路線価 (2023) 広島県廿日市市津田字東横矢1983-3 坪・平米

路線価の対象の土地情報
標準地

住所
所在地	広島県 廿日市市広島県廿日市市津田字東横矢１９８３番３
価格時点	2023 年
駅名	宮内串戸駅 から 16000m
路線価
倍率方式	1.1 倍 倍率方式とは 倍率方式は、路線価が決められていないエリアの相続税評価方法です。この方式では、対象の土地の固定資産税評価額に一定の倍率を乗じて路線価となるものを計算します。
標準地の鑑定額
標準地の鑑定額は不動産鑑定士により鑑定された土地価格です。鑑定士2名による各価格を掲載します。
不動産鑑定士の査定額(1)
鑑定評価日	2023年01月06日
調査実施日	2022年12月06日
鑑定評価額 総額	260万 円 (110 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 7万8,022 円 1平米 2万3,600 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
鑑定評価日	2023年01月10日
調査実施日	2022年12月09日
鑑定評価額 総額	262万 円 (110 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 7万8,683 円／坪 1平米 2万3,800 円／平米 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
市場の特性
(1) 同一需給圏は廿日市市郊外の商住既存地域を中心とする圏域である。市場参加者は地元地縁性を有する個人で、圏外からの転入は少ない。類似地域においても周辺の人口、世帯数の減少が継続しており、また、友田地区の大型店立地の影響もあって既存の商店街の商況は厳しく閉鎖店舗も多く見られる。中心となる価格帯は、規模が一様ではなく把握が困難である。 (2) 同一需給圏は主として旧佐伯郡佐伯町を中心とした、幹線道路沿いを中心とした商住混在地域である。主たる需要者は地縁的選好性を有する個人事業主等が中心である。友田地区に商業集積が進んでいるため、商業地としての宅地需要は低迷し、不動産取引は少ない状況である。規模や形状等、取引対象の条件が千差万別のため、需要の中心となる価格帯は見出しがたい。
試算価格の調整及び鑑定評価額の決定
(1) 不動産の需要の実態は自用業務目的での取引が中心であり、収益価格は規範性が乏しく、また企業経営に基づく標準地に帰属する純収益の把握が困難であるため適用しなかった。よって本件では市場の実態を反映した比準価格を標準とし、さらに同圏内の類似地域に位置する標準地との価格バランスを考慮のうえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (2) 当地域は自用の店舗兼住宅を中心に、戸建住宅等も散在する商住混在地域である。比準価格は、対象標準地の市場における流通性の観点から、対象標準地と類似性の高い取引事例を基礎としており、実証的な価格である。一方、近隣地域は、自用の建物利用が中心と認められ賃貸市場が未成熟なため収益還元法は適用できなかった。本件では市場実態を反映する比準価格を採用し、前年公示価格とその後の価格形成要因の変動を踏まえ、鑑定評価額を上記の通り決定した。
交通
交通施設	宮内串戸駅西方
距離	16000 m
土地の状態
土地面積	33.3 坪 (110 平米)
私道分面積	0 平米
指定建ぺい率	80 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	300 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
形状	記載無し
間口	1 m
奥行	1.5 m
現況	店舗兼住宅
構造	木造:W その他種類 鉄骨鉄筋コンクリート造:SRC 、 鉄筋コンクリート造:RC 、 鉄骨造:S 、 木造:W 、 ブロック造:B 、 軽量鉄骨:LS 、 その他（1～6以外、及び田、畑）
地上階数	2F
地下階数	B0
周辺の利用状況	低層の店舗兼住宅が多い県道沿いの近隣商業地域
接面道路の状況
方位	南西
道路幅員	7.7 m
舗装状況	舗装
道路の種類	県道 その他種類 国道 、 都道 、 道道 、 府道 、 県道 、 市道 、 区道 、 町道 、 村道 、 私道 、 農道 、 林道 、 区画街路 、 道路
側道の状況
側道方位	接面道路無（記載無含）
側道等接面状況	記載無し
水道／ガス／下水
水道／ガス／下水 設備の供給の有無
水道	有
ガス	無
下水道	有
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	非線引都市計画区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	商業地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
基準建ぺい率	80 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	300 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。

