路線価 (2023) 広島県廿日市市宮島口1-2609-9 坪・平米

路線価の対象の土地情報
標準地

住所
所在地	広島県 廿日市市広島県廿日市市宮島口１丁目２６０９番９
価格時点	2023 年
駅名	宮島口駅 から 100m
路線価
1坪当たり	1坪 39万6,720 円
1平米当たり	1平米 12万 円
標準地の鑑定額
標準地の鑑定額は不動産鑑定士により鑑定された土地価格です。鑑定士2名による各価格を掲載します。
不動産鑑定士の査定額(1)
鑑定評価日	2023年01月06日
調査実施日	2022年12月15日
鑑定評価額 総額	4,540万 円 (284 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 52万8,960 円 1平米 16万 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
鑑定評価日	2023年01月06日
調査実施日	2022年12月07日
鑑定評価額 総額	4,400万 円 (284 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 51万2,430 円／坪 1平米 15万5,000 円／平米 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
市場の特性
(1) 同一需給圏はＪＲ宮島口駅前及び廿日市市の商業地域等を中心として把握される。需要者は、地縁的選好性を有する事業者が中心であるが、全国有数の観光地であることを勘案すれば、圏域外の法人の参入も十分想定される。近年、観光客数が高水準を記録していたが、コロナ禍にあって、先の見通しが立たない状況にある。なお、物件により取引される価格は様々で、需要の中心となる価格帯は見いだせない。 (2) 同一需給圏は廿日市市のうち、ＪＲ宮島口駅前からフェリーターミナルにかけての地区を主体に、周辺幹線沿道部等である。観光業に依存する当地域の商業系需要者は、地元事業者に加え、近時は県内外を問わず新業態の事業者も対象となりつつある。国道２号を介し駅からの商業性は一旦分断されるが、フェリー乗場周辺はインフラ整備が進み、商況が向上している。観光客数は回復基調にあるが、現状では新規不動産取引に乏しく、市場の中心価格帯は把握しがたい。
試算価格の調整及び鑑定評価額の決定
(1) 対象地域はみやげ品店舗が多い商業地域であり、取引自体は自己使用目的が中心で、賃貸市場は未成熟である。よって、元本に見合った賃料が収受出来ず、収益価格は低位に算出された。一方、比準価格は、類似の取引事例は少ないが、廿日市市の商業地域の事例より求められたもので、十分信頼し得るものと認められる。よって本件では、比準価格を重視し、収益価格を関連づけ、更に観光客等の動向にも留意のうえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (2) 比準価格の試算にあたって、宮島口における不動産取引市場の制約から、時点を遡り広域的に事例を採用したが、時点修正や地域格差の判定等は適正と認められ、市場実態が反映されているものと判断する。近時は多様化する観光客のニーズに応ずるべく新業態の店舗需要も見られるが市場の形成には至っておらず、自用目的の店舗が主体で、収益価格は低位に試算された。よって、実証的な比準価格を重視し、収益価格を関連づけ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。
交通
交通施設	宮島口駅南東方
距離	100 m
土地の状態
土地面積	85.9 坪 (284 平米)
私道分面積	0 平米
指定建ぺい率	80 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	400 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
形状	記載無し
間口	1 m
奥行	1 m
現況	店舗兼住宅
構造	鉄筋コンクリート造:RC その他種類 鉄骨鉄筋コンクリート造:SRC 、 鉄筋コンクリート造:RC 、 鉄骨造:S 、 木造:W 、 ブロック造:B 、 軽量鉄骨:LS 、 その他（1～6以外、及び田、畑）
地上階数	2F
地下階数	B0
周辺の利用状況	みやげ品店舗が多い駅前の商業地域
接面道路の状況
方位	北東
道路幅員	27 m
舗装状況	舗装
道路の種類	県道 その他種類 国道 、 都道 、 道道 、 府道 、 県道 、 市道 、 区道 、 町道 、 村道 、 私道 、 農道 、 林道 、 区画街路 、 道路
側道の状況
側道方位	接面道路無（記載無含）
側道等接面状況	記載無し
水道／ガス／下水
水道／ガス／下水 設備の供給の有無
水道	有
ガス	無
下水道	無
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	商業地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
基準建ぺい率	80 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	400 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。

近隣地域

標準地	廿日市市広島県廿日市市宮島口１丁目２６０９番９
標準地の範囲
東	50 m
西	30 m
南	20 m
北	40 m
標準的使用
標準的使用	中層店舗付共同住宅地
画地の形状等
間口	20 m
奥行き	12 m
面積	240 m2
形状	ほぼ長方形
地域の特性
地域の特性	特にない
街路	２７ｍ県道
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	商業地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等１	その他
その他地域地区等２	その他
その他地域地区等３
指定建ぺい率	80 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	400 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
基準建ぺい率	80 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	400 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
地域の将来予測
(1)土産物品店が多い駅前の商業地域である。近年外国人観光客が増加していたが、コロナ禍で状況は一変した。規制緩和に伴い、観光客は徐々に回復していくものと予測する。 (2)２０２０年のフェリー旅客ターミナル・商業施設「ｅｔｔｏ」の竣工、２０２２年７月の広島電鉄宮島口駅の再整備が続き、観光客数が増加に転じる中、Ｇ７広島サミット等を契機に宮島口の商業地域は復調が予測される。
近隣地域の比準価格
最有効使用判定	中層店舗付共同住宅地
不動産鑑定士の査定額(1)
比準価格	1坪 55万5,408 円 1平米 16万8,000 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
比準価格	1坪 52万8,960 円 1平米 16万 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）

