路線価 (2023) 広島県廿日市市沖塩屋1-7317-2 坪・平米

路線価の対象の土地情報
標準地

住所
所在地	広島県 廿日市市広島県廿日市市沖塩屋１丁目７３１７番２
価格時点	2023 年
駅名	大野浦駅 から 450m
路線価
倍率方式	1.1 倍 倍率方式とは 倍率方式は、路線価が決められていないエリアの相続税評価方法です。この方式では、対象の土地の固定資産税評価額に一定の倍率を乗じて路線価となるものを計算します。
標準地の鑑定額
標準地の鑑定額は不動産鑑定士により鑑定された土地価格です。鑑定士2名による各価格を掲載します。
不動産鑑定士の査定額(1)
鑑定評価日	2023年01月06日
調査実施日	2022年12月07日
鑑定評価額 総額	9,720万 円 (1690 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 19万95 円 1平米 5万7,500 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
鑑定評価日	2023年01月06日
調査実施日	2022年12月07日
鑑定評価額 総額	9,700万 円 (1690 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 18万9,764 円／坪 1平米 5万7,400 円／平米 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
市場の特性
(1) 同一需給圏は廿日市市における工業地域のうち、大野地区及びその周辺の幹線沿道部を中心に、隣接する大竹市の工業地域も含む。需要者は中小規模の工業の事業者、流通関連事業者のほか、路線商業型の事業者等。広域幹線である国道２号沿道部を形成し、背後住宅地域を商圏とする土地利用も見込めるが、用途が混在する状況に今のところ変化は認められない。かかる地域性より取引される規模、用途が一定でなく、市場での中心価格帯を把握することは困難である。 (2) 同一需給圏は広島都市圏西部の廿日市市や大竹市に位置する工業地域を中心とした圏域と把握した。需要者の中心は地場の法人事業者等と思料される。工場、物流用地への需要は交通利便性、立地条件等に左右されるが、国道沿いに位置することから物流や倉庫の利用のほか店舗利用も見られ、用途は多様性が見られる。なお、物件により取引される価格はまちまちで、需要の中心となる価格帯は把握し難い。
試算価格の調整及び鑑定評価額の決定
(1) 近隣地域の周辺に加え、大野地区より広域的かつ取引時点を遡って４事例を採用した。当該事例を基に取引事例比較法を適用して、土地利用状況等の要因を把握し、地域格差を判定した結果、市場性を反映する比準価格が試算された。当該地域は工業系用途の賃貸市場や、現状では商業系の賃貸市場も形成されておらず、収益価格は試算しなかった。よって、臨海部の工場立地動向にも留意し、比準価格を以って鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (2) 比準価格は廿日市市沿岸部における比較可能な工業地域の事例を中心に比準したもので、市場性を反映し実証的である。収益還元法は、自己所有の工場が主体であり、賃貸市場は未成熟で賃貸事例の資料収集にも限界があるため実現性の観点より非適用とした。よって、本件では、比準価格を中心に、地域的価格バランス、前年価格等にも留意して、鑑定評価額を上記のとおり決定した。
交通
交通施設	大野浦駅南西方
距離	450 m
土地の状態
土地面積	511.2 坪 (1690 平米)
私道分面積	0 平米
指定建ぺい率	60 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	200 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
形状	長方形
間口	1 m
奥行	1.5 m
現況	倉庫
構造	鉄骨造:S その他種類 鉄骨鉄筋コンクリート造:SRC 、 鉄筋コンクリート造:RC 、 鉄骨造:S 、 木造:W 、 ブロック造:B 、 軽量鉄骨:LS 、 その他（1～6以外、及び田、畑）
地上階数	1F
地下階数	B0
周辺の利用状況	中小工場、倉庫等が建ち並ぶ国道沿いの工業地域
接面道路の状況
方位	南東
道路幅員	18 m
舗装状況	舗装
道路の種類	国道 その他種類 国道 、 都道 、 道道 、 府道 、 県道 、 市道 、 区道 、 町道 、 村道 、 私道 、 農道 、 林道 、 区画街路 、 道路
側道の状況
側道方位	南西
側道等接面状況	側道
水道／ガス／下水
水道／ガス／下水 設備の供給の有無
水道	有
ガス	無
下水道	有
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	準工業地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
基準建ぺい率	70 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	200 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。

