路線価 (2023) 広島県廿日市市宮島町字中之町520-1 坪・平米

路線価の対象の土地情報
標準地

住所
所在地	広島県 廿日市市広島県廿日市市宮島町字中之町５２０番１
価格時点	2023 年
駅名	宮島桟橋駅 から 500m
路線価
倍率方式	1.1 倍 倍率方式とは 倍率方式は、路線価が決められていないエリアの相続税評価方法です。この方式では、対象の土地の固定資産税評価額に一定の倍率を乗じて路線価となるものを計算します。
標準地の鑑定額
標準地の鑑定額は不動産鑑定士により鑑定された土地価格です。鑑定士2名による各価格を掲載します。
不動産鑑定士の査定額(1)
鑑定評価日	2023年01月06日
調査実施日	2022年12月07日
鑑定評価額 総額	6,300万 円 (337 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 61万8,222 円 1平米 18万7,000 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
鑑定評価日	2023年01月06日
調査実施日	2022年12月07日
鑑定評価額 総額	6,540万 円 (337 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 64万1,364 円／坪 1平米 19万4,000 円／平米 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
市場の特性
(1) 同一需給圏は廿日市市のうち、宮島町内を主体に、対岸の宮島口付近の商業地域を含む。近隣地域は厳島神社に続く表参道商店街の一部を形成しており、需要者として従来は土産物店等を経営する個人事業者が中心であったが、近時は多様化する観光客のニーズに応ずる飲食店（カフェ等）の事業者も対象となりつつある。２０２２年の観光客数は回復基調にあるが、現状では新規の商業系用途の不動産取引は顕在化しておらず、市場における中心価格帯は把握しがたい。 (2) 同一需給圏はＪＲ宮島口駅前及び宮島町内の商業地域等を中心とした圏域と把握した。需要者の中心は地縁を有する事業者を始め、世界遺産を有する宮島の立地を考慮すれば全国展開する法人または島外の中小事業者と思料される。昨年に比べ観光客数は大幅に回復しており、大鳥居の改修等も見られる。不動産取引は少なく、物件により取引価格は様々で個性が強いため、需要の中心価格帯は把握し難い。
試算価格の調整及び鑑定評価額の決定
(1) 自用目的の店舗が主体で、近時は観光客向けの新たな業態の店舗需要も見られるが、賃貸市場を形成するまでには至っておらず、収益価格は試算できなかった。比準価格の試算にあたっては、町内の不動産取引市場の制約から時点を遡って事例を採用せざるを得なかったが、時点修正や地域格差の判定等の試算過程は妥当であり、コロナ禍での市場実態を反映した結果を得た。よって、実証的な比準価格を以って、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (2) 比準価格は宮島町内及び対岸宮島口の商業地における取引事例を採用し比準を行ったもので、市場の実態を反映する実証的な価格である。収益還元法は所有の店舗も多く賃貸市場が閉鎖的かつ未成熟であることにより、当該賃貸関連の資料収集の限界があることからも、実現性の観点より非適用とした。よって、本件では、比準価格を中心に、地域的価格バランス、前年価格等にも留意して、鑑定評価額を上記のとおり決定した。
交通
交通施設	宮島桟橋南方
距離	500 m
土地の状態
土地面積	101.9 坪 (337 平米)
私道分面積	0 平米
指定建ぺい率	70 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	400 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
形状	長方形
間口	1 m
奥行	3.5 m
現況	店舗
構造	木造:W その他種類 鉄骨鉄筋コンクリート造:SRC 、 鉄筋コンクリート造:RC 、 鉄骨造:S 、 木造:W 、 ブロック造:B 、 軽量鉄骨:LS 、 その他（1～6以外、及び田、畑）
地上階数	2F
地下階数	B0
周辺の利用状況	土産品店、飲食店、旅館等が建ち並ぶ商業地域
接面道路の状況
方位	北西
道路幅員	4 m
舗装状況	舗装
道路の種類	県道 その他種類 国道 、 都道 、 道道 、 府道 、 県道 、 市道 、 区道 、 町道 、 村道 、 私道 、 農道 、 林道 、 区画街路 、 道路
側道の状況
側道方位	接面道路無（記載無含）
側道等接面状況	記載無し
水道／ガス／下水
水道／ガス／下水 設備の供給の有無
水道	有
ガス	無
下水道	有
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	非線引都市計画区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	記載無し その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法	国立公園第2種特別地域-国立公(2種)
その他地域地区等1	風致地区（風致地区）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
基準建ぺい率	70 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	240 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。

