路線価 (2023) 広島県廿日市市津田字東河本3745-3外 坪・平米

路線価の対象の土地情報
標準地

住所
所在地	広島県 廿日市市広島県廿日市市津田字東河本３７４５番３外
価格時点	2023 年
駅名	宮内串戸駅 から 17000m
路線価
倍率方式	1.1 倍 倍率方式とは 倍率方式は、路線価が決められていないエリアの相続税評価方法です。この方式では、対象の土地の固定資産税評価額に一定の倍率を乗じて路線価となるものを計算します。
標準地の鑑定額
標準地の鑑定額は不動産鑑定士により鑑定された土地価格です。鑑定士2名による各価格を掲載します。
不動産鑑定士の査定額(1)
鑑定評価日	2023年01月10日
調査実施日	2022年12月07日
鑑定評価額 総額	262万 円 (317 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 2万7,275 円 1平米 8,250 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
鑑定評価日	2023年01月10日
調査実施日	2022年12月09日
鑑定評価額 総額	261万 円 (317 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 2万7,175 円／坪 1平米 8,220 円／平米 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
市場の特性
(1) 同一需給圏は廿日市市郊外の住宅地域を中心とする圏域である。市場参加者は、地域に地縁性を持つ個人または廿日市市中心部への通勤家族世帯層が主である。廿日市中心部から離れた集落は農地や未利用地も目立ち、分譲物件はあるが不動産の需要は弱く近年は不動産取引が少ない。規模が一様ではないが、既存の農家集落であれば土地相場は坪当たり３万円程度と思量する。 (2) 同一需給圏は主として旧佐伯郡佐伯町を中心とした住宅地域一円である。主たる需要者は地縁的選好性を有する個人や、低価格で不動産購入を志向する世帯等が中心である。周辺には戸建住宅のほか、農地も散見される。宅地需要は低迷し、不動産取引は少ないため、需要の中心となる価格帯はまちまちであるが、標準地と同程度の規模を前提とした場合、土地で２００～３００万円程度である。なお、新築戸建住宅の供給は少ない。
試算価格の調整及び鑑定評価額の決定
(1) 比準価格は対象標準地と類似する住宅地の取引事例から求めた試算価格であり実証性に優れた規範性の高い試算価格である。一方、近隣地域は廿日市市郊外の集落地域で、自己所有の農家住宅を中心として賃貸物件が見られない地域である。賃貸市場が成立しないことから収益還元法の適用は行わなかった。したがって、本件では比準価格を標準として代表標準地との均衡及び近年の需給動向等を考慮の上、鑑定評価額を上記の通り決定した。 (2) 当地域は戸建住宅を中心に農地なども散見される住宅地域である。比準価格は、対象標準地の市場における流通性の観点から、対象標準地と類似性の高い取引事例を基礎としており実証的な価格である。一方、対象標準地は住宅地域にあり、自己使用の戸建住宅地としての利用が中心であることから賃貸市場が未成熟なため収益還元法は適用できなかった。本件では、市場実態を反映する比準価格を採用し、代表標準地との検討を踏まえ鑑定評価額を上記の通り決定した。
交通
交通施設	宮内串戸駅西方
距離	17000 m
土地の状態
土地面積	95.9 坪 (317 平米)
私道分面積	0 平米
指定建ぺい率	70 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	400 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
形状	台形
間口	1 m
奥行	2 m
現況	住宅
構造	木造:W その他種類 鉄骨鉄筋コンクリート造:SRC 、 鉄筋コンクリート造:RC 、 鉄骨造:S 、 木造:W 、 ブロック造:B 、 軽量鉄骨:LS 、 その他（1～6以外、及び田、畑）
地上階数	1F
地下階数	B0
周辺の利用状況	中規模一般住宅と農家住宅が混在する住宅地域
接面道路の状況
方位	北東
道路幅員	4.2 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道 その他種類 国道 、 都道 、 道道 、 府道 、 県道 、 市道 、 区道 、 町道 、 村道 、 私道 、 農道 、 林道 、 区画街路 、 道路
側道の状況
側道方位	接面道路無（記載無含）
側道等接面状況	記載無し
水道／ガス／下水
水道／ガス／下水 設備の供給の有無
水道	有
ガス	無
下水道	無
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	非線引都市計画区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	記載無し その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
基準建ぺい率	70 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	252 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。

