路線価 (2023) 広島県世羅郡世羅町大字東神崎字大田391-2外 坪・平米

路線価の対象の土地情報
標準地

住所
所在地	広島県 世羅郡世羅町広島県世羅郡世羅町大字東神崎字大田３９１番２外
価格時点	2023 年
駅名	備後三川駅 から 9000m
路線価
倍率方式	1.1 倍 倍率方式とは 倍率方式は、路線価が決められていないエリアの相続税評価方法です。この方式では、対象の土地の固定資産税評価額に一定の倍率を乗じて路線価となるものを計算します。
標準地の鑑定額
標準地の鑑定額は不動産鑑定士により鑑定された土地価格です。鑑定士2名による各価格を掲載します。
不動産鑑定士の査定額(1)
鑑定評価日	2023年01月11日
調査実施日	2022年12月09日
鑑定評価額 総額	682万 円 (583 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 3万8,680 円 1平米 1万1,700 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
鑑定評価日	2023年01月06日
調査実施日	2022年12月05日
鑑定評価額 総額	682万 円 (583 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 3万8,680 円／坪 1平米 1万1,700 円／平米 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
市場の特性
(1) 同一需給圏は、神崎地区を中心とし、その周辺を含む住宅地域一円である。需要者の中心は、地縁性のある個人のエンドユーザーであり、外部からの転入は殆ど見られない。住宅地開発分譲も時折見られるが、人口減少が続いており、不動産取引は少なく、需給は依然として静態的である。よって、取引される価格帯は、規模等によってまちまちであり、需要の中心となる価格帯は見出し難い状況にある。 (2) 同一需給圏は世羅町を中心として、広域的には隣接の尾道市御調町をも内包する、既成市街地及びその周辺部の住宅地域と判定した。需要者は同一需給圏内に地縁的選好性を有する個人がほとんどである。町内の過疎化、高齢化の進展等により需給動向は低調に推移している。土地取引自体が少なく取引事情や規模等も雑多であるため、需要の中心となる価格帯は見出せない状況にある。
試算価格の調整及び鑑定評価額の決定
(1) 比準価格は、神崎地区のほか広域からも収集した取引事例に比準して求めたものであるが、客観的かつ市場の実態を反映した実証的な価格である。なお、収益価格は、後述のとおり賃貸市場が未形成であり、適正な純収益の査定が不可能であるため試算できなかった。よって本件は、比準価格を中心に、規準価格との均衡及び最近の地価動向等にも留意して、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (2) 比準価格は世羅町内から収集し得た、対象標準地と類似性、代替性を有する実際の取引事例から適切に選択され、各種補修正、要因比較も適切であり規範性が高い。近隣地域及びその周辺は農地も多く残る住宅地域であり、賃貸市場は未成熟であるため収益還元法は非適用とした。従って、代表標準地との検討を踏まえ、価格形成要因の変動等にも十分留意した上で、上記の通り比準価格をもって鑑定評価額を決定した。
交通
交通施設	備後三川駅南西方
距離	9000 m
土地の状態
土地面積	176.3 坪 (583 平米)
私道分面積	0 平米
指定建ぺい率	60 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	200 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
形状	長方形
間口	1 m
奥行	1.2 m
現況	住宅
構造	軽量鉄骨:LS その他種類 鉄骨鉄筋コンクリート造:SRC 、 鉄筋コンクリート造:RC 、 鉄骨造:S 、 木造:W 、 ブロック造:B 、 軽量鉄骨:LS 、 その他（1～6以外、及び田、畑）
地上階数	2F
地下階数	B0
周辺の利用状況	農地の中に農家、一般住宅がみられる住宅地域
接面道路の状況
方位	西
道路幅員	4 m
舗装状況	舗装
道路の種類	町道 その他種類 国道 、 都道 、 道道 、 府道 、 県道 、 市道 、 区道 、 町道 、 村道 、 私道 、 農道 、 林道 、 区画街路 、 道路
側道の状況
側道方位	接面道路無（記載無含）
側道等接面状況	記載無し
水道／ガス／下水
水道／ガス／下水 設備の供給の有無
水道	有
ガス	無
下水道	無
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	非線引都市計画区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	第1種住居地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
基準建ぺい率	60 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	160 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。

近隣地域

標準地	世羅郡世羅町広島県世羅郡世羅町大字東神崎字大田３９１番２外
標準地の範囲
東	150 m
西	40 m
南	150 m
北	150 m
標準的使用
標準的使用	戸建住宅地
画地の形状等
間口	22 m
奥行き	25 m
面積	550 m2
形状	ほぼ長方形
地域の特性
地域の特性	特にない
街路	基準方位　北、４ｍ町道
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	非線引都市計画区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	第1種住居地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等１	その他
その他地域地区等２	その他
その他地域地区等３
指定建ぺい率	60 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	200 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
基準建ぺい率	60 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	160 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
地域の将来予測
(1)近隣地域は、町中心部に程近い住宅地域であり、農地転用による住宅地開発分譲も時折見られるが、人口減少等の影響により今後も現状程度の利用が続くものと予測される。 (2)旧来の農家住宅的色彩を有する既成の住宅地域で、地域要因は概ね静態的であり、当面は現状維持で推移すると予測する。
近隣地域の比準価格
最有効使用判定	戸建住宅地
不動産鑑定士の査定額(1)
比準価格	1坪 3万8,680 円 1平米 1万1,700 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
比準価格	1坪 3万8,680 円 1平米 1万1,700 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）

