路線価 (2023) 広島県江田島市江田島町中央1-17535-2外 坪・平米

路線価の対象の土地情報
標準地

住所
所在地	広島県 江田島市広島県江田島市江田島町中央１丁目１７５３５番２外
価格時点	2023 年
駅名	小用桟橋駅 から 1700m
路線価
倍率方式	1.1 倍 倍率方式とは 倍率方式は、路線価が決められていないエリアの相続税評価方法です。この方式では、対象の土地の固定資産税評価額に一定の倍率を乗じて路線価となるものを計算します。
標準地の鑑定額
標準地の鑑定額は不動産鑑定士により鑑定された土地価格です。鑑定士2名による各価格を掲載します。
不動産鑑定士の査定額(1)
鑑定評価日	2023年01月12日
調査実施日	2022年12月07日
鑑定評価額 総額	1,560万 円 (400 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 12万8,934 円 1平米 3万9,000 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
鑑定評価日	2023年01月06日
調査実施日	2022年12月08日
鑑定評価額 総額	1,560万 円 (400 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 12万8,934 円／坪 1平米 3万9,000 円／平米 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
市場の特性
(1) 同一需給圏は、江田島市内及び隣接市町の商業及び住商混在地域一帯を圏域と判定した。需要者の中心は島内に地縁性をもつ個人事業主等で、圏域外からの転入は少ない。小売店舗等の建ち並ぶ旧来型の商業地域を形成するが、背後人口の減少や商業中心移行による相対的な地位の変化等もあり、繁華性は低下してきている。宅地取引はほとんど見受けられないため、需要の中心となる価格帯は見出し難い。 (2) 同一需給圏は江田島市及びその周辺における商業地域の存する圏域。需要者の中心は地縁性を有する事業者であり、圏外からの転入者は少ない。江田島市内において過疎化及び高齢化が著しく進んでいることから、顧客の減少により当該圏域内における繁華性も低迷しており、商業地に係る需要は弱い状況が続いている。当該圏域内の取引が少ないため、需要の中心となる価格帯は見出せない状況である。
試算価格の調整及び鑑定評価額の決定
(1) 比準価格は、江田島市及び隣接市内の同一需給圏に所在する事例を比準して求められたもので、不動産市場を反映した実証的な価格である。一方、収益価格は在来地主の資産維持を目的とするものが多く、収益性に見合った賃貸市場が形成されていないため、その説得力は低いと判断される。したがって、比準価格を中心に収益価格を比較考量し、周辺不動産市場の動向、前年価格とのバランスの検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (2) 比準価格は、同一需給圏内の類似地域等に存し、かつ、対象標準地と類似性を有する取引事例を中心に比準を行い試算された価格であり、市場の実勢を反映した実証的な価格となっている。収益価格は収益性に基づく理論的な価格であるが、取引の実態からみて自用目的の取引が中心で、賃貸市場の成熟の程度は弱いことから、低位に試算されている。以上より、比準価格を標準とし、収益価格を比較考量し、鑑定評価額を上記のとおり決定した。
交通
交通施設	小用桟橋駅西方
距離	1700 m
土地の状態
土地面積	121 坪 (400 平米)
私道分面積	0 平米
指定建ぺい率	80 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	300 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
形状	正方形
間口	1 m
奥行	1 m
現況	店舗
構造	鉄骨鉄筋コンクリート造:SRC その他種類 鉄骨鉄筋コンクリート造:SRC 、 鉄筋コンクリート造:RC 、 鉄骨造:S 、 木造:W 、 ブロック造:B 、 軽量鉄骨:LS 、 その他（1～6以外、及び田、畑）
地上階数	2F
地下階数	B0
周辺の利用状況	店舗、事務所等が建ち並ぶ県道沿いの商業地域
接面道路の状況
方位	南西
道路幅員	8 m
舗装状況	舗装
道路の種類	県道 その他種類 国道 、 都道 、 道道 、 府道 、 県道 、 市道 、 区道 、 町道 、 村道 、 私道 、 農道 、 林道 、 区画街路 、 道路
側道の状況
側道方位	南東
側道等接面状況	側道
水道／ガス／下水
水道／ガス／下水 設備の供給の有無
水道	有
ガス	無
下水道	有
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	非線引都市計画区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	近隣商業地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
基準建ぺい率	90 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	300 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。