近隣地域

標準地	廿日市市広島県廿日市市津田字東河本３７４５番３外
標準地の範囲
東	100 m
西	100 m
南	250 m
北	200 m
標準的使用
標準的使用	戸建住宅地
画地の形状等
間口	13 m
奥行き	24 m
面積	310 m2
形状	ほぼ長方形
地域の特性
地域の特性	特にない
街路	基準方位　北４．２ｍ市道
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	非線引都市計画区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	記載無し その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等１	その他
その他地域地区等２	その他
その他地域地区等３
指定建ぺい率	70 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	400 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
基準建ぺい率	70 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	252 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
地域の将来予測
(1)都心から離れた集落地域で特段の変動要因は認められない。農地が多く残るが圏外からの転入は少なく周辺における宅地転用や建替え等の動きも見られないことから今後も現状で推移するものと思料される。 (2)市中心部への接近性に劣り、農地等も散見される住宅地域である。高齢化も進み、地域内に格別の変動要因もないことから、当面、地価は下落方向に推移していくものと予測する。
近隣地域の比準価格
最有効使用判定	戸建住宅地
不動産鑑定士の査定額(1)
比準価格	1坪 2万7,275 円 1平米 8,250 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
比準価格	1坪 2万7,175 円 1平米 8,220 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）

前年からの変動額

前年からの変動額
不動産鑑定士の査定 変動額(1)
2023年	1坪 2万7,275円 1平米 8,250円
前年から次年への変動率 -2.8 ％
2022年	1坪 2万8,068円 1平米 8,490円
不動産鑑定士の査定 変動額(2)
2020年	1坪 2万7,175円 1平米 8,220円
前年から次年への変動率 -3.2 ％
2019年	1坪 2万8,068円 1平米 8,490円
標準地区分	代表標準地
継続・新規区分	継続
一般的要因
(1)圏域の需給は総じて活性傾向にあるが郊外の集落地域では人口減少や高齢化及び経済低迷の影響が続き景況の回復は見込まれない。 (2)山間部を有する廿日市市北部地域においては、人口減少、高齢化の進展が認められる。また、生活利便性も低いため、不動産需要は低迷している。
地域要因
(1)新規開発や宅地転用等の動きはなく地域に特段の変動は認められない。郊外の集落地域は不動産流動性が低く需給は弱い状況が続く。 (2)市中心部への接近性に劣り、新規購入需要、建替需要などは高くはない。その他、地域要因に変動は認められない。
個別的要因	(1)個別的要因に変動はない。 (2)個別的要因に変動はない。

土地価格の事例

比準価格算定　事例A

事例番号	廿日市２３Ｋ０１ 比準価格算定　事例A
事例エリア
都道府県	広島県
市区町村	廿日市市
地域	広島県廿日市市津田字東河本３７４５番３外
区域区分	非線引都市計画区域
用途地域	記載無し
価格
取引価格 平米 坪	7,593 円／平米 2万5,102 円／坪
推定価格 平米 坪	7,479 円／平米 2万4,726 円／坪
標準価格 平米 坪	8,016 円／平米 2万6,501 円／坪
査定価格 平米 坪	8,020 円／平米 2万6,514 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	70 ％
基準容積率	240 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北西
道路幅員	4 m
舗装状況	舗装
道路の種類	私道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例B

事例番号	廿日市２２Ｔ１３ 比準価格算定　事例B
事例エリア
都道府県	広島県
市区町村	廿日市市
地域	広島県廿日市市津田字東河本３７４５番３外
区域区分	非線引都市計画区域
用途地域	記載無し
価格
取引価格 平米 坪	8,347 円／平米 2万7,595 円／坪
推定価格 平米 坪	8,672 円／平米 2万8,670 円／坪
標準価格 平米 坪	8,112 円／平米 2万6,818 円／坪
査定価格 平米 坪	8,110 円／平米 2万6,812 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	70 ％
基準容積率	240 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	西
道路幅員	4 m
舗装状況	舗装
道路の種類	道路
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	土砂災害警戒区域（土砂災警区域）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例C

事例番号	廿日市２２Ｔ１３ 比準価格算定　事例C
事例エリア
都道府県	広島県
市区町村	廿日市市
地域	広島県廿日市市津田字東河本３７４５番３外
区域区分	非線引都市計画区域
用途地域	記載無し
価格
取引価格 平米 坪	8,114 円／平米 2万6,825 円／坪
推定価格 平米 坪	1万527 円／平米 3万4,802 円／坪
標準価格 平米 坪	8,269 円／平米 2万7,337 円／坪
査定価格 平米 坪	8,270 円／平米 2万7,341 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	70 ％
基準容積率	400 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	不整形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	東
道路幅員	8.1 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例D

事例番号	廿日市２２Ｋ１３ 比準価格算定　事例D
事例エリア
都道府県	広島県
市区町村	廿日市市
地域	広島県廿日市市津田字東河本３７４５番３外
区域区分	非線引都市計画区域
用途地域	記載無し
価格
取引価格 平米 坪	9,016 円／平米 2万9,807 円／坪
推定価格 平米 坪	8,890 円／平米 2万9,390 円／坪
標準価格 平米 坪	8,631 円／平米 2万8,534 円／坪
査定価格 平米 坪	8,630 円／平米 2万8,531 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	70 ％
基準容積率	252 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南西
道路幅員	4.2 m
舗装状況	舗装
道路の種類	私道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情