路線価 (2023) 広島県世羅郡世羅町大字西上原字流494-4外 坪・平米

路線価の対象の土地情報
標準地

住所
所在地	広島県 世羅郡世羅町広島県世羅郡世羅町大字西上原字流４９４番４外
価格時点	2023 年
駅名	備後三川駅 から 7900m
路線価
倍率方式	1.1 倍 倍率方式とは 倍率方式は、路線価が決められていないエリアの相続税評価方法です。この方式では、対象の土地の固定資産税評価額に一定の倍率を乗じて路線価となるものを計算します。
標準地の鑑定額
標準地の鑑定額は不動産鑑定士により鑑定された土地価格です。鑑定士2名による各価格を掲載します。
不動産鑑定士の査定額(1)
鑑定評価日	2023年01月11日
調査実施日	2022年12月09日
鑑定評価額 総額	1,540万 円 (585 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 8万7,278 円 1平米 2万6,400 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
鑑定評価日	2023年01月06日
調査実施日	2022年12月05日
鑑定評価額 総額	1,540万 円 (585 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 8万7,278 円／坪 1平米 2万6,400 円／平米 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
市場の特性
(1) 同一需給圏は、町中心部の商業地域一円に及ぶ。需要者の中心は、地縁者や、町内及びその周辺を商圏とする商業者等である。地元経済の低迷、周辺人口の減少や少子高齢化を背景に、商業地に対する需要は依然として弱く、取引自体が少ない。土地単価は規模等によってまちまちであるため、需要の中心となる価格帯は把握し難い。 (2) 同一需給圏は世羅町の商業地域及び商住混在地域を中心に、広域的には尾道市御調町、府中市上下町の商業利用可能な地域も含まれる。需要者は地縁的選好性を有する個人事業主、店舗等の利用を目的とする県内外の法人が中心である。高速道路開通などに伴い、車両交通量は減少し、郊外型店舗への顧客流出、商圏内人口の減少等も相俟って需要は減退傾向にある。町内における取引が極めて少ないため、中心価格帯の把握は困難である。
試算価格の調整及び鑑定評価額の決定
(1) 比準価格は、町中心部及びその周辺に存する取引事例に比準して求めたものであり、地域格差率にややばらつきが認められるものの、客観的かつ市場の実態を反映した実証的な価格である。なお、収益価格は、後述のとおり賃貸市場が未形成であり、適正な純収益の査定が不可能であるため試算できなかった。よって本件は、比準価格を中心に、規準価格との均衡及び最近の地価動向等にも留意して、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (2) 比準価格は、同一需給圏内の類似地域から価格牽連性を持つ実際の成約事例を採用し試算したもので、市場性を反映した実証的な価格である。近隣地域は店舗等の建ち並ぶ国道沿いの商業地域であるが、新規物件は見られず賃貸市場が未成熟であることから、適正な賃料の把握等が困難であり収益価格は試算しなかった。従って、代表標準地との検討を踏まえ、価格形成要因の将来の動向等にも十分に留意の上、上記の通り比準価格をもって鑑定評価額を決定した。
交通
交通施設	備後三川駅南西方
距離	7900 m
土地の状態
土地面積	177 坪 (585 平米)
私道分面積	0 平米
指定建ぺい率	80 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	300 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
形状	長方形
間口	1 m
奥行	2 m
現況	店舗
構造	鉄骨造:S その他種類 鉄骨鉄筋コンクリート造:SRC 、 鉄筋コンクリート造:RC 、 鉄骨造:S 、 木造:W 、 ブロック造:B 、 軽量鉄骨:LS 、 その他（1～6以外、及び田、畑）
地上階数	2F
地下階数	B0
周辺の利用状況	中規模店舗、事務所等の建ち並ぶ商業地域
接面道路の状況
方位	南東
道路幅員	10 m
舗装状況	舗装
道路の種類	国道 その他種類 国道 、 都道 、 道道 、 府道 、 県道 、 市道 、 区道 、 町道 、 村道 、 私道 、 農道 、 林道 、 区画街路 、 道路
側道の状況
側道方位	接面道路無（記載無含）
側道等接面状況	記載無し
水道／ガス／下水
水道／ガス／下水 設備の供給の有無
水道	有
ガス	無
下水道	有
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	非線引都市計画区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	近隣商業地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
基準建ぺい率	80 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	300 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。

近隣地域

標準地	世羅郡世羅町広島県世羅郡世羅町大字西上原字流４９４番４外
標準地の範囲
東	100 m
西	100 m
南	50 m
北	50 m
標準的使用
標準的使用	低層店舗地
画地の形状等
間口	17 m
奥行き	35 m
面積	600 m2
形状	ほぼ長方形
地域の特性
地域の特性	特にない
街路	１０ｍ　国道
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	非線引都市計画区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	近隣商業地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等１	その他
その他地域地区等２	その他
その他地域地区等３
指定建ぺい率	80 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	300 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
基準建ぺい率	80 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	300 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
地域の将来予測
(1)近隣地域は、町中心部の国道１８４号沿いに形成された商業地域である。北側を並走する国道４３２号沿いの大型店等への顧客流出により商況は低迷しており、今後も衰退傾向が続くものと予測される。 (2)商圏人口の減少、商圏の分散化、「中国やまなみ街道」全通による車両交通量の減少等により、やや衰退気味に推移するものと予測する。
近隣地域の比準価格
最有効使用判定	低層店舗地
不動産鑑定士の査定額(1)
比準価格	1坪 8万7,278 円 1平米 2万6,400 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
比準価格	1坪 8万7,278 円 1平米 2万6,400 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）

