路線価 (2023) 広島県廿日市市地御前3-792-16 坪・平米

路線価の対象の土地情報
標準地

住所
所在地	広島県 廿日市市広島県廿日市市地御前３丁目７９２番１６
価格時点	2023 年
駅名	宮内串戸駅 から 1200m
路線価
1坪当たり	1坪 24万4,644 円
1平米当たり	1平米 7万4,000 円
標準地の鑑定額
標準地の鑑定額は不動産鑑定士により鑑定された土地価格です。鑑定士2名による各価格を掲載します。
不動産鑑定士の査定額(1)
鑑定評価日	2023年01月11日
調査実施日	2022年12月16日
鑑定評価額 総額	2,020万 円 (214 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 31万1,425 円 1平米 9万4,200 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
鑑定評価日	2023年01月06日
調査実施日	2022年12月06日
鑑定評価額 総額	2,010万 円 (214 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 31万764 円／坪 1平米 9万4,000 円／平米 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
市場の特性
(1) 同一需給圏は、地御前地区を中心とする廿日市市の幹線背後等に形成された住宅地域である。需要者は、地縁性を有する個人又は広島都心部や廿日市市内に勤務地を有する３０～４０代の第一次取得者等が主体である。当地域は居住利便性が比較的良好な平坦部の既成住宅地域であり需給動向は安定的である。取引の中心となる価格帯は、６０坪程度の土地で１，７００万円前後、新築戸建で３，７００万円前後と推察される。 (2) 同一需給圏は廿日市市中心部近郊の住宅地域と判定した。主たる需要者としては、広島市の他、廿日市市中心部に勤務地を有する一次取得者層が中心になるものと考えられるが、地縁的選好性も認められる。宮島街道及び西広島バイパスに挟まれ、幹線道路との連続性等利便性が比較的良好な平坦部の地域であるため需要は堅調であり、地価は上昇基調で推移している。取引の中心となる価格帯は、対象標準地と同程度の規模の土地で、２，０００万円前後と把握される。
試算価格の調整及び鑑定評価額の決定
(1) 近隣地域は戸建住宅が主体の既成住宅地域である。賃貸物件は少なく、元本価値に見合う賃料水準にない為、収益価格は低位に試算された。取引の殆どは自用の住宅取得が目的で、収益性よりも居住性が価格形成の根幹を成す地域である。比準価格は、同一需給圏内の類似地域等の取引事例を基に試算しており、市場実勢を表す実証的価格である。本件では、比準価格を標準に、収益価格を参酌し、代表標準地との均衡等に留意の上、上記の通り鑑定評価額を決定した。 (2) 比準価格は対象標準地周辺に存する現実の取引価格を比較検討して求められた試算価格であり、取引の実態を把握した実証的な価格である。また周辺には賃貸共同住宅も散見される住宅地域であるが、土地価格に見合った賃料水準が形成されておらず、収益価格は低位に求められた。本件では市場性を反映した比準価格を重視し、収益価格は参考に留め、代表標準地との検討も踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。
交通
交通施設	宮内串戸駅南西方
距離	1200 m
土地の状態
土地面積	64.7 坪 (214 平米)
私道分面積	0 平米
指定建ぺい率	60 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	200 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
形状	正方形
間口	1 m
奥行	1 m
現況	住宅
構造	木造:W その他種類 鉄骨鉄筋コンクリート造:SRC 、 鉄筋コンクリート造:RC 、 鉄骨造:S 、 木造:W 、 ブロック造:B 、 軽量鉄骨:LS 、 その他（1～6以外、及び田、畑）
地上階数	2F
地下階数	B0
周辺の利用状況	中規模一般住宅が建ち並ぶ既成住宅地域
接面道路の状況
方位	南東
道路幅員	9 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道 その他種類 国道 、 都道 、 道道 、 府道 、 県道 、 市道 、 区道 、 町道 、 村道 、 私道 、 農道 、 林道 、 区画街路 、 道路
側道の状況
側道方位	接面道路無（記載無含）
側道等接面状況	背面道
水道／ガス／下水
水道／ガス／下水 設備の供給の有無
水道	有
ガス	有
下水道	有
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	第2種中高層住居専用地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
基準建ぺい率	60 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	200 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。

