路線価 (2023) 宮城県多賀城市栄2-190-1 坪・平米

路線価の対象の土地情報
標準地

住所
所在地	宮城県 多賀城市宮城県多賀城市栄２丁目１９０番１
価格時点	2023 年
駅名	多賀城駅 から 2000m
路線価
1坪当たり	1坪 8万5,956 円
1平米当たり	1平米 2万6,000 円
標準地の鑑定額
標準地の鑑定額は不動産鑑定士により鑑定された土地価格です。鑑定士2名による各価格を掲載します。
不動産鑑定士の査定額(1)
鑑定評価日	2023年01月13日
調査実施日	2022年12月19日
鑑定評価額 総額	3億6,900万 円 (9917 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 12万2,983 円 1平米 3万7,200 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
鑑定評価日	2023年01月13日
調査実施日	2022年12月15日
鑑定評価額 総額	3億7,200万 円 (9917 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 12万3,975 円／坪 1平米 3万7,500 円／平米 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
市場の特性
(1) 同一需給圏は、仙台広域都市圏内の工業地域。需要者の中心は大手物流事業者、製造業者である。近隣地域が存する仙台港背後地一帯は、仙台港、仙台市中心部、高速道Ｉ．Ｃ．に近く物流の拠点として機能している。新型コロナの状況下においても流通業務地のうち物流施設用地需要が強い一方、供給が少なく地価は引き続き上昇傾向にある。取引の中心となる価格帯は、画地規模等が様々であり見い出せない状況である。 (2) 同一需給圏は、多賀城市及び隣接する仙台市宮城野区を中心に、仙台都市圏東部の工業地域一帯。主たる需要者は、製造・物流拠点としての取得を目的とする法人企業が中心である。仙台港背後に位置することから市内中心部や県内各方面へのアクセスに優れ、輸送施設等との接近性も概ね良好で、物流業や規模拡大等を目的とした需要は旺盛である。工業地の画地規模にばらつきが見られるため、需要の中心となる価格帯を見出すのは困難である。
試算価格の調整及び鑑定評価額の決定
(1) 自用の工場、倉庫、事業所等が建ち並ぶ中、収益物件もあるとみられることから収益価格も試算したが土地価格に見合った賃料水準にはなく、低めに試算された。本地域は投資対象として収益性の高い地域とはいえず、取引にあたっては現実の売買価格を指標に取引されているものと考えられる。よって、比準価格を標準とし、収益価格を参考として、代表標準地との検討も踏まえて、鑑定評価額を上記の通りと決定した。 (2) 自社利用の工場・物流施設等が多い工業地域であり、賃貸用不動産は一部の大型物件に限定されるなど賃貸市場の熟成度が低く、結果として収益価格はやや低位に試算された。一方、比準価格は、対象不動産と代替競争関係にある多数の取引事例に基づき適切に補修正を施して試算したもので、市場の特性を反映し説得力は高いと判断する。よって、本件では比準価格を標準とし、収益価格は参考に留め、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記の通り決定した。
交通
交通施設	多賀城駅南東方
距離	2000 m
土地の状態
土地面積	2999.7 坪 (9917 平米)
私道分面積	0 平米
指定建ぺい率	60 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	200 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
形状	正方形
間口	1 m
奥行	1 m
現況	事務所
構造	鉄骨造:S その他種類 鉄骨鉄筋コンクリート造:SRC 、 鉄筋コンクリート造:RC 、 鉄骨造:S 、 木造:W 、 ブロック造:B 、 軽量鉄骨:LS 、 その他（1～6以外、及び田、畑）
地上階数	2F
地下階数	B0
周辺の利用状況	工場、倉庫、事業所等が建ち並ぶ工業地域
接面道路の状況
方位	南
道路幅員	40 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道 その他種類 国道 、 都道 、 道道 、 府道 、 県道 、 市道 、 区道 、 町道 、 村道 、 私道 、 農道 、 林道 、 区画街路 、 道路
側道の状況
側道方位	東
側道等接面状況	側道
水道／ガス／下水
水道／ガス／下水 設備の供給の有無
水道	有
ガス	無
下水道	有
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	工業専用地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
基準建ぺい率	60 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	200 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。

