路線価 (2023) 広島県廿日市市宮内字東谷10572-3 坪・平米

路線価の対象の土地情報
標準地

住所
所在地	広島県 廿日市市広島県廿日市市宮内字東谷１０５７２番３
価格時点	2023 年
駅名	宮内串戸駅 から 6500m
路線価
倍率方式	1.1 倍 倍率方式とは 倍率方式は、路線価が決められていないエリアの相続税評価方法です。この方式では、対象の土地の固定資産税評価額に一定の倍率を乗じて路線価となるものを計算します。
標準地の鑑定額
標準地の鑑定額は不動産鑑定士により鑑定された土地価格です。鑑定士2名による各価格を掲載します。
不動産鑑定士の査定額(1)
鑑定評価日	2023年01月06日
調査実施日	2022年12月07日
鑑定評価額 総額	193万 円 (122 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 5万2,235 円 1平米 1万5,800 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
鑑定評価日	2023年01月10日
調査実施日	2022年12月20日
鑑定評価額 総額	193万 円 (122 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 5万2,235 円／坪 1平米 1万5,800 円／平米 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
市場の特性
(1) 同一需給圏は廿日市市の西方郊外部のうち、幹線背後を形成する山間部の住宅地域。需要者の中心は地縁性を有する地元の居住者等である。旧佐伯町方面で住宅団地や工業団地が開発されているのとは対照的に、近隣地域及びその周辺は開発動向に乏しく、従来からの静態的な地域性に依然として変化は認められない。空地が目立ち、市場取引が発生することは限定的であるため、需要の中心となる価格帯は把握しがたい。 (2) 同一需給圏は廿日市市郊外に位置する住宅地域一帯。需要者は圏域内の居住者が主体で外からの転入はほとんど見られない。山裾に住宅等が点在する地域で、地縁・血縁性が強い地域であることから、取引は単発的で個別的事情に左右され中心となる価格帯は見出し難い状況にある。
試算価格の調整及び鑑定評価額の決定
(1) 当該地域は地縁性を有する自用目的の取引が主体で、静態的な地域性から賃貸市場が形成されていないため、収益価格は試算できなかった。比準価格を試算するにあたっては、市西部域の山間部から広域的に採用した事例を基に、取引事例比較法を適用し適正に要因比較等を行っており、取引に乏しい市場ながら実証的な試算結果を得たものと判断する。よって、山間部の他の公的価格との均衡にも留意し、比準価格を以って鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (2) 近隣地域は、小規模一般住宅が多い山間の傾斜地の住宅地域で、賃貸借市場が成立しておらず、収益還元法は適用しなかった。自己使用目的の取引が中心となる地域であり、居住の快適性・利便性が重視されることから、市場で実際に成立した取引により求めた比準価格は十分な説得力を有している。さらに周辺標準地との均衡等を十分に検討のうえ、上記のように鑑定評価額を決定した。
交通
交通施設	宮内串戸駅西方
距離	6500 m
土地の状態
土地面積	36.9 坪 (122 平米)
私道分面積	0 平米
指定建ぺい率	0 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	0 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
形状	ほぼ長方形
間口	1 m
奥行	1.5 m
現況	住宅
構造	木造:W その他種類 鉄骨鉄筋コンクリート造:SRC 、 鉄筋コンクリート造:RC 、 鉄骨造:S 、 木造:W 、 ブロック造:B 、 軽量鉄骨:LS 、 その他（1～6以外、及び田、畑）
地上階数	2F
地下階数	B0
周辺の利用状況	小規模一般住宅が多い、山間の傾斜地の住宅地域
接面道路の状況
方位	東
道路幅員	4.5 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道 その他種類 国道 、 都道 、 道道 、 府道 、 県道 、 市道 、 区道 、 町道 、 村道 、 私道 、 農道 、 林道 、 区画街路 、 道路
側道の状況
側道方位	接面道路無（記載無含）
側道等接面状況	記載無し
水道／ガス／下水
水道／ガス／下水 設備の供給の有無
水道	無
ガス	無
下水道	無
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	都市計画区域外 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	記載無し その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等1	土砂災害警戒区域（土砂災警区域）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
基準建ぺい率	0 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	0 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。

