路線価 (2023) 広島県山県郡北広島町壬生字鎌田370-3外 坪・平米

路線価の対象の土地情報
標準地

住所
所在地	広島県 山県郡北広島町広島県山県郡北広島町壬生字鎌田３７０番３外
価格時点	2023 年
駅名	可部駅 から 29000m
路線価
倍率方式	1.1 倍 倍率方式とは 倍率方式は、路線価が決められていないエリアの相続税評価方法です。この方式では、対象の土地の固定資産税評価額に一定の倍率を乗じて路線価となるものを計算します。
標準地の鑑定額
標準地の鑑定額は不動産鑑定士により鑑定された土地価格です。鑑定士2名による各価格を掲載します。
不動産鑑定士の査定額(1)
鑑定評価日	2023年01月06日
調査実施日	2022年12月05日
鑑定評価額 総額	601万 円 (273 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 7万2,732 円 1平米 2万2,000 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
鑑定評価日	2023年01月12日
調査実施日	2022年12月05日
鑑定評価額 総額	601万 円 (273 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 7万2,732 円／坪 1平米 2万2,000 円／平米 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
市場の特性
(1) 同一需給圏は旧千代田町の既成住宅地及びその周辺の住宅地域がその圏域である。需要者は圏域内に強い地縁性を有する居住者が中心であり、他圏域からの転入は少ない。中心部周辺の農地等を転用してのミニ開発された住宅用地等に需要が流れる傾向があり、標準地周辺の宅地需要の動向は総じて低調に推移している。旧市街の需要はやや低迷気味で規模等はまちまちであるが、新規分譲地での土地は２００㎡程度で５００万円前後と見られる。 (2) 同一需給圏は主として旧千代田町中心部に位置する平坦な住宅地域。広島市北部や周辺市町へ通勤する世帯が一部存するが、主たる需要者は町内に通勤し、地縁を有する一般所得層である。人口等については近年、自然減と高齢化が進み、人口減少、高齢化率上昇に歯止めがかからない状況である。町役場付近の利便性の高い地域においては２００㎡程度の土地で５００万円台。周辺部は取引価格に相当のばらつきがあり、一定の価格水準を形成していない。
試算価格の調整及び鑑定評価額の決定
(1) 当該地域は農家住宅も残るほか商的な要素も認められる混在住宅地であり、概ね自用が主である。一方、周辺にアパート等は見られるものの投資採算性が認められないため収益価格は試算しえなかった。取引は自己使用目的のものが中心であり、収益性よりも居住の快適性が重視される地域であることから、市場の実態を反映する比準価格を中心に、前年価格及び各種公的価格指標をはじめとする地域的価格バランスに留意の上、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (2) 近隣地域周辺では共同住宅も散見されるが、対象地の画地規模を勘案すると、全戸分の駐車場の確保が困難等、経済合理性のある賃貸経営が想定しがたい。よって、収益価格は試算し得なかった。一方、近隣地域と状況が類似した地域から収集・選択した取引事例から求められた比準価格は、市場実態を反映し客観的かつ説得力を有すると判断した。従って比準価格を標準とし、代表標準地との均衡をふまえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。
交通
交通施設	可部駅北方
距離	29000 m
土地の状態
土地面積	82.6 坪 (273 平米)
私道分面積	0 平米
指定建ぺい率	60 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	200 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
形状	台形
間口	1 m
奥行	1 m
現況	住宅
構造	軽量鉄骨:LS その他種類 鉄骨鉄筋コンクリート造:SRC 、 鉄筋コンクリート造:RC 、 鉄骨造:S 、 木造:W 、 ブロック造:B 、 軽量鉄骨:LS 、 その他（1～6以外、及び田、畑）
地上階数	2F
地下階数	B0
周辺の利用状況	一般住宅や農家住宅に農地が混在する住宅地域
接面道路の状況
方位	東
道路幅員	7.1 m
舗装状況	舗装
道路の種類	町道 その他種類 国道 、 都道 、 道道 、 府道 、 県道 、 市道 、 区道 、 町道 、 村道 、 私道 、 農道 、 林道 、 区画街路 、 道路
側道の状況
側道方位	接面道路無（記載無含）
側道等接面状況	記載無し
水道／ガス／下水
水道／ガス／下水 設備の供給の有無
水道	有
ガス	無
下水道	有
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	非線引都市計画区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	第1種住居地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
基準建ぺい率	60 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	200 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。

近隣地域

標準地	山県郡北広島町広島県山県郡北広島町壬生字鎌田３７０番３外
標準地の範囲
東	30 m
西	30 m
南	50 m
北	100 m
標準的使用
標準的使用	戸建住宅地
画地の形状等
間口	15 m
奥行き	20 m
面積	300 m2
形状	ほぼ長方形
地域の特性
地域の特性	特にない
街路	基準方位北、７．１ｍ町道
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	非線引都市計画区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	第1種住居地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等１	その他
その他地域地区等２	その他
その他地域地区等３
指定建ぺい率	60 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	200 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
基準建ぺい率	60 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	200 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
地域の将来予測
(1)当地域は、壬生商店街からやや離れた一般住宅のほか農地等も点在する混在住宅地域で、高齢化が進んでおり特に大きな変動要因はなく、今後も現状のまま推移すると推測される。 (2)地域内に格別の変動要因はなく、今後も現状を維持すると予測する。
近隣地域の比準価格
最有効使用判定	戸建住宅地
不動産鑑定士の査定額(1)
比準価格	1坪 7万2,732 円 1平米 2万2,000 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
比準価格	1坪 7万2,732 円 1平米 2万2,000 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）