前年からの変動額

前年からの変動額
不動産鑑定士の査定 変動額(1)
2023年	1坪 3万8,680円 1平米 1万1,700円
前年から次年への変動率 -1.7 ％
2022年	1坪 3万9,341円 1平米 1万1,900円
不動産鑑定士の査定 変動額(2)
2020年	1坪 3万8,680円 1平米 1万1,700円
前年から次年への変動率 -1.7 ％
2019年	1坪 3万9,341円 1平米 1万1,900円
標準地区分	代表標準地
継続・新規区分	継続
一般的要因
(1)町内での人口減少や少子高齢化の加速化も相俟って、全体的に需要は弱含みである。 (2)景気は持ち直しの動きが見られるが、物価上昇等の懸念事項も有し先行き不透明感が残る。町内の地価動向は過疎化等により一貫して下落傾向にある。
地域要因
(1)住宅地分譲も見られる住宅地域であるが、人口減少等の影響により需要は弱含みで推移している。 (2)周囲には農地も多く残る住宅地域で地域要因は概ね静態的であるが、少子高齢化等に伴い需要は弱く、地価は下落が続いている。
個別的要因	(1)個別的要因に変動はない。 (2)個別的要因に変動はない。

土地価格の事例

比準価格算定　事例A

事例番号	世羅２２Ｔ５６ 比準価格算定　事例A
事例エリア
都道府県	広島県
市区町村	世羅郡世羅町
地域	広島県世羅郡世羅町大字東神崎字大田３９１番２外
区域区分	非線引都市計画区域
用途地域	準工業地域
価格
取引価格 平米 坪	1万4,070 円／平米 4万6,515 円／坪
推定価格 平米 坪	1万3,485 円／平米 4万4,581 円／坪
標準価格 平米 坪	1万1,238 円／平米 3万7,153 円／坪
査定価格 平米 坪	1万1,200 円／平米 3万7,027 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	70 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南
道路幅員	5.1 m
舗装状況	舗装
道路の種類	道路
側道
側道等の接面状況	三方路
側道方位1	東
側道幅員1	5 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例B

事例番号	世羅２３Ｋ０４ 比準価格算定　事例B
事例エリア
都道府県	広島県
市区町村	世羅郡世羅町
地域	広島県世羅郡世羅町大字東神崎字大田３９１番２外
区域区分	非線引都市計画区域
用途地域	記載無し
価格
取引価格 平米 坪	1万1,831 円／平米 3万9,113 円／坪
推定価格 平米 坪	1万1,304 円／平米 3万7,371 円／坪
標準価格 平米 坪	1万1,886 円／平米 3万9,295 円／坪
査定価格 平米 坪	1万1,900 円／平米 3万9,341 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	70 ％
基準容積率	240 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	ほぼ整形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南西
道路幅員	3.4 m
舗装状況	舗装
道路の種類	町道
側道
側道等の接面状況	四方路
側道方位1	北西
側道幅員1	2.6 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例C

事例番号	世羅２３Ｋ５６ 比準価格算定　事例C
事例エリア
都道府県	広島県
市区町村	世羅郡世羅町
地域	広島県世羅郡世羅町大字東神崎字大田３９１番２外
区域区分	都市計画区域外
用途地域	記載無し
価格
取引価格 平米 坪	6,234 円／平米 2万610 円／坪
推定価格 平米 坪	6,140 円／平米 2万299 円／坪
標準価格 平米 坪	1万2,712 円／平米 4万2,026 円／坪
査定価格 平米 坪	1万2,700 円／平米 4万1,986 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	未記録
基準容積率	未記録
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	不整形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南西
道路幅員	7 m
舗装状況	舗装
道路の種類	県道
側道
側道等の接面状況	四方路
側道方位1	北西
側道幅員1	7.2 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例D

事例番号	世羅２３Ｋ０４ 比準価格算定　事例D
事例エリア
都道府県	広島県
市区町村	世羅郡世羅町
地域	広島県世羅郡世羅町大字東神崎字大田３９１番２外
区域区分	都市計画区域外
用途地域	記載無し
価格
取引価格 平米 坪	5,481 円／平米 1万8,120 円／坪
推定価格 平米 坪	6,236 円／平米 2万616 円／坪
標準価格 平米 坪	1万752 円／平米 3万5,546 円／坪
査定価格 平米 坪	1万800 円／平米 3万5,705 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	未記録
基準容積率	未記録
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	不整形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南西
道路幅員	7.5 m
舗装状況	舗装
道路の種類	国道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	土砂災害警戒区域（土砂災警区域）
その他地域地区等2	土砂災害特別警戒区域（土砂災警特別区域）
その他地域地区等3
特別な事情