近隣地域

標準地	廿日市市広島県廿日市市宮内字東谷１０５７２番３
標準地の範囲
東	80 m
西	120 m
南	100 m
北	150 m
標準的使用
標準的使用	戸建住宅地
画地の形状等
間口	10 m
奥行き	12 m
面積	120 m2
形状	ほぼ長方形
地域の特性
地域の特性	特にない
街路	基準方位　北４．５ｍ市道
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	都市計画区域外 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	記載無し その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等１	土砂災害警戒区域（土砂災警区域）
その他地域地区等２	その他
その他地域地区等３
指定建ぺい率	0 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	0 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
基準建ぺい率	0 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	0 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
地域の将来予測
(1)市街地から山間部を西伸する県道廿日市佐伯線の背後地域にあり、山あいの狭い傾斜部に住宅地域が形成されている。旧佐伯町側で中小規模の住宅団地、佐伯工業団地が存するのに対し、開発動向に乏しいものと予測する。 (2)利便性に劣る傾斜地の既成住宅地域であり、過疎高齢化の進行や災害懸念の影響を受け、地価は当面弱含みで推移するものと予測される。
近隣地域の比準価格
最有効使用判定	戸建住宅地
不動産鑑定士の査定額(1)
比準価格	1坪 5万2,235 円 1平米 1万5,800 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
比準価格	1坪 5万2,235 円 1平米 1万5,800 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）

前年からの変動額

前年からの変動額
不動産鑑定士の査定 変動額(1)
2023年	1坪 5万2,235円 1平米 1万5,800円
前年から次年への変動率 -2.5 ％
2022年	1坪 5万3,557円 1平米 1万6,200円
不動産鑑定士の査定 変動額(2)
2020年	1坪 5万2,235円 1平米 1万5,800円
前年から次年への変動率 -2.5 ％
2019年	1坪 5万3,557円 1平米 1万6,200円
標準地区分	非表示
継続・新規区分	継続
一般的要因
(1)コロナ禍の落ち着き後、廿日市市の平坦部住宅地域は市場が堅調であるが、インフレ懸念等景気を腰折れさせる要因もうかがえる。 (2)農村部の人口流出に歯止めはかかっておらず、人口減・高齢化の傾向が続くものと予測される。
地域要因
(1)県道背後の山あいに傾斜地勢の住宅地域が形成され、静態的で空地が目立つ。依然として開発動向に乏しく、特に地域変動要因は認められない。 (2)山間部の傾斜地に位置する住宅地域で需要は乏しく、地域要因の変化は殆んど見られない。
個別的要因	(1)個別的要因に変動はない。 (2)個別的要因に変動はない。

土地価格の事例

比準価格算定　事例A

事例番号	廿日市２２Ｔ１３ 比準価格算定　事例A
事例エリア
都道府県	広島県
市区町村	廿日市市
地域	広島県廿日市市宮内字東谷１０５７２番３
区域区分	非線引都市計画区域
用途地域	記載無し
価格
取引価格 平米 坪	1万2,512 円／平米 4万1,365 円／坪
推定価格 平米 坪	1万4,473 円／平米 4万7,848 円／坪
標準価格 平米 坪	1万6,849 円／平米 5万5,703 円／坪
査定価格 平米 坪	1万6,800 円／平米 5万5,541 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	70 ％
基準容積率	300 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	ほぼ台形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南西
道路幅員	5 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	土砂災害警戒区域（土砂災警区域）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例B

事例番号	廿日市２３Ｋ０１ 比準価格算定　事例B
事例エリア
都道府県	広島県
市区町村	廿日市市
地域	広島県廿日市市宮内字東谷１０５７２番３
区域区分	非線引都市計画区域
用途地域	記載無し
価格
取引価格 平米 坪	1万1,667 円／平米 3万8,571 円／坪
推定価格 平米 坪	1万2,730 円／平米 4万2,085 円／坪
標準価格 平米 坪	1万4,565 円／平米 4万8,152 円／坪
査定価格 平米 坪	1万4,600 円／平米 4万8,268 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	70 ％
基準容積率	240 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	不整形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	西
道路幅員	3 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例C

事例番号	廿日市２２Ｋ１３ 比準価格算定　事例C
事例エリア
都道府県	広島県
市区町村	廿日市市
地域	広島県廿日市市宮内字東谷１０５７２番３
区域区分	非線引都市計画区域
用途地域	記載無し
価格
取引価格 平米 坪	9,016 円／平米 2万9,807 円／坪
推定価格 平米 坪	8,890 円／平米 2万9,390 円／坪
標準価格 平米 坪	1万1,682 円／平米 3万8,621 円／坪
査定価格 平米 坪	1万1,700 円／平米 3万8,680 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	70 ％
基準容積率	252 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南西
道路幅員	4.2 m
舗装状況	舗装
道路の種類	私道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例D

事例番号	廿日市２１Ｋ１３ 比準価格算定　事例D
事例エリア
都道府県	広島県
市区町村	廿日市市
地域	広島県廿日市市宮内字東谷１０５７２番３
区域区分	非線引都市計画区域
用途地域	第1種中高層住居専用地域
価格
取引価格 平米 坪	1万2,523 円／平米 4万1,401 円／坪
推定価格 平米 坪	1万3,539 円／平米 4万4,760 円／坪
標準価格 平米 坪	1万5,910 円／平米 5万2,598 円／坪
査定価格 平米 坪	1万5,900 円／平米 5万2,565 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	160 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北西
道路幅員	4 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情