前年からの変動額

前年からの変動額
不動産鑑定士の査定 変動額(1)
2023年	1坪 7万2,732円 1平米 2万2,000円
前年から次年への変動率 -0.9 ％
2022年	1坪 7万3,393円 1平米 2万2,200円
不動産鑑定士の査定 変動額(2)
2020年	1坪 7万2,732円 1平米 2万2,000円
前年から次年への変動率 -0.9 ％
2019年	1坪 7万3,393円 1平米 2万2,200円
標準地区分	代表標準地
継続・新規区分	継続
一般的要因
(1)コロナ禍や物価高の状況にあるが利便性の高いエリアでの不動産市況は堅調に推移している。一方、高齢化の進む北広島町は低迷傾向が続いている。 (2)旧千代田町と比較し、他の旧町は人口減、高齢化が一層深刻である。他方、田舎暮らし、古民家人気等、空き家バンクを介した移住希望も散見される。
地域要因
(1)中心市街地から一定の距離を有する既存集落であり、新規需要は脆弱で地価は引続き弱含んでいる。 (2)戸建住宅を中心とする既成住宅地域であるが、近年はアパートの新規供給も散見された。
個別的要因	(1)個別的要因に変動はない。 (2)個別的要因に変動はない。

土地価格の事例

比準価格算定　事例A

事例番号	北広島２３Ｋ８９ 比準価格算定　事例A
事例エリア
都道府県	広島県
市区町村	山県郡北広島町
地域	広島県山県郡北広島町壬生字鎌田３７０番３外
区域区分	非線引都市計画区域
用途地域	記載無し
価格
取引価格 平米 坪	1万4,500 円／平米 4万7,937 円／坪
推定価格 平米 坪	1万4,326 円／平米 4万7,362 円／坪
標準価格 平米 坪	2万2,074 円／平米 7万2,977 円／坪
査定価格 平米 坪	2万2,100 円／平米 7万3,063 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	70 ％
基準容積率	400 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	西
道路幅員	14 m
舗装状況	舗装
道路の種類	県道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例B

事例番号	北広島２１Ｔ８９ 比準価格算定　事例B
事例エリア
都道府県	広島県
市区町村	山県郡北広島町
地域	広島県山県郡北広島町壬生字鎌田３７０番３外
区域区分	非線引都市計画区域
用途地域	第1種住居地域
価格
取引価格 平米 坪	2万8,297 円／平米 9万3,550 円／坪
推定価格 平米 坪	2万6,868 円／平米 8万8,826 円／坪
標準価格 平米 坪	2万2,187 円／平米 7万3,350 円／坪
査定価格 平米 坪	2万2,200 円／平米 7万3,393 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	70 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南西
道路幅員	5 m
舗装状況	舗装
道路の種類	町道
側道
側道等の接面状況	側道
側道方位1	北西
側道幅員1	5 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例C

事例番号	北広島２３Ｋ８９ 比準価格算定　事例C
事例エリア
都道府県	広島県
市区町村	山県郡北広島町
地域	広島県山県郡北広島町壬生字鎌田３７０番３外
区域区分	非線引都市計画区域
用途地域	近隣商業地域
価格
取引価格 平米 坪	1万2,100 円／平米 4万3 円／坪
推定価格 平米 坪	1万4,870 円／平米 4万9,160 円／坪
標準価格 平米 坪	2万1,003 円／平米 6万9,436 円／坪
査定価格 平米 坪	2万1,000 円／平米 6万9,426 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	90 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	台形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北東
道路幅員	5.8 m
舗装状況	舗装
道路の種類	町道
側道
側道等の接面状況	側道
側道方位1	北西
側道幅員1	4.5 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例D

事例番号	北広島２２Ｋ８９ 比準価格算定　事例D
事例エリア
都道府県	広島県
市区町村	山県郡北広島町
地域	広島県山県郡北広島町壬生字鎌田３７０番３外
区域区分	非線引都市計画区域
用途地域	記載無し
価格
取引価格 平米 坪	1万1,779 円／平米 3万8,941 円／坪
推定価格 平米 坪	1万8,318 円／平米 6万559 円／坪
標準価格 平米 坪	2万2,531 円／平米 7万4,487 円／坪
査定価格 平米 坪	2万2,500 円／平米 7万4,385 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	70 ％
基準容積率	400 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	底地
形状	不整形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南東
道路幅員	11.3 m
舗装状況	舗装
道路の種類	国道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情