉄筋コンクリート造:RC 、 鉄骨造:S 、 木造:W 、 ブロック造:B 、 軽量鉄骨:LS 、 その他（1～6以外、及び田、畑）
地上階数	2F
地下階数	B0
周辺の利用状況	一般住宅の中にアパート等が見られる住宅地域
接面道路の状況
方位	西
道路幅員	3.5 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道 その他種類 国道 、 都道 、 道道 、 府道 、 県道 、 市道 、 区道 、 町道 、 村道 、 私道 、 農道 、 林道 、 区画街路 、 道路
側道の状況
側道方位	接面道路無（記載無含）
側道等接面状況	記載無し
水道／ガス／下水
水道／ガス／下水 設備の供給の有無
水道	有
ガス	無
下水道	有
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	第1種住居地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
基準建ぺい率	60 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	160 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。

近隣地域

標準地	大竹市広島県大竹市南栄２丁目９２８番１
標準地の範囲
東	150 m
西	70 m
南	200 m
北	230 m
標準的使用
標準的使用	低層住宅地
画地の形状等
間口	9 m
奥行き	20 m
面積	180 m2
形状	ほぼ長方形
地域の特性
地域の特性	特にない
街路	基準方位　北３．５ｍ市道
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	第1種住居地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等１	その他
その他地域地区等２	その他
その他地域地区等３
指定建ぺい率	60 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	200 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
基準建ぺい率	60 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	160 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
地域の将来予測
(1)ＪＲ大竹駅の南東方に所在する未利用地等も散見される住宅地域である。令和４年度末には、駅舎の橋上化、東西間自由通路建設事業の竣工を控え、住宅地としての利便性の向上が期待される。 (2)一般住宅を中心にアパートや農地利用も見られる既成住宅地域であり、将来的には農地の宅地転用や住宅建築が徐々に進み、戸建住宅地域として熟成していくものと予測される。
近隣地域の比準価格
最有効使用判定	低層住宅地
不動産鑑定士の査定額(1)
比準価格	1坪 16万6,292 円 1平米 5万300 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
比準価格	1坪 16万6,953 円 1平米 5万500 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）

前年からの変動額

前年からの変動額
不動産鑑定士の査定 変動額(1)
2023年	1坪 16万6,292円 1平米 5万300円
前年から次年への変動率 0.6 ％
2022年	1坪 16万1,333円 1平米 4万8,800円
不動産鑑定士の査定 変動額(2)
2020年	1坪 16万6,953円 1平米 5万500円
前年から次年への変動率 1.4 ％
2019年	1坪 16万1,333円 1平米 4万8,800円
標準地区分	代表標準地
継続・新規区分	継続
一般的要因
(1)近年、大竹市においては人口減少が続くなか、比較的利便性に恵まれた平坦部を中心に、住宅地市場の需要は安定的に推移している。 (2)当市では人口減少や高齢化が進んでいるが、平坦部の住宅地に対する需要は安定しており、山裾や傾斜部の住宅地との２極化傾向が認められる。
地域要因
(1)全般的に住宅市場が復調に向かいつつあるなか、駅舎の橋上化、東西間自由通路建設事業の竣工に伴う利便性の向上が見込まれる。 (2)近隣地域に特段の変動要因は見られないが、大竹駅周辺整備事業に伴う利便性の向上が期待されている。新型コロナの影響は特に見られない。
個別的要因	(1)個別的要因に変動はない。 (2)個別的要因に変動はない。

土地価格の事例

比準価格算定　事例A

事例番号	大竹２３Ｋ３９ 比準価格算定　事例A
事例エリア
都道府県	広島県
市区町村	大竹市
地域	広島県大竹市南栄２丁目９２８番１
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種住居地域
価格
取引価格 平米 坪	4万8,842 円／平米 16万1,472 円／坪
推定価格 平米 坪	5万4,595 円／平米 18万491 円／坪
標準価格 平米 坪	4万9,542 円／平米 16万3,786 円／坪
査定価格 平米 坪	4万9,500 円／平米 16万3,647 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北
道路幅員	8.8 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況	側道
側道方位1	西
側道幅員1	2.5 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例B

事例番号	大竹２３Ｋ３９ 比準価格算定　事例B
事例エリア
都道府県	広島県
市区町村	大竹市
地域	広島県大竹市南栄２丁目９２８番１
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種住居地域
価格
取引価格 平米 坪	5万8,504 円／平米 19万3,414 円／坪
推定価格 平米 坪	5万8,914 円／平米 19万4,770 円／坪
標準価格 平米 坪	5万483 円／平米 16万6,897 円／坪
査定価格 平米 坪	5万500 円／平米 16万6,953 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南東
道路幅員	8 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例C

事例番号	大竹２２Ｔ６５ 比準価格算定　事例C
事例エリア
都道府県	広島県
市区町村	大竹市
地域	広島県大竹市南栄２丁目９２８番１
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種住居地域
価格
取引価格 平米 坪	5万9,580 円／平米 19万6,971 円／坪
推定価格 平米 坪	5万8,134 円／平米 19万2,191 円／坪
標準価格 平米 坪	5万2,232 円／平米 17万2,679 円／坪
査定価格 平米 坪	5万2,200 円／平米 17万2,573 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	70 ％
基準容積率	160 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	ほぼ整形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南東
道路幅員	4 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況	側道
側道方位1	南西
側道幅員1	5 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例D

事例番号	大竹２３Ｋ３９ 比準価格算定　事例D
事例エリア
都道府県	広島県
市区町村	大竹市
地域	広島県大竹市南栄２丁目９２８番１
区域区分	市街化区域
用途地域	準工業地域
価格
取引価格 平米 坪	4万2,833 円／平米 14万1,606 円／坪
推定価格 平米 坪	4万3,047 円／平米 14万2,313 円／坪
標準価格 平米 坪	5万230 円／平米 16万6,060 円／坪
査定価格 平米 坪	5万200 円／平米 16万5,961 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南
道路幅員	4 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情