近隣地域

標準地	廿日市市広島県廿日市市地御前３丁目７９２番１６
標準地の範囲
東	70 m
西	150 m
南	70 m
北	100 m
標準的使用
標準的使用	低層住宅地
画地の形状等
間口	12.5 m
奥行き	16 m
面積	200 m2
形状	ほぼ長方形
地域の特性
地域の特性	特にない。
街路	基準方位　北、９ｍ市道
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	第2種中高層住居専用地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等１	その他
その他地域地区等２	その他
その他地域地区等３
指定建ぺい率	60 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	200 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
基準建ぺい率	60 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	200 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
地域の将来予測
(1)当地域は、廿日市市近郊の国道背後に位置する既存住宅地域である。幹線道路への系統連続性、利便性に優れるが、地域内に特段の要因変動は見られず、今後も現状を維持しながら推移すると予測される。 (2)幹線道路や広島電鉄電停との接近性が良好な住宅地域であり、都心へのアクセスに優れるため堅調な需要が認められる。今後もミニ開発を中心に住宅開発が進んでいくものと予測する。
近隣地域の比準価格
最有効使用判定	低層住宅地
不動産鑑定士の査定額(1)
比準価格	1坪 31万8,698 円 1平米 9万6,400 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
比準価格	1坪 31万5,723 円 1平米 9万5,500 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）

前年からの変動額

前年からの変動額
不動産鑑定士の査定 変動額(1)
2023年	1坪 31万8,698円 1平米 9万6,400円
前年から次年への変動率 2.4 ％
2022年	1坪 30万4,152円 1平米 9万2,000円
不動産鑑定士の査定 変動額(2)
2020年	1坪 31万5,723円 1平米 9万5,500円
前年から次年への変動率 2.2 ％
2019年	1坪 30万4,152円 1平米 9万2,000円
標準地区分	代表標準地
継続・新規区分	継続
一般的要因
(1)廿日市市人口は５年推移で微減、生産年齢人口は減少傾向である。土地取引及び住宅着工戸数は低金利の住宅ローン等の下支えで増加基調が続く。 (2)コロナ禍が落ち着きを見せるなか経済活動は正常化しつつあり、住環境・利便性の良好な地域を中心に不動産需要は概ね堅調に推移している。
地域要因
(1)廿日市市郊外部の国道背後の既成住宅地域であるが、地域要因に特筆すべき変動は見受けられない。 (2)既成住宅地域として概ね熟成しているが、周辺の低利用地ではミニ開発もみられる。
個別的要因	(1)個別的要因に変動はない。 (2)個別的要因に変動はない。

土地価格の事例

比準価格算定　事例A

事例番号	廿日市２２Ｔ１２ 比準価格算定　事例A
事例エリア
都道府県	広島県
市区町村	廿日市市
地域	広島県廿日市市地御前３丁目７９２番１６
区域区分	市街化区域
用途地域	第2種中高層住居専用地域
価格
取引価格 平米 坪	8万8,976 円／平米 29万4,155 円／坪
推定価格 平米 坪	9万668 円／平米 29万9,748 円／坪
標準価格 平米 坪	9万6,353 円／平米 31万8,543 円／坪
査定価格 平米 坪	9万6,400 円／平米 31万8,698 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	160 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	不整形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	東
道路幅員	4 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況	四方路
側道方位1	西
側道幅員1	2.6 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例B

事例番号	廿日市２３Ｋ１２ 比準価格算定　事例B
事例エリア
都道府県	広島県
市区町村	廿日市市
地域	広島県廿日市市地御前３丁目７９２番１６
区域区分	市街化区域
用途地域	第2種中高層住居専用地域
価格
取引価格 平米 坪	10万902 円／平米 33万3,582 円／坪
推定価格 平米 坪	9万6,962 円／平米 32万556 円／坪
標準価格 平米 坪	9万7,941 円／平米 32万3,793 円／坪
査定価格 平米 坪	9万7,900 円／平米 32万3,657 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	西
道路幅員	7.5 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例C

事例番号	廿日市２２Ｔ１２ 比準価格算定　事例C
事例エリア
都道府県	広島県
市区町村	廿日市市
地域	広島県廿日市市地御前３丁目７９２番１６
区域区分	市街化区域
用途地域	第2種中高層住居専用地域
価格
取引価格 平米 坪	7万9,480 円／平米 26万2,761 円／坪
推定価格 平米 坪	8万1,070 円／平米 26万8,017 円／坪
標準価格 平米 坪	9万9,595 円／平米 32万9,261 円／坪
査定価格 平米 坪	9万9,600 円／平米 32万9,278 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	160 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	西
道路幅員	4 m
舗装状況	舗装
道路の種類	私道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例D

事例番号	廿日市２２Ｔ１２ 比準価格算定　事例D
事例エリア
都道府県	広島県
市区町村	廿日市市
地域	広島県廿日市市地御前３丁目７９２番１６
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種住居地域
価格
取引価格 平米 坪	7万3,701 円／平米 24万3,656 円／坪
推定価格 平米 坪	7万5,028 円／平米 24万8,043 円／坪
標準価格 平米 坪	9万2,285 円／平米 30万5,094 円／坪
査定価格 平米 坪	9万2,300 円／平米 30万5,144 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	東
道路幅員	6 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情