近隣地域

標準地	江田島市広島県江田島市江田島町中央１丁目１７５３５番２外
標準地の範囲
東	50 m
西	40 m
南	50 m
北	100 m
標準的使用
標準的使用	低層店舗兼住宅地
画地の形状等
間口	20 m
奥行き	20 m
面積	400 m2
形状	ほぼ正方形
地域の特性
地域の特性	特にない
街路	８ｍ県道
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	非線引都市計画区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	近隣商業地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等１	その他
その他地域地区等２	その他
その他地域地区等３
指定建ぺい率	80 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	300 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
基準建ぺい率	90 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	300 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
地域の将来予測
(1)海上自衛隊術科学校周辺に小売店舗等が建ち並ぶ旧江田島町の中心商業地である。飛渡瀬地区への商業中心の移行や背後人口の減少等もあって、商況は衰退傾向で、地価は弱含みで推移するものと予測される。 (2)江田島市のうち江田島町の中心に位置する商業地域で、近隣地域に特段の変動は見られず現状を維持すると予測する。周辺の人口減を背景に繁華性の衰退が続いており、地価水準は下落基調で推移すると予測する。
近隣地域の比準価格
最有効使用判定	低層店舗兼住宅地
不動産鑑定士の査定額(1)
比準価格	1坪 12万8,934 円 1平米 3万9,000 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
比準価格	1坪 12万8,934 円 1平米 3万9,000 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）

前年からの変動額

前年からの変動額
不動産鑑定士の査定 変動額(1)
2023年	1坪 12万8,934円 1平米 3万9,000円
前年から次年への変動率 -7.6 ％
2022年	1坪 13万9,513円 1平米 4万2,200円
不動産鑑定士の査定 変動額(2)
2020年	1坪 12万8,934円 1平米 3万9,000円
前年から次年への変動率 -7.6 ％
2019年	1坪 13万9,513円 1平米 4万2,200円
標準地区分	非表示
継続・新規区分	継続
一般的要因
(1)江田島市においては、長期的な人口減少や高齢化のなかで、不動産需要は停滞している。 (2)不動産投資、個人消費及び設備投資は持ち直しており、雇用・所得環境は緩やかに改善している。江田島市では人口減及び高齢化が進む。
地域要因
(1)金融機関や小規模店舗等が建ち並ぶ旧来よりの商業地域。空店舗もみられ、背後人口が減少するなかで、商業地としての衰退傾向が続いている。 (2)県道沿いの商業地域に存する。大規模商業施設への顧客の流出により繁華性の低迷が続き、商業地需要は弱く、地価は下落基調にある。
個別的要因	(1)個別的要因に変動はない。 (2)個別的要因に変動はない。

土地価格の事例

比準価格算定　事例A

事例番号	江田島１９Ｋ３９ 比準価格算定　事例A
事例エリア
都道府県	広島県
市区町村	江田島市
地域	広島県江田島市江田島町中央１丁目１７５３５番２外
区域区分	非線引都市計画区域
用途地域	近隣商業地域
価格
取引価格 平米 坪	3万4,193 円／平米 11万3,042 円／坪
推定価格 平米 坪	4万5,393 円／平米 15万69 円／坪
標準価格 平米 坪	3万9,335 円／平米 13万42 円／坪
査定価格 平米 坪	4万500 円／平米 13万3,893 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	80 ％
基準容積率	300 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	ほぼ台形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南東
道路幅員	13 m
舗装状況	舗装
道路の種類	県道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例B

事例番号	江田島２２Ｔ９９ 比準価格算定　事例B
事例エリア
都道府県	広島県
市区町村	江田島市
地域	広島県江田島市江田島町中央１丁目１７５３５番２外
区域区分	非線引都市計画区域
用途地域	近隣商業地域
価格
取引価格 平米 坪	2万6,111 円／平米 8万6,323 円／坪
推定価格 平米 坪	2万9,208 円／平米 9万6,562 円／坪
標準価格 平米 坪	3万8,131 円／平米 12万6,061 円／坪
査定価格 平米 坪	3万9,300 円／平米 12万9,926 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	80 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	不整形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南
道路幅員	20 m
舗装状況	舗装
道路の種類	国道
側道
側道等の接面状況	側道
側道方位1	北東
側道幅員1	1.2 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例C

事例番号	呉２２Ｋ０８ 比準価格算定　事例C
事例エリア
都道府県	広島県
市区町村	呉市
地域	広島県江田島市江田島町中央１丁目１７５３５番２外
区域区分	非線引都市計画区域
用途地域	記載無し
価格
取引価格 平米 坪	4万1,688 円／平米 13万7,821 円／坪
推定価格 平米 坪	4万20 円／平米 13万2,306 円／坪
標準価格 平米 坪	3万6,615 円／平米 12万1,049 円／坪
査定価格 平米 坪	3万7,700 円／平米 12万4,636 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	70 ％
基準容積率	330 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	西
道路幅員	5.5 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例D

事例番号	呉２１Ｋ０８ 比準価格算定　事例D
事例エリア
都道府県	広島県
市区町村	呉市
地域	広島県江田島市江田島町中央１丁目１７５３５番２外
区域区分	非線引都市計画区域
用途地域	記載無し
価格
取引価格 平米 坪	3万8,946 円／平米 12万8,755 円／坪
推定価格 平米 坪	3万6,498 円／平米 12万662 円／坪
標準価格 平米 坪	3万7,357 円／平米 12万3,502 円／坪
査定価格 平米 坪	3万8,500 円／平米 12万7,281 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	80 ％
基準容積率	360 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	西
道路幅員	6 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況	側道
側道方位1	北
側道幅員1	4 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情