路線価 (2023) 広島県安芸郡海田町窪町1941-1外 坪・平米

路線価の対象の土地情報
標準地

住所
所在地	広島県 安芸郡海田町広島県安芸郡海田町窪町１９４１番１外
価格時点	2023 年
駅名	海田市駅 から 380m
路線価
1坪当たり	1坪 64万4,670 円
1平米当たり	1平米 19万5,000 円
標準地の鑑定額
標準地の鑑定額は不動産鑑定士により鑑定された土地価格です。鑑定士2名による各価格を掲載します。
不動産鑑定士の査定額(1)
鑑定評価日	2023年01月06日
調査実施日	2022年12月08日
鑑定評価額 総額	3億3,700万 円 (1376 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 80万9,970 円 1平米 24万5,000 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
鑑定評価日	2023年01月12日
調査実施日	2022年12月05日
鑑定評価額 総額	3億3,800万 円 (1376 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 81万3,276 円／坪 1平米 24万6,000 円／平米 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
市場の特性
(1) 同一需給圏は、主として海田町及び周辺市町の路線商業地域が存する圏域。需要者は、地場の事業者、ロードサイド店舗を展開する法人が典型的である。徒歩圏内にＪＲ駅があるため、多様な業種の利用が考えられる。国道２号と連結する大正交差点にも比較的近く車輌交通量は非常に多いため、需要は底堅い。中心となる価格帯は商業地自体の取引件数が少なく、取引規模もまちまちなため見出すことが困難である。 (2) 同一需給圏は、海田町及び広島市安芸区をはじめ、隣接する市町における商業地域ないしは混在地域一円と判定した。需要者は、沿道施設等を展開している大手法人のほか、事務所利用目的の地場企業等が中心と思料する。背後人口に恵まれた商業地域であり、供給が少ない中、潜在的な需給関係はタイトになってきている。なお、物件の規模により取引される価格はまちまちであり、需要の中心となる価格帯は見出せない状況となっている。
試算価格の調整及び鑑定評価額の決定
(1) 比準価格は不動産の市場性に着目し、実際の市場で生起した取引事例に基づいているため規範性の高い価格である。また、国道沿いの低層店舗や店舗付事務所は主として自己使用で、収益を目的とした事業者向けの賃貸市場の熟成はしていないため、収益価格は低位に試算された。本件においては、比準価格を重視し、収益価格を参考に留め、代表標準地との均衡に留意して鑑定評価額を決定した。 (2) 当地域は、店舗や事務所等を中心とする商業地域であり、収益価格は本来重視すべき価格である。しかし、当該地域は自用物件が多く、事業用物件にかかる賃貸市場が未成熟で、収益価格の信頼性はやや劣る。一方、規範性の高い取引事例に基づき試算した比準価格は、実証的で説得力が高い。それゆえ、代表標準地を規準とした価格との均衡に留意しつつ、比準価格を重視し、収益価格を比較考量し、鑑定評価額を上記のとおり決定した。
交通
交通施設	海田市駅南西方
距離	380 m
土地の状態
土地面積	416.2 坪 (1376 平米)
私道分面積	0 平米
指定建ぺい率	80 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	300 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
形状	不整形
間口	1 m
奥行	1.2 m
現況	銀行
構造	鉄骨造:S その他種類 鉄骨鉄筋コンクリート造:SRC 、 鉄筋コンクリート造:RC 、 鉄骨造:S 、 木造:W 、 ブロック造:B 、 軽量鉄骨:LS 、 その他（1～6以外、及び田、畑）
地上階数	2F
地下階数	B0
周辺の利用状況	中規模店舗等が建ち並ぶ県道沿いの路線商業地域
接面道路の状況
方位	北東
道路幅員	12 m
舗装状況	舗装
道路の種類	県道 その他種類 国道 、 都道 、 道道 、 府道 、 県道 、 市道 、 区道 、 町道 、 村道 、 私道 、 農道 、 林道 、 区画街路 、 道路
側道の状況
側道方位	接面道路無（記載無含）
側道等接面状況	記載無し
水道／ガス／下水
水道／ガス／下水 設備の供給の有無
水道	有
ガス	有
下水道	有
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	近隣商業地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
基準建ぺい率	80 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	300 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。

近隣地域

標準地	安芸郡海田町広島県安芸郡海田町窪町１９４１番１外
標準地の範囲
東	50 m
西	50 m
南	50 m
北	50 m
標準的使用
標準的使用	中層店舗兼事務所地
画地の形状等
間口	30 m
奥行き	40 m
面積	1200 m2
形状	ほぼ台形
地域の特性
地域の特性	特にない
街路	１２ｍ　県道
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	近隣商業地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等１	その他
その他地域地区等２	その他
その他地域地区等３
指定建ぺい率	80 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	300 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
基準建ぺい率	80 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	300 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
地域の将来予測
(1)ＪＲ駅から徒歩圏の県道広島海田線沿いに位置し、金融機関が集積するなど商業地として熟成している。築後相当年経過している建物も多く、今後は建替えやリニューアルが断続的に増えていくものと思われる。 (2)安芸区との境界に位置する商業地域として相応の繁華性を維持しており、格別の地域変動要因が見当たらないことから、当座は現状を維持するものと思料する。地価水準は、当面上昇傾向を示すものと予測する。
近隣地域の比準価格
最有効使用判定	中層店舗兼事務所地
不動産鑑定士の査定額(1)
比準価格	1坪 80万9,970 円 1平米 24万5,000 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
比準価格	1坪 81万3,276 円 1平米 24万6,000 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）

