路線価 (2023) 広島県江田島市大柿町深江字鴨田1118-2 坪・平米

路線価の対象の土地情報
標準地

住所
所在地	広島県 江田島市広島県江田島市大柿町深江字鴨田１１１８番２
価格時点	2023 年
駅名	中町桟橋駅 から 7900m
路線価
倍率方式	1.1 倍 倍率方式とは 倍率方式は、路線価が決められていないエリアの相続税評価方法です。この方式では、対象の土地の固定資産税評価額に一定の倍率を乗じて路線価となるものを計算します。
標準地の鑑定額
標準地の鑑定額は不動産鑑定士により鑑定された土地価格です。鑑定士2名による各価格を掲載します。
不動産鑑定士の査定額(1)
鑑定評価日	2023年01月06日
調査実施日	2022年12月08日
鑑定評価額 総額	202万 円 (134 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 4万9,921 円 1平米 1万5,100 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
鑑定評価日	2023年01月12日
調査実施日	2022年12月06日
鑑定評価額 総額	202万 円 (134 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 4万9,921 円／坪 1平米 1万5,100 円／平米 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
市場の特性
(1) 同一需給圏は江田島市及びその周辺における住宅地域の存する圏域。需要者の中心は地縁性を有する個人であり、圏外からの転入者は少ない。江田島市内において過疎化及び高齢化が著しく進んでおり、宅地に係る需要は弱い状況が続いている。当該圏域内の取引が少ないため、需要の中心となる価格帯は見出せない状況である。 (2) 同一需給圏は、江田島市を中心に周辺の呉市音戸町、倉橋町の住宅地域の圏域である。古くからの漁港を中心とした集落であり、需要者は地縁性を有する個人が中心で圏域外からの転入者は少ない。江田島市における地域経済の停滞、継続的な過疎高齢化によって不動産需要は低迷しており、空き家も増加傾向にある。取引が少ない中で需要の中心となる価格帯の把握は困難である。
試算価格の調整及び鑑定評価額の決定
(1) 比準価格は、戸建住宅を主とする地域に存し、かつ、対象標準地と類似性を有する取引事例を中心に比準を行い試算された価格であり、市場の実勢を反映した実証的な価格となっている。一方、当地域は自用の戸建住宅地域であり、賃貸市場が未成熟であることから、収益価格の試算を断念した。以上より、市場性に基づく比準価格を標準とし、代表標準地との検討を踏まえ、前年価格との均衡等にも留意しつつ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (2) 近隣地域は自用の戸建住宅が建ち並ぶ既成住宅地域であり、賃貸市場が未成熟で賃貸建物の想定が困難であることから収益価格は試算し得なかった。比準価格は、江田島市の住宅地域内に所在し、対象標準地と類似性を有する取引事例から試算された価格であり、市場の実態を反映した実証的な価格である。よって、代表標準地価格との均衡に留意の上、比準価格をもって、鑑定評価額を上記のとおり決定した。
交通
交通施設	中町桟橋南方
距離	7900 m
土地の状態
土地面積	40.5 坪 (134 平米)
私道分面積	0 平米
指定建ぺい率	70 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	400 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
形状	長方形
間口	1 m
奥行	1.5 m
現況	住宅
構造	木造:W その他種類 鉄骨鉄筋コンクリート造:SRC 、 鉄筋コンクリート造:RC 、 鉄骨造:S 、 木造:W 、 ブロック造:B 、 軽量鉄骨:LS 、 その他（1～6以外、及び田、畑）
地上階数	2F
地下階数	B0
周辺の利用状況	一般住宅等が建ち並ぶ海岸に近い住宅地域
接面道路の状況
方位	北西
道路幅員	4.2 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道 その他種類 国道 、 都道 、 道道 、 府道 、 県道 、 市道 、 区道 、 町道 、 村道 、 私道 、 農道 、 林道 、 区画街路 、 道路
側道の状況
側道方位	接面道路無（記載無含）
側道等接面状況	記載無し
水道／ガス／下水
水道／ガス／下水 設備の供給の有無
水道	有
ガス	無
下水道	有
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	非線引都市計画区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	記載無し その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
基準建ぺい率	70 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	252 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。

近隣地域

標準地	江田島市広島県江田島市大柿町深江字鴨田１１１８番２
標準地の範囲
東	50 m
西	30 m
南	20 m
北	50 m
標準的使用
標準的使用	戸建住宅地
画地の形状等
間口	10 m
奥行き	15 m
面積	150 m2
形状	長方形
地域の特性
地域の特性	特にない
街路	基準方位北　４．２ｍ市道
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	非線引都市計画区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	記載無し その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等１	その他
その他地域地区等２	その他
その他地域地区等３
指定建ぺい率	70 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	400 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
基準建ぺい率	70 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	252 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
地域の将来予測
(1)江田島市の漁村に位置する住宅地域で、近隣地域に特段の変動は見られず現状を維持すると予測する。過疎化及び高齢化が進展し需要の低迷が続き、地価水準は下落基調で推移すると予測する。 (2)深江漁港付近の平坦部に位置する古くからの住宅地域であり、地域要因に特段の変動はみられない。過疎高齢化が進み、需要が低迷するなかで、地価は引き続き下落傾向で推移するものと予測される。
近隣地域の比準価格
最有効使用判定	戸建住宅地
不動産鑑定士の査定額(1)
比準価格	1坪 4万9,921 円 1平米 1万5,100 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
比準価格	1坪 4万9,921 円 1平米 1万5,100 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）

