路線価 (2023) 広島県東広島市黒瀬町乃美尾字東市ノ堂483-9 坪・平米

路線価の対象の土地情報
標準地

住所
所在地	広島県 東広島市広島県東広島市黒瀬町乃美尾字東市ノ堂４８３番９
価格時点	2023 年
駅名	西条駅 から 12000m
路線価
倍率方式	1.1 倍 倍率方式とは 倍率方式は、路線価が決められていないエリアの相続税評価方法です。この方式では、対象の土地の固定資産税評価額に一定の倍率を乗じて路線価となるものを計算します。
標準地の鑑定額
標準地の鑑定額は不動産鑑定士により鑑定された土地価格です。鑑定士2名による各価格を掲載します。
不動産鑑定士の査定額(1)
鑑定評価日	2023年01月06日
調査実施日	2022年12月09日
鑑定評価額 総額	1,060万 円 (367 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 9万5,543 円 1平米 2万8,900 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
鑑定評価日	2023年01月06日
調査実施日	2022年12月08日
鑑定評価額 総額	1,060万 円 (367 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 9万5,543 円／坪 1平米 2万8,900 円／平米 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
市場の特性
(1) 同一需給圏は概ね黒瀬地区及びその周辺の既成住宅地域。需要者の中心は地縁を有する個人及び当市に職場を持つ一次取得者である。黒瀬地区中心部周辺の既成住宅地域の需要は比較的堅調であるが、中心部から離れて位置する当該地域周辺の需給関係は低調であり旺盛な需要はない。取引される規模等はまちまちであり需要の中心となる価格帯は見いだせない状況である。 (2) 同一需給圏は、黒瀬町内及びその周辺の市街化調整区域も含む既成住宅地域の存する圏域。需要者は圏域内に地縁性を有する個人が中心であるが、隣接市町からの転入も認められる。東広島市の中心市街地及び黒瀬町の商業中心地区からはやや離れており、市街化区域の範囲も狭いことから宅地取引は比較的少ない。取引価格も画地規模や立地条件によりばらつきが多い為、取引の中心となる価格帯の把握は困難である。
試算価格の調整及び鑑定評価額の決定
(1) 比準価格は黒瀬地区内で類似性の認められる住宅地の取引事例を基に求めており、市場性の反映が直接的で実証性が高い。当該地域周辺にはアパート等も見受けられるが、取引は実需を中心とする住宅地域である。以上から、収益価格は参考に留め、広域的な地価バランス、需要動向、前年価格、単価と総額との関連等にも十分留意のうえ比準価格を採用して鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (2) 周辺に一部賃貸物件は見られるが、戸建住宅利用が主な住宅地域であり、収益性が取引の目安とされることは少なく、自用目的での取引により価格が形成されている。快適性を指向する住宅地域に存し自用のための取引が多く、取引価格の決定は比準価格中心でなされていることを考慮し、信頼性の高い比準価格を採用し、収益価格は参考程度として、周辺標準地との均衡や市場の需給動向にも留意し、鑑定評価額を上記の通り決定した。
交通
交通施設	西条駅南西方
距離	12000 m
土地の状態
土地面積	111 坪 (367 平米)
私道分面積	0 平米
指定建ぺい率	60 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	200 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
形状	台形
間口	1.2 m
奥行	1 m
現況	住宅
構造	木造:W その他種類 鉄骨鉄筋コンクリート造:SRC 、 鉄筋コンクリート造:RC 、 鉄骨造:S 、 木造:W 、 ブロック造:B 、 軽量鉄骨:LS 、 その他（1～6以外、及び田、畑）
地上階数	1F
地下階数	B0
周辺の利用状況	一般住宅等が建ち並ぶ古くからの住宅地域
接面道路の状況
方位	南東
道路幅員	4 m
舗装状況	舗装
道路の種類	県道 その他種類 国道 、 都道 、 道道 、 府道 、 県道 、 市道 、 区道 、 町道 、 村道 、 私道 、 農道 、 林道 、 区画街路 、 道路
側道の状況
側道方位	接面道路無（記載無含）
側道等接面状況	記載無し
水道／ガス／下水
水道／ガス／下水 設備の供給の有無
水道	有
ガス	無
下水道	無
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	第1種住居地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
基準建ぺい率	60 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	160 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。

近隣地域

標準地	東広島市広島県東広島市黒瀬町乃美尾字東市ノ堂４８３番９
標準地の範囲
東	60 m
西	20 m
南	50 m
北	50 m
標準的使用
標準的使用	低層住宅地
画地の形状等
間口	20 m
奥行き	18 m
面積	300 m2
形状	台形
地域の特性
地域の特性	特にない
街路	基準方位　北、４ｍ県道
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	第1種住居地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等１	その他
その他地域地区等２	その他
その他地域地区等３
指定建ぺい率	60 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	200 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
基準建ぺい率	60 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	160 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
地域の将来予測
(1)黒瀬地区の中心部から離れて位置する国道３７５号背後の旧道沿いの既成住宅地域である。農地の広がる市街化調整区域に近接する地域であり、当面は現状の利用状態で静態的に推移していくものと予測する。 (2)国道背後に存する戸建住宅が建ち並ぶ旧来からの住宅地域であり、周辺地区の国道で拡幅整備工事が進行している。周辺ではアパートや戸建住宅の新築も散見されるが、今後も概ね静態的に推移すると思われる。
近隣地域の比準価格
最有効使用判定	低層住宅地
不動産鑑定士の査定額(1)
比準価格	1坪 9万5,543 円 1平米 2万8,900 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
比準価格	1坪 9万5,543 円 1平米 2万8,900 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）

