路線価 (2023) 山口県下関市安岡本町2-1774-10外 坪・平米

路線価の対象の土地情報
標準地

住所
所在地	山口県 下関市山口県下関市安岡本町２丁目１７７４番１０外
価格時点	2023 年
駅名	安岡駅 から 600m
路線価
1坪当たり	1坪 8万2,650 円
1平米当たり	1平米 2万5,000 円
標準地の鑑定額
標準地の鑑定額は不動産鑑定士により鑑定された土地価格です。鑑定士2名による各価格を掲載します。
不動産鑑定士の査定額(1)
鑑定評価日	2023年01月05日
調査実施日	2022年12月10日
鑑定評価額 総額	541万 円 (166 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 10万7,776 円 1平米 3万2,600 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
鑑定評価日	2023年01月05日
調査実施日	2022年12月12日
鑑定評価額 総額	541万 円 (166 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 10万7,776 円／坪 1平米 3万2,600 円／平米 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
市場の特性
(1) 同一需給圏は、ＪＲ山陰本線安岡駅を主体に梶栗郷台地駅をも含む山陰側郊外の圏域。需要者の中心は同一需給圏のうち山陰地区の居住者が殆どを占める。当該地域は駅近くの住宅地で、人口減少及び根強いマンション需要等相俟って戸建住宅地実需要は相対的に弱い中、当該地域は縁辺に食料品スーパー等を擁し、生活利便性等に支えられて需要は回復傾向にある。土地は標準的画地規模で６００万円前後、新築戸建で３，０００万円前後が需要の中心となっている。 (2) 同一需給圏は主としてＪＲ安岡駅・梶栗郷台地駅を最寄駅とする山陰地区の住宅地域一円である。需要者の中心は、市内の事業所等に勤務する一次取得者であり、圏外からの転入も見られる。当該地域は、下関北バイパス開通によって市中心部へのアクセスが向上し生活利便性は良好だが、居住環境の旧式化により需要者の選好性はやや低いといえる。土地は標準的画地規模で６００万円程度、新築戸建物件は３，０００万円前後が需要の中心となっている。
試算価格の調整及び鑑定評価額の決定
(1) 当該地域は駅近くの過渡期の住宅地域でアパート等の収益物件は介在するものの、自用目的での取引が中心である戸建住宅地域であり、収益価格は事業収支から鑑みて経済合理的な共同住宅の想定が困難なため試算し得なかった。従って、類似地域等において信頼性のある取引事例を抽出し、試算した比準価格を標準に昨今の不動産市況を留意するとともに、更に、代表標準地との秤量的検討及び前年の標準価格との対比の上、鑑定評価額を上記の通り決定した。 (2) 同一需給圏内の類似地域等において信頼性のある取引事例を収集し得た。当該近隣地域は戸建住宅を主体とする混在住宅地域であり、周辺に共同住宅も見られるが画地条件等に鑑み経済合理的な賃貸事業が成り立つ地域ではないため、収益還元法は適用を断念した。よって、市場実態を反映し適合性に優る比準価格を標準として、低位にある収益性の価格への影響の程度及び市場の動向等を勘案し、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記の通り決定した。
交通
交通施設	安岡駅北西方
距離	600 m
土地の状態
土地面積	50.2 坪 (166 平米)
私道分面積	0 平米
指定建ぺい率	80 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	200 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
形状	長方形
間口	1 m
奥行	2 m
現況	住宅
構造	軽量鉄骨:LS その他種類 鉄骨鉄筋コンクリート造:SRC 、 鉄筋コンクリート造:RC 、 鉄骨造:S 、 木造:W 、 ブロック造:B 、 軽量鉄骨:LS 、 その他（1～6以外、及び田、畑）
地上階数	2F
地下階数	B0
周辺の利用状況	一般住宅や併用住宅等が建ち並ぶ混在住宅地域
接面道路の状況
方位	南
道路幅員	4.5 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道 その他種類 国道 、 都道 、 道道 、 府道 、 県道 、 市道 、 区道 、 町道 、 村道 、 私道 、 農道 、 林道 、 区画街路 、 道路
側道の状況
側道方位	接面道路無（記載無含）
側道等接面状況	記載無し
水道／ガス／下水
水道／ガス／下水 設備の供給の有無
水道	有
ガス	無
下水道	有
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	近隣商業地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	準防火地域
自然公園法
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
基準建ぺい率	90 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	200 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。