前年からの変動額

前年からの変動額
不動産鑑定士の査定 変動額(1)
2023年	1坪 55万5,408円 1平米 16万8,000円
前年から次年への変動率 4.6 ％
2022年	1坪 50万5,818円 1平米 15万3,000円
不動産鑑定士の査定 変動額(2)
2020年	1坪 52万8,960円 1平米 16万円
前年から次年への変動率 1.3 ％
2019年	1坪 50万5,818円 1平米 15万3,000円
標準地区分	非表示
継続・新規区分	継続
一般的要因
(1)廿日市市は人口は微減、世帯数は微増傾向。新型コロナ以降の経済活動の抑制は、解除されつつあり、潜在的需要はある。 (2)コロナ禍の落ち着きにより移動制限の緩和、全国旅行支援割が実施され、世界遺産宮島（厳島神社）への来島者数は２０２１年を上回る見通しである。
地域要因
(1)ＪＲ宮島口駅から桟橋に向かう商業地域であるが、コロナ禍で観光客は激減した。桟橋、広電駅等のインフラは整備が進行している。 (2)コロナ禍にあって、宮島口フェリー旅客ターミナル、広島電鉄宮島口駅等の整備が進められ、回復基調にある観光業に追い風となることが期待される。
個別的要因	(1)個別的要因に変動はない。 (2)個別的要因に変動はない。

土地価格の事例

比準価格算定　事例A

事例番号	廿日市２３Ｋ２３ 比準価格算定　事例A
事例エリア
都道府県	広島県
市区町村	廿日市市
地域	広島県廿日市市宮島口１丁目２６０９番９
区域区分	市街化区域
用途地域	商業地域
価格
取引価格 平米 坪	27万6,145 円／平米 91万2,935 円／坪
推定価格 平米 坪	18万5,017 円／平米 61万1,666 円／坪
標準価格 平米 坪	18万5,017 円／平米 61万1,666 円／坪
査定価格 平米 坪	18万5,000 円／平米 61万1,610 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	80 ％
基準容積率	400 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	正方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南西
道路幅員	27 m
舗装状況	舗装
道路の種類	県道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例B

事例番号	廿日市２２Ｋ７３ 比準価格算定　事例B
事例エリア
都道府県	広島県
市区町村	廿日市市
地域	広島県廿日市市宮島口１丁目２６０９番９
区域区分	市街化区域
用途地域	準工業地域
価格
取引価格 平米 坪	10万8,638 円／平米 35万9,157 円／坪
推定価格 平米 坪	10万7,478 円／平米 35万5,322 円／坪
標準価格 平米 坪	14万2,355 円／平米 47万626 円／坪
査定価格 平米 坪	14万2,000 円／平米 46万9,452 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北西
道路幅員	12 m
舗装状況	舗装
道路の種類	国道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	南西
側道幅員1	3.5 m
側道方位2	南東
側道幅員2	2.1 m
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例C

事例番号	廿日市２２Ｔ４０ 比準価格算定　事例C
事例エリア
都道府県	広島県
市区町村	廿日市市
地域	広島県廿日市市宮島口１丁目２６０９番９
区域区分	市街化区域
用途地域	近隣商業地域
価格
取引価格 平米 坪	13万4,104 円／平米 44万3,348 円／坪
推定価格 平米 坪	15万942 円／平米 49万9,014 円／坪
標準価格 平米 坪	16万406 円／平米 53万302 円／坪
査定価格 平米 坪	16万 円／平米 52万8,960 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	80 ％
基準容積率	300 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南東
道路幅員	12 m
舗装状況	舗装
道路の種類	国道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例D

事例番号	廿日市２２Ｔ４０ 比準価格算定　事例D
事例エリア
都道府県	広島県
市区町村	廿日市市
地域	広島県廿日市市宮島口１丁目２６０９番９
区域区分	市街化区域
用途地域	近隣商業地域
価格
取引価格 平米 坪	14万2,533 円／平米 47万1,214 円／坪
推定価格 平米 坪	14万9,808 円／平米 49万5,265 円／坪
標準価格 平米 坪	17万624 円／平米 56万4,083 円／坪
査定価格 平米 坪	17万1,000 円／平米 56万5,326 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	80 ％
基準容積率	240 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	不整形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北
道路幅員	4 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況	四方路
側道方位1	南
側道幅員1	1.8 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例E

事例番号	廿日市２２Ｔ４０ 比準価格算定　事例E
事例エリア
都道府県	広島県
市区町村	廿日市市
地域	広島県廿日市市宮島口１丁目２６０９番９
区域区分	市街化区域
用途地域	近隣商業地域
価格
取引価格 平米 坪	12万8,335 円／平米 42万4,276 円／坪
推定価格 平米 坪	17万275 円／平米 56万2,929 円／坪
標準価格 平米 坪	18万1,918 円／平米 60万1,421 円／坪
査定価格 平米 坪	18万2,000 円／平米 60万1,692 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	80 ％
基準容積率	300 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南東
道路幅員	5.6 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情