路線価 (2023) 広島県東広島市黒瀬町楢原字上田中159-1 坪・平米

路線価の対象の土地情報
標準地

住所
所在地	広島県 東広島市広島県東広島市黒瀬町楢原字上田中１５９番１
価格時点	2023 年
駅名	西条駅 から 16000m
路線価
倍率方式	1.1 倍 倍率方式とは 倍率方式は、路線価が決められていないエリアの相続税評価方法です。この方式では、対象の土地の固定資産税評価額に一定の倍率を乗じて路線価となるものを計算します。
標準地の鑑定額
標準地の鑑定額は不動産鑑定士により鑑定された土地価格です。鑑定士2名による各価格を掲載します。
不動産鑑定士の査定額(1)
鑑定評価日	2023年01月06日
調査実施日	2022年12月09日
鑑定評価額 総額	3,380万 円 (576 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 19万4,062 円 1平米 5万8,700 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
鑑定評価日	2023年01月06日
調査実施日	2022年12月08日
鑑定評価額 総額	3,380万 円 (576 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 19万3,732 円／坪 1平米 5万8,600 円／平米 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
市場の特性
(1) 同一需給圏は概ね東広島市黒瀬地区及びその周辺市町に存する街路条件に恵まれた商業地域及び商住混在地域。需要者の中心は地元法人、多店舗展開の法人等である。黒瀬地区の商業地域の顧客は地元の居住者が中心であり、当地区の人口が減少傾向にある中で、総じて新規出店の気運は弱く、不動産市場はやや停滞気味である。取引自体が少ないことから需要の中心となる価格帯は見いだせない状況である。 (2) 同一需給圏は、黒瀬町を中心に隣接する周辺市町を含む近隣及び路線商業地域が存する圏域。需要者は地縁性を持つ事業者又は沿道サービス事業者が主体である。当該地域には黒瀬町及び周辺地区からの集客力ある大規模店舗等も立地し、日用品購入者等を取り込んでいるが、商圏が狭く面的な拡がりに欠ける。その為、商業用地の取引は殆ど見られず、取引の中心となる価格帯は見出せない状況である。
試算価格の調整及び鑑定評価額の決定
(1) 比準価格は類似性の認められる黒瀬地区の商業地の取引事例を中心に求めており市場性の反映が直接的で実証性が高い。商圏が限定的で賃貸市場は弱含みであり投資採算性の確保はやや難しい状況にあることから収益価格は低位に求められたと思料する。以上から、収益価格は参考に留め、代表標準地から検討した価格、広域的な地価バランス、需要動向、前年価格、単価と総額との関連等にも十分留意のうえ比準価格を採用して鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (2) 比準価格は、東広島市内の幹線及び準幹線道路沿線に存する実際の取引事例より求めたもので客観性・信頼性が高い。近隣地域は黒瀬町の中心的商業地であるが、商圏はやや狭く商況も停滞しており、経済合理性に合致する賃料設定もされていない為、収益価格は低位に試算された。したがって、市場実態を反映する比準価格を標準とし、収益価格は参考に留め、代表標準地との検討及び周辺の需要動向等にも留意のうえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。
交通
交通施設	西条駅南西方
距離	16000 m
土地の状態
土地面積	174.2 坪 (576 平米)
私道分面積	0 平米
指定建ぺい率	80 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	200 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
形状	不整形
間口	1 m
奥行	1.5 m
現況	店舗
構造	木造:W その他種類 鉄骨鉄筋コンクリート造:SRC 、 鉄筋コンクリート造:RC 、 鉄骨造:S 、 木造:W 、 ブロック造:B 、 軽量鉄骨:LS 、 その他（1～6以外、及び田、畑）
地上階数	1F
地下階数	B0
周辺の利用状況	大型スーパー、店舗等が見られる路線商業地域
接面道路の状況
方位	南西
道路幅員	13.6 m
舗装状況	舗装
道路の種類	県道 その他種類 国道 、 都道 、 道道 、 府道 、 県道 、 市道 、 区道 、 町道 、 村道 、 私道 、 農道 、 林道 、 区画街路 、 道路
側道の状況
側道方位	接面道路無（記載無含）
側道等接面状況	背面道
水道／ガス／下水
水道／ガス／下水 設備の供給の有無
水道	有
ガス	無
下水道	無
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	近隣商業地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
基準建ぺい率	90 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	200 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。

近隣地域

標準地	東広島市広島県東広島市黒瀬町楢原字上田中１５９番１
標準地の範囲
東	0 m
西	30 m
南	150 m
北	150 m
標準的使用
標準的使用	店舗併用住宅地
画地の形状等
間口	20 m
奥行き	30 m
面積	600 m2
形状	ほぼ長方形
地域の特性
地域の特性	特にない
街路	１３．６ｍ県道
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	近隣商業地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等１	その他
その他地域地区等２	その他
その他地域地区等３
指定建ぺい率	80 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	200 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
基準建ぺい率	80 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	200 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
地域の将来予測
(1)当該地域は核となる大型商業施設が立地する黒瀬地区中心部の路線商業地域であり、周辺にもロードサイド店舗や公共施設が集積しており、当面は現状の利用状態で推移するものと予測する。 (2)当地域は県道沿いで大型店舗も立地し黒瀬町の中心的商業地域となっており、入居店舗の入れ替わりが散見される動きはあるが、周辺で特段の地域変動は見られない状況で、今後も当面現状のまま推移すると思われる。
近隣地域の比準価格
最有効使用判定	店舗併用住宅地
不動産鑑定士の査定額(1)
比準価格	1坪 19万4,062 円 1平米 5万8,700 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
比準価格	1坪 19万3,732 円 1平米 5万8,600 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）