近隣地域

標準地	廿日市市広島県廿日市市津田字東横矢１９８３番３
標準地の範囲
東	150 m
西	300 m
南	50 m
北	50 m
標準的使用
標準的使用	低層店舗兼住宅地
画地の形状等
間口	9 m
奥行き	12 m
面積	110 m2
形状	ほぼ長方形
地域の特性
地域の特性	特にない
街路	７．７ｍ県道
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	非線引都市計画区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	商業地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等１	その他
その他地域地区等２	その他
その他地域地区等３
指定建ぺい率	80 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	300 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
基準建ぺい率	80 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	300 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
地域の将来予測
(1)廿日市市郊外の内陸部に位置する既存の商業地域であり、津田地区及び周辺地区の人口、世帯数は年々減少傾向で繁華性は乏しい。土地価格を喚起する格別の変動要因はなく、地価は下落傾向で推移すると予測する。 (2)県道沿いの商住混在地域であるが、発展的要素は認められず、高齢化や人口減少に伴って、商業地域としては衰退すると予測する。地域内に格別の変動要因もなく、当面、地価は下落方向に推移していくものと予測する。
近隣地域の比準価格
最有効使用判定	低層店舗兼住宅地
不動産鑑定士の査定額(1)
比準価格	1坪 7万8,022 円 1平米 2万3,600 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
比準価格	1坪 7万8,683 円 1平米 2万3,800 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）

前年からの変動額

前年からの変動額
不動産鑑定士の査定 変動額(1)
2023年	1坪 7万8,022円 1平米 2万3,600円
前年から次年への変動率 -4.1 ％
2022年	1坪 8万1,328円 1平米 2万4,600円
不動産鑑定士の査定 変動額(2)
2020年	1坪 7万8,683円 1平米 2万3,800円
前年から次年への変動率 -3.3 ％
2019年	1坪 8万1,328円 1平米 2万4,600円
標準地区分	非表示
継続・新規区分	継続
一般的要因
(1)廿日市の中山間地では人口、世帯数が減少した状況で、収益性は期待できず、不動産市況は停滞している。 (2)山間部を有する廿日市市北部地域においては、人口減少、高齢化の進展が認められる。また、商業地としての不動産需要も低迷している。
地域要因
(1)地域要因に影響を及ぼす格別の変動要因はない。 (2)友田地区に商業集積が進み、未利用建物も認められ、商業地としての宅地需要は低迷している。その他、地域要因に変動は認められない。
個別的要因	(1)個別的要因に変動はない。 (2)個別的要因に変動はない。

土地価格の事例

比準価格算定　事例A

事例番号	廿日市２２Ｔ１３ 比準価格算定　事例A
事例エリア
都道府県	広島県
市区町村	廿日市市
地域	広島県廿日市市津田字東横矢１９８３番３
区域区分	非線引都市計画区域
用途地域	近隣商業地域
価格
取引価格 平米 坪	2万9,300 円／平米 9万6,866 円／坪
推定価格 平米 坪	2万8,861 円／平米 9万5,414 円／坪
標準価格 平米 坪	2万8,977 円／平米 9万5,798 円／坪
査定価格 平米 坪	2万9,000 円／平米 9万5,874 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	80 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北東
道路幅員	8 m
舗装状況	舗装
道路の種類	県道
側道
側道等の接面状況	側道
側道方位1	北西
側道幅員1	3.2 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例B

事例番号	廿日市２２Ｋ１３ 比準価格算定　事例B
事例エリア
都道府県	広島県
市区町村	廿日市市
地域	広島県廿日市市津田字東横矢１９８３番３
区域区分	非線引都市計画区域
用途地域	第1種住居地域
価格
取引価格 平米 坪	2万3,656 円／平米 7万8,207 円／坪
推定価格 平米 坪	2万3,753 円／平米 7万8,527 円／坪
標準価格 平米 坪	2万3,564 円／平米 7万7,903 円／坪
査定価格 平米 坪	2万3,600 円／平米 7万8,022 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	ほぼ台形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南東
道路幅員	16 m
舗装状況	舗装
道路の種類	県道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例C

事例番号	廿日市２２Ｋ１３ 比準価格算定　事例C
事例エリア
都道府県	広島県
市区町村	廿日市市
地域	広島県廿日市市津田字東横矢１９８３番３
区域区分	非線引都市計画区域
用途地域	準工業地域
価格
取引価格 平米 坪	1万5,974 円／平米 5万2,810 円／坪
推定価格 平米 坪	2万1,809 円／平米 7万2,101 円／坪
標準価格 平米 坪	2万4,178 円／平米 7万9,932 円／坪
査定価格 平米 坪	2万4,200 円／平米 8万5 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南
道路幅員	7.5 m
舗装状況	舗装
道路の種類	県道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例D

事例番号	廿日市２３Ｋ０１ 比準価格算定　事例D
事例エリア
都道府県	広島県
市区町村	廿日市市
地域	広島県廿日市市津田字東横矢１９８３番３
区域区分	非線引都市計画区域
用途地域	記載無し
価格
取引価格 平米 坪	2万1,984 円／平米 7万2,679 円／坪
推定価格 平米 坪	2万1,088 円／平米 6万9,717 円／坪
標準価格 平米 坪	2万3,353 円／平米 7万7,205 円／坪
査定価格 平米 坪	2万3,400 円／平米 7万7,360 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	80 ％
基準容積率	300 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	西
道路幅員	5 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況	側道
側道方位1	南
側道幅員1	5.8 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情