前年からの変動額

前年からの変動額
不動産鑑定士の査定 変動額(1)
2023年	1坪 4万9,921円 1平米 1万5,100円
前年から次年への変動率 -4.4 ％
2022年	1坪 5万2,235円 1平米 1万5,800円
不動産鑑定士の査定 変動額(2)
2020年	1坪 4万9,921円 1平米 1万5,100円
前年から次年への変動率 -4.4 ％
2019年	1坪 5万2,235円 1平米 1万5,800円
標準地区分	代表標準地
継続・新規区分	継続
一般的要因
(1)不動産投資、個人消費及び設備投資は持ち直しており、雇用・所得環境は緩やかに改善している。江田島市では人口減及び高齢化が進む。 (2)広島県経済は緩やかに持ち直しているが、江田島市では過疎化、高齢化が続き、不動産需要は弱く、地価は依然として下落傾向にある。
地域要因
(1)深江漁港至近の既成住宅地域に存する。漁業を中心とする地域であるが、過疎化及び高齢化が著しく進み、需要の低迷が続き、地価は下落基調にある。 (2)深江漁港周辺の平坦部に位置する古くからの住宅地域である。島内の過疎高齢化の影響により住宅地需要は低迷している。
個別的要因	(1)個別的要因に変動はない。 (2)個別的要因に変動はない。

土地価格の事例

比準価格算定　事例A

事例番号	江田島２３Ｋ９９ 比準価格算定　事例A
事例エリア
都道府県	広島県
市区町村	江田島市
地域	広島県江田島市大柿町深江字鴨田１１１８番２
区域区分	非線引都市計画区域
用途地域	記載無し
価格
取引価格 平米 坪	1万9,458 円／平米 6万4,328 円／坪
推定価格 平米 坪	1万9,010 円／平米 6万2,847 円／坪
標準価格 平米 坪	1万4,852 円／平米 4万9,101 円／坪
査定価格 平米 坪	1万4,900 円／平米 4万9,259 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	70 ％
基準容積率	264 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	ほぼ正方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北東
道路幅員	4.4 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	土砂災害警戒区域（土砂災警区域）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例B

事例番号	江田島２２Ｋ３４ 比準価格算定　事例B
事例エリア
都道府県	広島県
市区町村	江田島市
地域	広島県江田島市大柿町深江字鴨田１１１８番２
区域区分	都市計画区域外
用途地域	記載無し
価格
取引価格 平米 坪	8,475 円／平米 2万8,018 円／坪
推定価格 平米 坪	1万5,480 円／平米 5万1,177 円／坪
標準価格 平米 坪	1万4,785 円／平米 4万8,879 円／坪
査定価格 平米 坪	1万4,800 円／平米 4万8,929 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	未記録
基準容積率	未記録
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	不整形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	東
道路幅員	8 m
舗装状況	舗装
道路の種類	県道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例C

事例番号	江田島２０Ｔ３９ 比準価格算定　事例C
事例エリア
都道府県	広島県
市区町村	江田島市
地域	広島県江田島市大柿町深江字鴨田１１１８番２
区域区分	非線引都市計画区域
用途地域	記載無し
価格
取引価格 平米 坪	1万5,261 円／平米 5万453 円／坪
推定価格 平米 坪	1万3,292 円／平米 4万3,943 円／坪
標準価格 平米 坪	1万5,174 円／平米 5万165 円／坪
査定価格 平米 坪	1万5,200 円／平米 5万251 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	70 ％
基準容積率	246 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	ほぼ整形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南東
道路幅員	4.1 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況	側道
側道方位1	南西
側道幅員1	3 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例D

事例番号	江田島１９Ｔ３９ 比準価格算定　事例D
事例エリア
都道府県	広島県
市区町村	江田島市
地域	広島県江田島市大柿町深江字鴨田１１１８番２
区域区分	都市計画区域外
用途地域	記載無し
価格
取引価格 平米 坪	1万8,725 円／平米 6万1,905 円／坪
推定価格 平米 坪	1万5,567 円／平米 5万1,465 円／坪
標準価格 平米 坪	1万5,490 円／平米 5万1,210 円／坪
査定価格 平米 坪	1万5,500 円／平米 5万1,243 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	未記録
基準容積率	未記録
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	ほぼ正方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南東
道路幅員	6 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況	側道
側道方位1	南西
側道幅員1	7 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情