前年からの変動額

前年からの変動額
不動産鑑定士の査定 変動額(1)
2023年	1坪 9万5,543円 1平米 2万8,900円
前年から次年への変動率 -1.4 ％
2022年	1坪 9万6,866円 1平米 2万9,300円
不動産鑑定士の査定 変動額(2)
2020年	1坪 9万5,543円 1平米 2万8,900円
前年から次年への変動率 -1.4 ％
2019年	1坪 9万6,866円 1平米 2万9,300円
標準地区分	非表示
継続・新規区分	継続
一般的要因
(1)東広島市は人口が増加傾向にある西条地区を中心に発展傾向にあるものの、周辺部では人口減少が進み二極化が進んでいる。 (2)広島県の景気は住宅や設備投資も含め緩やかに持ち直している。東広島市の人口は年間で約０．７％増加、黒瀬地区では約０．４％減少。
地域要因
(1)周辺に農地が見られる旧来の地域であり地域の状況に特段の変動はない。国道背後でアクセスは比較的良好であるが、旺盛な需要はない。 (2)旧幹線道路沿いの熟成した住宅地域であり利便性は比較的良好であるものの、大きな変動要因はなく地域的には静態的な動きとなっている。
個別的要因	(1)個別的要因に変動はない。 (2)個別的要因に変動はない。

土地価格の事例

比準価格算定　事例A

事例番号	東広島２３Ｋ７０ 比準価格算定　事例A
事例エリア
都道府県	広島県
市区町村	東広島市
地域	広島県東広島市黒瀬町乃美尾字東市ノ堂４８３番９
区域区分	市街化区域
用途地域	準住居地域
価格
取引価格 平米 坪	3万508 円／平米 10万859 円／坪
推定価格 平米 坪	3万1,131 円／平米 10万2,919 円／坪
標準価格 平米 坪	2万9,067 円／平米 9万6,096 円／坪
査定価格 平米 坪	2万9,100 円／平米 9万6,205 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	ほぼ台形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北
道路幅員	6.3 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況	側道
側道方位1	南西
側道幅員1	2 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例B

事例番号	東広島２３Ｋ７０ 比準価格算定　事例B
事例エリア
都道府県	広島県
市区町村	東広島市
地域	広島県東広島市黒瀬町乃美尾字東市ノ堂４８３番９
区域区分	市街化調整区域
用途地域	記載無し
価格
取引価格 平米 坪	2万3,439 円／平米 7万7,489 円／坪
推定価格 平米 坪	2万3,581 円／平米 7万7,959 円／坪
標準価格 平米 坪	2万9,624 円／平米 9万7,937 円／坪
査定価格 平米 坪	2万9,600 円／平米 9万7,858 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	70 ％
基準容積率	240 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	不整形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	東
道路幅員	4 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況	側道
側道方位1	南東
側道幅員1	4 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例C

事例番号	東広島２２Ｋ７０ 比準価格算定　事例C
事例エリア
都道府県	広島県
市区町村	東広島市
地域	広島県東広島市黒瀬町乃美尾字東市ノ堂４８３番９
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種住居地域
価格
取引価格 平米 坪	2万637 円／平米 6万8,226 円／坪
推定価格 平米 坪	2万2,517 円／平米 7万4,441 円／坪
標準価格 平米 坪	2万2,517 円／平米 7万4,441 円／坪
査定価格 平米 坪	2万2,500 円／平米 7万4,385 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	160 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	不整形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南東
道路幅員	4 m
舗装状況	舗装
道路の種類	県道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例D

事例番号	東広島２２Ｋ７０ 比準価格算定　事例D
事例エリア
都道府県	広島県
市区町村	東広島市
地域	広島県東広島市黒瀬町乃美尾字東市ノ堂４８３番９
区域区分	市街化区域
用途地域	準住居地域
価格
取引価格 平米 坪	2万3,333 円／平米 7万7,139 円／坪
推定価格 平米 坪	2万8,700 円／平米 9万4,882 円／坪
標準価格 平米 坪	2万8,472 円／平米 9万4,128 円／坪
査定価格 平米 坪	2万8,500 円／平米 9万4,221 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	160 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	不整形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	東
道路幅員	4 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例E

事例番号	東広島２１Ｔ７０ 比準価格算定　事例E
事例エリア
都道府県	広島県
市区町村	東広島市
地域	広島県東広島市黒瀬町乃美尾字東市ノ堂４８３番９
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種住居地域
価格
取引価格 平米 坪	1万6,621 円／平米 5万4,949 円／坪
推定価格 平米 坪	2万2,430 円／平米 7万4,154 円／坪
標準価格 平米 坪	2万8,793 円／平米 9万5,190 円／坪
査定価格 平米 坪	2万8,800 円／平米 9万5,213 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	70 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北東
道路幅員	6.5 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	南東
側道幅員1	4 m
側道方位2	北西
側道幅員2	3 m
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情