近隣地域

標準地	多賀城市宮城県多賀城市栄２丁目１９０番１
標準地の範囲
東	300 m
西	170 m
南	200 m
北	0 m
標準的使用
標準的使用	工場地
画地の形状等
間口	100 m
奥行き	100 m
面積	10000 m2
形状	正方形
地域の特性
地域の特性	仙台港周辺部に位置し、中乃至大規模画地中心の工業地域
街路	４０ｍ市道
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	工業専用地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等１	その他
その他地域地区等２	その他
その他地域地区等３
指定建ぺい率	60 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	200 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
基準建ぺい率	60 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	200 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
地域の将来予測
(1)仙台港、三陸自動車道、主要幹線道路へのアクセスに優れる立地で、物流拠点としての優位性があり、新型コロナで加速化した物流施設用地の需要増大の影響を受けて、地価は当面上昇傾向で推移すると予測する。 (2)栄地区の工業用地は供給が殆どないことから新規開発も限定的で、概ね現状程度で推移するものと予測する。他方、物流用地を中心とした需要は旺盛な状況が続いており、地価は上昇傾向で推移するものと予測する。
近隣地域の比準価格
最有効使用判定	工場地
不動産鑑定士の査定額(1)
比準価格	1坪 12万2,983 円 1平米 3万7,200 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
比準価格	1坪 12万3,975 円 1平米 3万7,500 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）

前年からの変動額

前年からの変動額
不動産鑑定士の査定 変動額(1)
2023年	1坪 12万2,983円 1平米 3万7,200円
前年から次年への変動率 14.5 ％
2022年	1坪 10万7,445円 1平米 3万2,500円
不動産鑑定士の査定 変動額(2)
2020年	1坪 12万3,975円 1平米 3万7,500円
前年から次年への変動率 15.4 ％
2019年	1坪 10万7,445円 1平米 3万2,500円
標準地区分	代表標準地
継続・新規区分	継続
一般的要因
(1)低金利下での投資需要の高まりで、仙台市のベッドタウンである当市の地価は、新型コロナの沈静化傾向も追い風となって上昇傾向が加速している。 (2)ＥＣ市場の堅調な拡大や工業地の供給が限定的なこともあって、物流適地に対する需要は旺盛。大規模画地や市街地近接の用地需要は特に強い。
地域要因
(1)新型コロナの影響による物流施設需要の高まりを受けて、仙台港周辺の工業系地域の土地需要は高まっている。 (2)仙台港に隣接する利便性良好な工業地域。希少な大規模画地が並び、供給が極めて少なく割安感もあって需要は旺盛である。
個別的要因	(1)個別的要因に変動はない。 (2)特段の変動要因はない。

土地価格の事例

比準価格算定　事例A

事例番号	2312040 比準価格算定　事例A
事例エリア
都道府県	宮城県
市区町村	多賀城市
地域	宮城県多賀城市栄２丁目１９０番１
区域区分	市街化区域
用途地域	工業専用地域
価格
取引価格 平米 坪	4万2,341 円／平米 13万9,979 円／坪
推定価格 平米 坪	4万4,720 円／平米 14万7,844 円／坪
標準価格 平米 坪	4万3,417 円／平米 14万3,537 円／坪
査定価格 平米 坪	4万3,400 円／平米 14万3,480 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	70 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	東
道路幅員	18 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況	側道
側道方位1	北
側道幅員1	14.5 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例B

事例番号	2312060 比準価格算定　事例B
事例エリア
都道府県	宮城県
市区町村	仙台市宮城野区
地域	宮城県多賀城市栄２丁目１９０番１
区域区分	市街化区域
用途地域	工業地域
価格
取引価格 平米 坪	3万8,800 円／平米 12万8,273 円／坪
推定価格 平米 坪	4万1,516 円／平米 13万7,252 円／坪
標準価格 平米 坪	3万4,368 円／平米 11万3,621 円／坪
査定価格 平米 坪	3万4,400 円／平米 11万3,726 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	西
道路幅員	20 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況	側道
側道方位1	北
側道幅員1	50 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例C

事例番号	2312070 比準価格算定　事例C
事例エリア
都道府県	宮城県
市区町村	仙台市宮城野区
地域	宮城県多賀城市栄２丁目１９０番１
区域区分	市街化区域
用途地域	工業地域
価格
取引価格 平米 坪	6万7,483 円／平米 22万3,099 円／坪
推定価格 平米 坪	7万4,440 円／平米 24万6,099 円／坪
標準価格 平米 坪	3万3,760 円／平米 11万1,611 円／坪
査定価格 平米 坪	3万3,800 円／平米 11万1,743 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	70 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	ほぼ整形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北西
道路幅員	12 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	地区計画等（地区計画等）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例D

事例番号	2312060 比準価格算定　事例D
事例エリア
都道府県	宮城県
市区町村	仙台市宮城野区
地域	宮城県多賀城市栄２丁目１９０番１
区域区分	市街化区域
用途地域	工業専用地域
価格
取引価格 平米 坪	7万8,523 円／平米 25万9,597 円／坪
推定価格 平米 坪	8万7,239 円／平米 28万8,412 円／坪
標準価格 平米 坪	3万7,930 円／平米 12万5,397 円／坪
査定価格 平米 坪	3万7,900 円／平米 12万5,297 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	台形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北
道路幅員	12 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	特別用途地区（特別用途地区）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情