路線価 (2023) 広島県廿日市市原字矢之崎781-2 坪・平米

路線価の対象の土地情報
標準地

住所
所在地	広島県 廿日市市広島県廿日市市原字矢之崎７８１番２
価格時点	2023 年
駅名	廿日市駅 から 4000m
路線価
倍率方式	1.1 倍 倍率方式とは 倍率方式は、路線価が決められていないエリアの相続税評価方法です。この方式では、対象の土地の固定資産税評価額に一定の倍率を乗じて路線価となるものを計算します。
標準地の鑑定額
標準地の鑑定額は不動産鑑定士により鑑定された土地価格です。鑑定士2名による各価格を掲載します。
不動産鑑定士の査定額(1)
鑑定評価日	2023年01月10日
調査実施日	2022年12月07日
鑑定評価額 総額	797万 円 (303 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 8万6,948 円 1平米 2万6,300 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
鑑定評価日	2023年01月10日
調査実施日	2022年12月09日
鑑定評価額 総額	797万 円 (303 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 8万6,948 円／坪 1平米 2万6,300 円／平米 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
市場の特性
(1) 同一需給圏は廿日市市及び隣接市の郊外住宅地域を中心とする圏域である。主たる需要者は地域に地縁性を持つ個人需要者が中心で圏外からの転入は少ない。近年周辺で国道改良事業が行われ交通アクセスが向上したが近隣地域への影響は小さく旧態的な状況が続く。また南方で宅地開発による新規分譲が行われており近隣地域への波及の程度は小さいものの実需喚起の様相が窺える。実勢相場の把握は困難であるが土地価格は坪当たり８万～９万円程度と推察される。 (2) 同一需給圏は主として廿日市市原、上平良地区の市街化調整区域を中心とした農家集落地域であるが、廿日市市及び周辺市の市街化調整区域、非線引都市計画区域及び都市計画区域外を含む住宅地域一円である。主たる需要者は地縁的選好性を有する個人であるが、割安感に着目して不動産購入を志向する世帯等も想定される。交通利便性の向上は認められるものの、市街化調整区域のため、不動産取引は少ない。需要の中心となる価格帯は見出しがたい状況である。
試算価格の調整及び鑑定評価額の決定
(1) 比準価格は対象標準地と類似する廿日市市郊外の住宅地の近時の取引事例から求めた試算価格であり、市場性を反映した実証的で規範性の高い価格である。一方、近隣地域は郊外の農家集落地域で賃貸物件がない自己所有の戸建住宅専用地域である。賃貸市場が成立しない地域であることから収益還元法の適用は行わなかった。したがって、本件では比準価格を標準として、代表標準地との均衡及び近年の需給動向等を考慮の上、鑑定評価額を上記の通り決定した。 (2) 当地域は戸建住宅を中心に農地も散見される農家集落地域である。比準価格は対象標準地の市場における流通性の観点から、対象標準地と類似性の高い取引事例を基礎としており実証的な価格である。一方、対象標準地は農家集落地域にあり自己使用の戸建住宅地としての利用が中心であることから賃貸市場が未成熟なため収益還元法は適用できなかった。本件では、市場実態を反映する比準価格を採用し、代表標準地との検討を踏まえ鑑定評価額を上記の通り決定した。
交通
交通施設	廿日市駅北西方
距離	4000 m
土地の状態
土地面積	91.7 坪 (303 平米)
私道分面積	0 平米
指定建ぺい率	70 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	400 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
形状	台形
間口	1.5 m
奥行	1 m
現況	住宅
構造	木造:W その他種類 鉄骨鉄筋コンクリート造:SRC 、 鉄筋コンクリート造:RC 、 鉄骨造:S 、 木造:W 、 ブロック造:B 、 軽量鉄骨:LS 、 その他（1～6以外、及び田、畑）
地上階数	2F
地下階数	B0
周辺の利用状況	農家住宅等の散在する傾斜地状の住宅地域
接面道路の状況
方位	西
道路幅員	5 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道 その他種類 国道 、 都道 、 道道 、 府道 、 県道 、 市道 、 区道 、 町道 、 村道 、 私道 、 農道 、 林道 、 区画街路 、 道路
側道の状況
側道方位	接面道路無（記載無含）
側道等接面状況	記載無し
水道／ガス／下水
水道／ガス／下水 設備の供給の有無
水道	無
ガス	無
下水道	無
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化調整区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	記載無し その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
基準建ぺい率	70 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	300 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。