近隣地域

標準地	廿日市市広島県廿日市市宮島町字中之町５２０番１
標準地の範囲
東	40 m
西	30 m
南	100 m
北	100 m
標準的使用
標準的使用	低層店舗地
画地の形状等
間口	9 m
奥行き	34 m
面積	300 m2
形状	ほぼ長方形
地域の特性
地域の特性	特にない
街路	４ｍ県道
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	非線引都市計画区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	記載無し その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法	国立公園第2種特別地域-国立公(2種)
その他地域地区等１	風致地区（風致地区）
その他地域地区等２	その他
その他地域地区等３
指定建ぺい率	70 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	400 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
基準建ぺい率	70 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	240 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
地域の将来予測
(1)世界遺産宮島（厳島神社）へ続く表参道商店街を形成し、土産物店、飲食店、宿泊施設等が存する。２０２２年に入り観光業は復調を見せ始め、次年のＧ７広島サミット等を契機にコロナ禍以前並みの来島者が期待される。 (2)当該地域は宮島島内中心部の表参道商店街にあり、多くの観光客向け店舗が建ち並んでいる。行動制限緩和や政府の全国旅行支援等から観光客数は回復傾向にあり、今後は波はあるが長期的には回復に向かうと予測する。
近隣地域の比準価格
最有効使用判定	低層店舗地
不動産鑑定士の査定額(1)
比準価格	1坪 61万8,222 円 1平米 18万7,000 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
比準価格	1坪 64万1,364 円 1平米 19万4,000 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）

前年からの変動額

前年からの変動額
不動産鑑定士の査定 変動額(1)
2023年	1坪 61万8,222円 1平米 18万7,000円
前年から次年への変動率 1.1 ％
2022年	1坪 61万1,610円 1平米 18万5,000円
不動産鑑定士の査定 変動額(2)
2020年	1坪 64万1,364円 1平米 19万4,000円
前年から次年への変動率 4.9 ％
2019年	1坪 61万1,610円 1平米 18万5,000円
標準地区分	非表示
継続・新規区分	継続
一般的要因
(1)コロナ禍の落ち着きにより移動制限の緩和、全国旅行支援割が実施され、世界遺産宮島（厳島神社）への来島者数は２０２１年を上回る見通しである。 (2)経済動向は金融緩和や経済対策が下支えとなり、緩やかに持ち直しているが、新型コロナや供給制約、物価高の影響に注視が必要である。
地域要因
(1)表参道の商業形態は従来の土産品販売から変容し、地元名産品の飲食店やカフェスタイルの店舗が増え、多様化する観光客のニーズに応需している。 (2)行動制限緩和、旅行支援、円安等を背景に観光客数は回復しており、大鳥居の改修が行われ、広島サミットも控え観光業にプラス要因と見る。
個別的要因	(1)個別的要因に変動はない。 (2)個別的要因に変動はない。

土地価格の事例

比準価格算定　事例A

事例番号	廿日市２２Ｔ８６ 比準価格算定　事例A
事例エリア
都道府県	広島県
市区町村	廿日市市
地域	広島県廿日市市宮島町字中之町５２０番１
区域区分	非線引都市計画区域
用途地域	記載無し
価格
取引価格 平米 坪	8万5,493 円／平米 28万2,640 円／坪
推定価格 平米 坪	8万7,327 円／平米 28万8,703 円／坪
標準価格 平米 坪	18万6,596 円／平米 61万6,886 円／坪
査定価格 平米 坪	18万7,000 円／平米 61万8,222 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	70 ％
基準容積率	270 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	西
道路幅員	4.5 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況	四方路
側道方位1	東
側道幅員1	4 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例B

事例番号	廿日市２２Ｋ８６ 比準価格算定　事例B
事例エリア
都道府県	広島県
市区町村	廿日市市
地域	広島県廿日市市宮島町字中之町５２０番１
区域区分	非線引都市計画区域
用途地域	記載無し
価格
取引価格 平米 坪	38万3,546 円／平米 126万8,003 円／坪
推定価格 平米 坪	29万5,035 円／平米 97万5,386 円／坪
標準価格 平米 坪	28万3,688 円／平米 93万7,873 円／坪
査定価格 平米 坪	28万4,000 円／平米 93万8,904 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	70 ％
基準容積率	300 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北西
道路幅員	5 m
舗装状況	舗装
道路の種類	県道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例C

事例番号	廿日市２２Ｋ８６ 比準価格算定　事例C
事例エリア
都道府県	広島県
市区町村	廿日市市
地域	広島県廿日市市宮島町字中之町５２０番１
区域区分	非線引都市計画区域
用途地域	記載無し
価格
取引価格 平米 坪	25万7,742 円／平米 85万2,095 円／坪
推定価格 平米 坪	23万4,311 円／平米 77万4,632 円／坪
標準価格 平米 坪	18万2,201 円／平米 60万2,357 円／坪
査定価格 平米 坪	18万2,000 円／平米 60万1,692 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	70 ％
基準容積率	360 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	東
道路幅員	6 m
舗装状況	舗装
道路の種類	県道
側道
側道等の接面状況	四方路
側道方位1	西
側道幅員1	8 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例D

事例番号	廿日市２０Ｔ８０ 比準価格算定　事例D
事例エリア
都道府県	広島県
市区町村	廿日市市
地域	広島県廿日市市宮島町字中之町５２０番１
区域区分	非線引都市計画区域
用途地域	記載無し
価格
取引価格 平米 坪	18万8,518 円／平米 62万3,241 円／坪
推定価格 平米 坪	18万4,559 円／平米 61万152 円／坪
標準価格 平米 坪	20万4,611 円／平米 67万6,444 円／坪
査定価格 平米 坪	20万5,000 円／平米 67万7,730 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	70 ％
基準容積率	240 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	ほぼ整形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南
道路幅員	0.6 m
舗装状況	舗装
道路の種類	道路
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	風致地区（風致地区）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情