近隣地域

標準地	廿日市市広島県廿日市市沖塩屋１丁目７３１７番２
標準地の範囲
東	150 m
西	80 m
南	200 m
北	120 m
標準的使用
標準的使用	流通関連用地
画地の形状等
間口	40 m
奥行き	50 m
面積	2000 m2
形状	ほぼ長方形
地域の特性
地域の特性	特にない
街路	１８ｍ国道
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	準工業地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等１	その他
その他地域地区等２	その他
その他地域地区等３
指定建ぺい率	60 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	200 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
基準建ぺい率	70 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	200 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
地域の将来予測
(1)交通量の多い国道２号沿道部を形成し、工場、事業所、物流センターのほか、店舗も混在する。背後住宅地域を商圏とする商業系土地利用も見込まれるが変動要因は認められず、現状を維持しつつ推移するものと予測する。 (2)当該地域は、中小工場等を中心として店舗も混在する国道沿いの工業地域である。用途多様性を有するが、面的な広がりもなく現状同様での推移が予測され、地価水準は安定的に推移していくものと思料される。
近隣地域の比準価格
最有効使用判定	流通関連用地
不動産鑑定士の査定額(1)
比準価格	1坪 19万95 円 1平米 5万7,500 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
比準価格	1坪 18万9,764 円 1平米 5万7,400 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）

前年からの変動額

前年からの変動額
不動産鑑定士の査定 変動額(1)
2023年	1坪 19万95円 1平米 5万7,500円
前年から次年への変動率 0.2 ％
2022年	1坪 18万9,764円 1平米 5万7,400円
不動産鑑定士の査定 変動額(2)
2020年	1坪 18万9,764円 1平米 5万7,400円
前年から次年への変動率 0 ％
2019年	1坪 18万9,764円 1平米 5万7,400円
標準地区分	非表示
継続・新規区分	継続
一般的要因
(1)近時、工業生産は多くの業種で持ち直しの動きが安定化しつつあり、企業によっては円安の恩恵が徐々に顕在化している。 (2)経済動向は金融緩和や経済対策が下支えとなり、緩やかに持ち直しているが、新型コロナや供給制約、物価高の影響に注視が必要である。
地域要因
(1)国道沿いに工場、倉庫等が立地するほか、一部商業用途も混在する状況にあり、現状の土地利用に純化が認められない。 (2)国道沿いに工場や物流倉庫、店舗利用が見られるが、地形に制約があり面的な広がりは少ない。地域に大きな変化は見られない。
個別的要因	(1)個別的要因に変動はない。 (2)個別的要因に変動はない。

土地価格の事例

比準価格算定　事例A

事例番号	廿日市２３Ｋ８６ 比準価格算定　事例A
事例エリア
都道府県	広島県
市区町村	廿日市市
地域	広島県廿日市市沖塩屋１丁目７３１７番２
区域区分	市街化区域
用途地域	近隣商業地域
価格
取引価格 平米 坪	6万5,306 円／平米 21万5,902 円／坪
推定価格 平米 坪	7万449 円／平米 23万2,904 円／坪
標準価格 平米 坪	5万7,044 円／平米 18万8,587 円／坪
査定価格 平米 坪	5万7,000 円／平米 18万8,442 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	90 ％
基準容積率	300 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南東
道路幅員	11 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	南西
側道幅員1	8 m
側道方位2	北東
側道幅員2	1.8 m
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例B

事例番号	廿日市２２Ｔ８６ 比準価格算定　事例B
事例エリア
都道府県	広島県
市区町村	廿日市市
地域	広島県廿日市市沖塩屋１丁目７３１７番２
区域区分	市街化区域
用途地域	準工業地域
価格
取引価格 平米 坪	5万4,018 円／平米 17万8,584 円／坪
推定価格 平米 坪	5万3,483 円／平米 17万6,815 円／坪
標準価格 平米 坪	5万8,071 円／平米 19万1,983 円／坪
査定価格 平米 坪	5万8,100 円／平米 19万2,079 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	ほぼ台形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北東
道路幅員	6 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況	四方路
側道方位1	南西
側道幅員1	3 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例C

事例番号	廿日市２２Ｔ８６ 比準価格算定　事例C
事例エリア
都道府県	広島県
市区町村	廿日市市
地域	広島県廿日市市沖塩屋１丁目７３１７番２
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種住居地域
価格
取引価格 平米 坪	3万5,882 円／平米 11万8,626 円／坪
推定価格 平米 坪	3万5,882 円／平米 11万8,626 円／坪
標準価格 平米 坪	5万969 円／平米 16万8,504 円／坪
査定価格 平米 坪	5万1,000 円／平米 16万8,606 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南東
道路幅員	9.5 m
舗装状況	舗装
道路の種類	国道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例D

事例番号	廿日市２２Ｔ８６ 比準価格算定　事例D
事例エリア
都道府県	広島県
市区町村	廿日市市
地域	広島県廿日市市沖塩屋１丁目７３１７番２
区域区分	市街化区域
用途地域	準工業地域
価格
取引価格 平米 坪	6万621 円／平米 20万413 円／坪
推定価格 平米 坪	5万8,855 円／平米 19万4,575 円／坪
標準価格 平米 坪	5万7,701 円／平米 19万760 円／坪
査定価格 平米 坪	5万7,700 円／平米 19万756 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	70 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	ほぼ台形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南東
道路幅員	18 m
舗装状況	舗装
道路の種類	国道
側道
側道等の接面状況	側道
側道方位1	南西
側道幅員1	14 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情