近隣地域

標準地	廿日市市広島県廿日市市原字矢之崎７８１番２
標準地の範囲
東	50 m
西	50 m
南	100 m
北	100 m
標準的使用
標準的使用	戸建住宅地
画地の形状等
間口	20 m
奥行き	15 m
面積	300 m2
形状	ほぼ長方形
地域の特性
地域の特性	特にない
街路	基準方位　北５ｍ市道
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化調整区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	記載無し その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等１	その他
その他地域地区等２	その他
その他地域地区等３
指定建ぺい率	70 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	400 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
基準建ぺい率	70 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	300 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
地域の将来予測
(1)市街化調整区域内に存する旧来からの集落地域で農地も多く残る。近年は周辺の国道改良事業で交通アクセスが向上し周辺で宅地開発も見られるが、近隣地域への影響は小さく当面は現状で推移するものと思料される。 (2)国道の改良事業などにより交通利便性の高まった、市街化調整区域に所在する農家集落地域である。宅地開発が一部散見されるものの、地域内に格別の変動要因はないことから当面は現状を維持していくものと予測する。
近隣地域の比準価格
最有効使用判定	戸建住宅地
不動産鑑定士の査定額(1)
比準価格	1坪 8万6,948 円 1平米 2万6,300 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
比準価格	1坪 8万6,948 円 1平米 2万6,300 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）

前年からの変動額

前年からの変動額
不動産鑑定士の査定 変動額(1)
2023年	1坪 8万6,948円 1平米 2万6,300円
前年から次年への変動率 0 ％
2022年	1坪 8万6,948円 1平米 2万6,300円
不動産鑑定士の査定 変動額(2)
2020年	1坪 8万6,948円 1平米 2万6,300円
前年から次年への変動率 0 ％
2019年	1坪 8万6,948円 1平米 2万6,300円
標準地区分	代表標準地
継続・新規区分	継続
一般的要因
(1)圏域の需給は総じて活性傾向にあるが郊外の集落地域では人口減少や高齢化及び経済低迷の影響が続き景況の回復は見込まれない。 (2)全国的には新型コロナの感染抑制と経済活動の両立の進展によって、景気は穏やかに持ち直しつつある。廿日市市でも同様に持ち直し傾向にある。
地域要因
(1)周辺で宅地開発が行われているが地域内は宅地転用等の動きはなく特段の変動は認められない。不動産の流動性は低く需給は弱い状況が続く。 (2)交通利便性に優れ、一部開発も認められるが市街化調整区域に所在するため地域要因に格別の変動は認められない。
個別的要因	(1)個別的要因に変動はない。 (2)個別的要因に変動はない。

土地価格の事例

比準価格算定　事例A

事例番号	廿日市２２Ｔ１３ 比準価格算定　事例A
事例エリア
都道府県	広島県
市区町村	廿日市市
地域	広島県廿日市市原字矢之崎７８１番２
区域区分	市街化調整区域
用途地域	記載無し
価格
取引価格 平米 坪	2万2,523 円／平米 7万4,461 円／坪
推定価格 平米 坪	3万1,282 円／平米 10万3,418 円／坪
標準価格 平米 坪	2万7,659 円／平米 9万1,441 円／坪
査定価格 平米 坪	2万7,700 円／平米 9万1,576 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	70 ％
基準容積率	366 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	不整形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北東
道路幅員	6.1 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	土砂災害警戒区域（土砂災警区域）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例B

事例番号	廿日市２３Ｋ０１ 比準価格算定　事例B
事例エリア
都道府県	広島県
市区町村	廿日市市
地域	広島県廿日市市原字矢之崎７８１番２
区域区分	市街化調整区域
用途地域	記載無し
価格
取引価格 平米 坪	1万8,180 円／平米 6万103 円／坪
推定価格 平米 坪	2万483 円／平米 6万7,717 円／坪
標準価格 平米 坪	2万4,918 円／平米 8万2,379 円／坪
査定価格 平米 坪	2万4,900 円／平米 8万2,319 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	70 ％
基準容積率	240 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	不整形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北東
道路幅員	4 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	土砂災害警戒区域（土砂災警区域）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例C

事例番号	廿日市２２Ｔ１３ 比準価格算定　事例C
事例エリア
都道府県	広島県
市区町村	廿日市市
地域	広島県廿日市市原字矢之崎７８１番２
区域区分	非線引都市計画区域
用途地域	記載無し
価格
取引価格 平米 坪	1万2,512 円／平米 4万1,365 円／坪
推定価格 平米 坪	1万4,473 円／平米 4万7,848 円／坪
標準価格 平米 坪	2万4,122 円／平米 7万9,747 円／坪
査定価格 平米 坪	2万4,100 円／平米 7万9,675 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	70 ％
基準容積率	300 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	ほぼ台形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南西
道路幅員	5 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	土砂災害警戒区域（土砂災警区域）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例D

事例番号	廿日市２１Ｋ１３ 比準価格算定　事例D
事例エリア
都道府県	広島県
市区町村	廿日市市
地域	広島県廿日市市原字矢之崎７８１番２
区域区分	市街化調整区域
用途地域	記載無し
価格
取引価格 平米 坪	3万2,943 円／平米 10万8,910 円／坪
推定価格 平米 坪	3万3,997 円／平米 11万2,394 円／坪
標準価格 平米 坪	2万7,373 円／平米 9万495 円／坪
査定価格 平米 坪	2万7,400 円／平米 9万584 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	70 ％
基準容積率	282 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	不整形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	西
道路幅員	4.7 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況	側道
側道方位1	北東
側道幅員1	3.2 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	土砂災害警戒区域（土砂災警区域）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情