前年からの変動額

前年からの変動額
不動産鑑定士の査定 変動額(1)
2023年	1坪 8万7,278円 1平米 2万6,400円
前年から次年への変動率 -4.3 ％
2022年	1坪 9万1,246円 1平米 2万7,600円
不動産鑑定士の査定 変動額(2)
2020年	1坪 8万7,278円 1平米 2万6,400円
前年から次年への変動率 -4.3 ％
2019年	1坪 9万1,246円 1平米 2万7,600円
標準地区分	代表標準地
継続・新規区分	継続
一般的要因
(1)町内での人口減少や少子高齢化の加速化も相俟って、全体的に需要は弱含みである。 (2)景気は持ち直しの動きが見られるが、物価上昇等の懸念事項も有し先行き不透明感が残る。町内の地価動向は過疎化等により一貫して下落傾向にある。
地域要因
(1)顧客流出により商況は衰退傾向にあるため、需要は弱く、市況は引き続き低迷している。 (2)沿道型店舗への顧客流出、交通量の減少に加え、世羅町の人口減少、高齢化の進行もあり、地価は下落傾向が継続している。
個別的要因	(1)個別的要因に変動はない。 (2)個別的要因に変動はない。

土地価格の事例

比準価格算定　事例A

事例番号	世羅２３Ｋ５６ 比準価格算定　事例A
事例エリア
都道府県	広島県
市区町村	世羅郡世羅町
地域	広島県世羅郡世羅町大字西上原字流４９４番４外
区域区分	非線引都市計画区域
用途地域	近隣商業地域
価格
取引価格 平米 坪	1万6,323 円／平米 5万3,964 円／坪
推定価格 平米 坪	2万4,573 円／平米 8万1,238 円／坪
標準価格 平米 坪	2万3,160 円／平米 7万6,567 円／坪
査定価格 平米 坪	2万3,200 円／平米 7万6,699 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	90 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	ほぼ整形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北
道路幅員	20.4 m
舗装状況	舗装
道路の種類	国道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	西
側道幅員1	9.3 m
側道方位2	南
側道幅員2	3.2 m
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例B

事例番号	世羅２２Ｋ５６ 比準価格算定　事例B
事例エリア
都道府県	広島県
市区町村	世羅郡世羅町
地域	広島県世羅郡世羅町大字西上原字流４９４番４外
区域区分	非線引都市計画区域
用途地域	商業地域
価格
取引価格 平米 坪	1万6,895 円／平米 5万5,855 円／坪
推定価格 平米 坪	1万5,864 円／平米 5万2,446 円／坪
標準価格 平米 坪	2万6,888 円／平米 8万8,892 円／坪
査定価格 平米 坪	2万6,900 円／平米 8万8,931 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	80 ％
基準容積率	300 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	ほぼ整形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	西
道路幅員	6.4 m
舗装状況	舗装
道路の種類	町道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	土砂災害警戒区域（土砂災警区域）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例C

事例番号	世羅２３Ｋ５６ 比準価格算定　事例C
事例エリア
都道府県	広島県
市区町村	世羅郡世羅町
地域	広島県世羅郡世羅町大字西上原字流４９４番４外
区域区分	非線引都市計画区域
用途地域	第2種住居地域
価格
取引価格 平米 坪	1万9,684 円／平米 6万5,075 円／坪
推定価格 平米 坪	1万8,134 円／平米 5万9,951 円／坪
標準価格 平米 坪	2万5,722 円／平米 8万5,037 円／坪
査定価格 平米 坪	2万5,700 円／平米 8万4,964 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	ほぼ整形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北西
道路幅員	5.6 m
舗装状況	舗装
道路の種類	町道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例D

事例番号	世羅２２Ｔ０４ 比準価格算定　事例D
事例エリア
都道府県	広島県
市区町村	世羅郡世羅町
地域	広島県世羅郡世羅町大字西上原字流４９４番４外
区域区分	非線引都市計画区域
用途地域	第1種住居地域
価格
取引価格 平米 坪	2万2,340 円／平米 7万3,856 円／坪
推定価格 平米 坪	2万1,424 円／平米 7万828 円／坪
標準価格 平米 坪	2万6,680 円／平米 8万8,204 円／坪
査定価格 平米 坪	2万6,700 円／平米 8万8,270 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	ほぼ整形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	東
道路幅員	6.5 m
舗装状況	舗装
道路の種類	町道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情