前年からの変動額

前年からの変動額
不動産鑑定士の査定 変動額(1)
2023年	1坪 80万9,970円 1平米 24万5,000円
前年から次年への変動率 2.5 ％
2022年	1坪 79万134円 1平米 23万9,000円
不動産鑑定士の査定 変動額(2)
2020年	1坪 81万3,276円 1平米 24万6,000円
前年から次年への変動率 2.9 ％
2019年	1坪 79万134円 1平米 23万9,000円
標準地区分	代表標準地
継続・新規区分	継続
一般的要因
(1)広島県の景気は住宅や設備投資も含め緩やかに持ち直している。海田町の人口は年間で約０．４％増加、窪町では約１．８％減少。 (2)町の人口は、約３万人と微増傾向。景気回復過程の中、不動産市況は改善基調にあるが、新型コロナの影響などから不透明感が漂う。
地域要因
(1)当該地域は安芸区船越地区中心部と接続し、旧来からの海田町随一の商業地域であり、ＪＲ駅にも近い立地で不動産需要は堅調である。 (2)繁華性が比較的高い県道沿いの商業地域であって、相対的な稀少性は高く、需要は底堅い。
個別的要因	(1)個別的要因に変動はない。 (2)個別的要因に変動はない

土地価格の事例

比準価格算定　事例A

事例番号	海田２３Ｋ７０ 比準価格算定　事例A
事例エリア
都道府県	広島県
市区町村	安芸郡海田町
地域	広島県安芸郡海田町窪町１９４１番１外
区域区分	市街化区域
用途地域	近隣商業地域
価格
取引価格 平米 坪	23万1,293 円／平米 76万4,655 円／坪
推定価格 平米 坪	22万2,041 円／平米 73万4,068 円／坪
標準価格 平米 坪	24万7,262 円／平米 81万7,448 円／坪
査定価格 平米 坪	24万5,000 円／平米 80万9,970 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	80 ％
基準容積率	300 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	貸家建付地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	東
道路幅員	23 m
舗装状況	舗装
道路の種類	国道
側道
側道等の接面状況	四方路
側道方位1	西
側道幅員1	5.4 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例B

事例番号	海田２３Ｋ７０ 比準価格算定　事例B
事例エリア
都道府県	広島県
市区町村	安芸郡海田町
地域	広島県安芸郡海田町窪町１９４１番１外
区域区分	市街化区域
用途地域	近隣商業地域
価格
取引価格 平米 坪	15万3,775 円／平米 50万8,380 円／坪
推定価格 平米 坪	15万7,040 円／平米 51万9,174 円／坪
標準価格 平米 坪	24万7,307 円／平米 81万7,597 円／坪
査定価格 平米 坪	24万5,000 円／平米 80万9,970 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	300 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	ほぼ台形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北東
道路幅員	7.5 m
舗装状況	舗装
道路の種類	町道
側道
側道等の接面状況	側道
側道方位1	北西
側道幅員1	4 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例C

事例番号	海田２２Ｔ７６ 比準価格算定　事例C
事例エリア
都道府県	広島県
市区町村	安芸郡海田町
地域	広島県安芸郡海田町窪町１９４１番１外
区域区分	市街化区域
用途地域	近隣商業地域
価格
取引価格 平米 坪	16万7,289 円／平米 55万3,057 円／坪
推定価格 平米 坪	17万9,892 円／平米 59万4,723 円／坪
標準価格 平米 坪	24万5,419 円／平米 81万1,355 円／坪
査定価格 平米 坪	24万3,000 円／平米 80万3,358 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	90 ％
基準容積率	300 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	台形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	東
道路幅員	16.5 m
舗装状況	舗装
道路の種類	国道
側道
側道等の接面状況	側道
側道方位1	南
側道幅員1	4 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例D

事例番号	海田２３Ｋ７０ 比準価格算定　事例D
事例エリア
都道府県	広島県
市区町村	安芸郡海田町
地域	広島県安芸郡海田町窪町１９４１番１外
区域区分	市街化区域
用途地域	近隣商業地域
価格
取引価格 平米 坪	27万5,679 円／平米 91万1,395 円／坪
推定価格 平米 坪	28万2,993 円／平米 93万5,575 円／坪
標準価格 平米 坪	38万879 円／平米 125万9,186 円／坪
査定価格 平米 坪	37万7,000 円／平米 124万6,362 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	80 ％
基準容積率	300 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	貸家建付地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北
道路幅員	8.5 m
舗装状況	舗装
道路の種類	町道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情