近隣地域

標準地	下関市山口県下関市安岡本町２丁目１７７４番１０外
標準地の範囲
東	140 m
西	120 m
南	70 m
北	40 m
標準的使用
標準的使用	戸建住宅地
画地の形状等
間口	9 m
奥行き	19 m
面積	170 m2
形状	ほぼ長方形
地域の特性
地域の特性	特にない
街路	基準方位　北４．５ｍ市道
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	近隣商業地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	準防火地域
自然公園法
その他地域地区等１	その他
その他地域地区等２	その他
その他地域地区等３
指定建ぺい率	80 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	200 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
基準建ぺい率	90 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	200 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
地域の将来予測
(1)当該地域は、安岡駅北西方外縁に存する稠密的な既成市街地で、今後とも現状維持的に推移するものと予測する。地価動向は、生活利便性を反映して需要は堅調で、近傍のミニ開発分譲価格に牽連し微増基調にある。 (2)旧来は商業地域であったが次第に店舗が減り戸建住宅が増えてきている。特段の地域要因の変動はなく、現状維持的に推移すると思料する。地価は横ばいから緩やかな上昇基調で推移していくものと予測される。
近隣地域の比準価格
最有効使用判定	戸建住宅地
不動産鑑定士の査定額(1)
比準価格	1坪 10万7,776 円 1平米 3万2,600 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
比準価格	1坪 10万7,776 円 1平米 3万2,600 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）

前年からの変動額

前年からの変動額
不動産鑑定士の査定 変動額(1)
2023年	1坪 10万7,776円 1平米 3万2,600円
前年から次年への変動率 0.6 ％
2022年	1坪 10万7,114円 1平米 3万2,400円
不動産鑑定士の査定 変動額(2)
2020年	1坪 10万7,776円 1平米 3万2,600円
前年から次年への変動率 0.6 ％
2019年	1坪 10万7,114円 1平米 3万2,400円
標準地区分	代表標準地
継続・新規区分	継続
一般的要因
(1)人気地区における需要は堅調であるが、少子高齢社会を背景に低調な地域も多く分布する。特に利便性の劣る郊外等は低調で、需給乖離が見られる。 (2)市街地の人気地区を中心に堅調な住宅地需要がある一方で、人口減少・地域の高齢化が進む地区等では依然需要は低調であり、多極化が進んでいる。
地域要因
(1)背後に食料品スーパー、医院等を擁し、生活利便性に富む地域で選好性も高く、建物の建替等利活用が見られる。 (2)山陰地区の漁港背後の混在住宅地域であり、やや街路が狭く地域の少子高齢化が進んでいるが、安岡校区で駅も近いことから底堅い住宅需要がある。
個別的要因	(1)個別的要因に変動はない。 (2)個別的要因に変動はない。

土地価格の事例

比準価格算定　事例A

事例番号	下関市５ 比準価格算定　事例A
事例エリア
都道府県	山口県
市区町村	下関市
地域	山口県下関市安岡本町２丁目１７７４番１０外
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種住居地域
価格
取引価格 平米 坪	2万7,929 円／平米 9万2,333 円／坪
推定価格 平米 坪	3万545 円／平米 10万982 円／坪
標準価格 平米 坪	3万1,818 円／平米 10万5,190 円／坪
査定価格 平米 坪	3万3,100 円／平米 10万9,429 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	160 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北東
道路幅員	3.5 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況	側道
側道方位1	北西
側道幅員1	2.8 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例B

事例番号	下関市５ 比準価格算定　事例B
事例エリア
都道府県	山口県
市区町村	下関市
地域	山口県下関市安岡本町２丁目１７７４番１０外
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種住居地域
価格
取引価格 平米 坪	1万4,540 円／平米 4万8,069 円／坪
推定価格 平米 坪	2万9,167 円／平米 9万6,426 円／坪
標準価格 平米 坪	3万734 円／平米 10万1,607 円／坪
査定価格 平米 坪	3万2,000 円／平米 10万5,792 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	70 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	正方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南東
道路幅員	6 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況	側道
側道方位1	北東
側道幅員1	5.5 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例C

事例番号	下関市５ 比準価格算定　事例C
事例エリア
都道府県	山口県
市区町村	下関市
地域	山口県下関市安岡本町２丁目１７７４番１０外
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種中高層住居専用地域
価格
取引価格 平米 坪	3万8,541 円／平米 12万7,417 円／坪
推定価格 平米 坪	3万8,319 円／平米 12万6,683 円／坪
標準価格 平米 坪	3万3,263 円／平米 10万9,967 円／坪
査定価格 平米 坪	3万4,600 円／平米 11万4,388 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南
道路幅員	5.5 m
舗装状況	舗装
道路の種類	道路
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例D

事例番号	下関市５ 比準価格算定　事例D
事例エリア
都道府県	山口県
市区町村	下関市
地域	山口県下関市安岡本町２丁目１７７４番１０外
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種住居地域
価格
取引価格 平米 坪	3万8,384 円／平米 12万6,898 円／坪
推定価格 平米 坪	3万8,086 円／平米 12万5,912 円／坪
標準価格 平米 坪	3万1,738 円／平米 10万4,926 円／坪
査定価格 平米 坪	3万3,000 円／平米 10万9,098 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南西
道路幅員	6 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情