前年からの変動額

前年からの変動額
不動産鑑定士の査定 変動額(1)
2023年	1坪 19万4,062円 1平米 5万8,700円
前年から次年への変動率 -1.2 ％
2022年	1坪 19万6,376円 1平米 5万9,400円
不動産鑑定士の査定 変動額(2)
2020年	1坪 19万3,732円 1平米 5万8,600円
前年から次年への変動率 -1.3 ％
2019年	1坪 19万6,376円 1平米 5万9,400円
標準地区分	代表標準地
継続・新規区分	継続
一般的要因
(1)東広島市は人口が増加傾向にある西条地区を中心に発展傾向にあるものの、周辺部では人口減少が進み二極化が進んでいる。 (2)広島県の景気は住宅や設備投資も含め緩やかに持ち直している。東広島市の人口は年間で約０．７％増加、黒瀬地区では約０．４％減少。
地域要因
(1)黒瀬地区の中心商業地域であり、地域の状況に特段の変動はない。周辺で小規模な店舗の出店は見られるが、需要は弱含みである。 (2)黒瀬町の中心的商業地であるが、商業施設の集積は限定的で商圏の拡がりがなく静態的である。周辺にある店舗ビルテナントの動きがある。
個別的要因	(1)個別的要因に変動はない。 (2)個別的要因に変動はない。

土地価格の事例

比準価格算定　事例A

事例番号	東広島２３Ｋ７０ 比準価格算定　事例A
事例エリア
都道府県	広島県
市区町村	東広島市
地域	広島県東広島市黒瀬町楢原字上田中１５９番１
区域区分	市街化区域
用途地域	準住居地域
価格
取引価格 平米 坪	1万5,350 円／平米 5万747 円／坪
推定価格 平米 坪	2万9,358 円／平米 9万7,058 円／坪
標準価格 平米 坪	5万4,066 円／平米 17万8,742 円／坪
査定価格 平米 坪	5万4,100 円／平米 17万8,855 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	不整形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南東
道路幅員	10 m
舗装状況	舗装
道路の種類	国道
側道
側道等の接面状況	側道
側道方位1	北東
側道幅員1	2.5 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例B

事例番号	東広島２２Ｋ７０ 比準価格算定　事例B
事例エリア
都道府県	広島県
市区町村	東広島市
地域	広島県東広島市黒瀬町楢原字上田中１５９番１
区域区分	市街化調整区域
用途地域	記載無し
価格
取引価格 平米 坪	3万8,365 円／平米 12万6,835 円／坪
推定価格 平米 坪	3万7,414 円／平米 12万3,691 円／坪
標準価格 平米 坪	7万994 円／平米 23万4,706 円／坪
査定価格 平米 坪	7万1,000 円／平米 23万4,726 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	70 ％
基準容積率	400 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	不整形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南東
道路幅員	7.5 m
舗装状況	舗装
道路の種類	国道
側道
側道等の接面状況	側道
側道方位1	南西
側道幅員1	5 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例C

事例番号	東広島２２Ｔ９６ 比準価格算定　事例C
事例エリア
都道府県	広島県
市区町村	東広島市
地域	広島県東広島市黒瀬町楢原字上田中１５９番１
区域区分	市街化区域
用途地域	近隣商業地域
価格
取引価格 平米 坪	8万3,608 円／平米 27万6,408 円／坪
推定価格 平米 坪	8万6,283 円／平米 28万5,252 円／坪
標準価格 平米 坪	6万1,107 円／平米 20万2,020 円／坪
査定価格 平米 坪	6万1,100 円／平米 20万1,997 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	80 ％
基準容積率	300 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北東
道路幅員	6 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例D

事例番号	東広島２１Ｔ７０ 比準価格算定　事例D
事例エリア
都道府県	広島県
市区町村	東広島市
地域	広島県東広島市黒瀬町楢原字上田中１５９番１
区域区分	市街化調整区域
用途地域	記載無し
価格
取引価格 平米 坪	3万274 円／平米 10万86 円／坪
推定価格 平米 坪	2万9,608 円／平米 9万7,884 円／坪
標準価格 平米 坪	5万6,182 円／平米 18万5,738 円／坪
査定価格 平米 坪	5万6,200 円／平米 18万5,797 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	70 ％
基準容積率	400 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	ほぼ整形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北東
道路幅員	10 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例E

事例番号	東広島２１Ｔ７０ 比準価格算定　事例E
事例エリア
都道府県	広島県
市区町村	東広島市
地域	広島県東広島市黒瀬町楢原字上田中１５９番１
区域区分	市街化区域
用途地域	近隣商業地域
価格
取引価格 平米 坪	5万6,430 円／平米 18万6,558 円／坪
推定価格 平米 坪	5万5,019 円／平米 18万1,893 円／坪
標準価格 平米 坪	6万1,405 円／平米 20万3,005 円／坪
査定価格 平米 坪	6万1,400 円／平米 20万2,988 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	80 ％
基準容積率	300 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	ほぼ整形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南東
道路幅員	7.5 m
舗装状況	舗装
道路の種類	国道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情