路線価 (2023) 山口県下関市関西町2202-11外 坪・平米

路線価の対象の土地情報
標準地

住所
所在地	山口県 下関市山口県下関市関西町２２０２番１１外
価格時点	2023 年
駅名	下関駅 から 1200m
路線価
1坪当たり	1坪 8万9,262 円
1平米当たり	1平米 2万7,000 円
標準地の鑑定額
標準地の鑑定額は不動産鑑定士により鑑定された土地価格です。鑑定士2名による各価格を掲載します。
不動産鑑定士の査定額(1)
鑑定評価日	2023年01月04日
調査実施日	2022年12月15日
鑑定評価額 総額	667万 円 (195 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 11万3,065 円 1平米 3万4,200 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
鑑定評価日	2023年01月05日
調査実施日	2022年12月12日
鑑定評価額 総額	667万 円 (195 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 11万3,065 円／坪 1平米 3万4,200 円／平米 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
市場の特性
(1) 同一需給圏は、下関旧市街地の既存住宅地域一円である。需要者の中心は市内に勤務する勤労者層である。代替・競争関係にある地域は周辺地域に広がる既成住宅地域である。近隣地域は街区の配置にやや難があるため市場競争力は相対的に低く需要は低い。標準的画地規模で７００万円前後、新築戸建住宅で３０００万円前後が需要の中心である。 (2) 同一需給圏は主としてＪＲ下関駅を最寄駅とする旧市内の住宅地域一円である。需要者の中心は、市内の事業所等に勤務する一次取得者であるが、地縁的選好性がやや強い地域であるため圏外からの転入は少ない。当該地域は、生活利便性は概ね良好であるが、居住環境が旧式化しているため需要はやや弱含みである。土地は標準的画地規模で７００万円前後、新築戸建物件は３，０００万円前後が需要の中心であると思料する。
試算価格の調整及び鑑定評価額の決定
(1) 戸建住宅が建ち並ぶ既存の住宅地域である。画地規模も比較的小さい戸建住宅を主とする地域であり、経済合理的な賃貸事業の成り立つ地域ではないため、収益還元法は適用しなかった。比準価格は周辺類似地域の取引事例から規範性の高い試算価格を求めた。したがって、本案件では比準価格を標準として、代表標準地及び周辺地域に所在する各標準地とのバランス検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (2) 同一需給圏内の類似地域等において信頼性のある取引事例を収集し得た。当該近隣地域は戸建住宅を主体とする既成住宅地域であり、周辺には共同住宅も見られるが画地条件等に鑑み経済合理的な賃貸事業が成り立つ地域ではないため、収益還元法は適用を断念した。よって、市場実態を反映し適合性に優る比準価格を標準として、低位にある収益性の価格への影響の程度及び市場の動向等を勘案し、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記の通り決定した。
交通
交通施設	下関駅北東方
距離	1200 m
土地の状態
土地面積	59 坪 (195 平米)
私道分面積	0 平米
指定建ぺい率	60 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	200 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
形状	長方形
間口	1 m
奥行	1.2 m
現況	住宅
構造	木造:W その他種類 鉄骨鉄筋コンクリート造:SRC 、 鉄筋コンクリート造:RC 、 鉄骨造:S 、 木造:W 、 ブロック造:B 、 軽量鉄骨:LS 、 その他（1～6以外、及び田、畑）
地上階数	1F
地下階数	B0
周辺の利用状況	中規模一般住宅を中心とした既成住宅地域
接面道路の状況
方位	北西
道路幅員	6 m
舗装状況	舗装
道路の種類	道路 その他種類 国道 、 都道 、 道道 、 府道 、 県道 、 市道 、 区道 、 町道 、 村道 、 私道 、 農道 、 林道 、 区画街路 、 道路
側道の状況
側道方位	接面道路無（記載無含）
側道等接面状況	記載無し
水道／ガス／下水
水道／ガス／下水 設備の供給の有無
水道	有
ガス	有
下水道	有
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	第1種住居地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	準防火地域
自然公園法
その他地域地区等1	土砂災害警戒区域（土砂災警区域）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
基準建ぺい率	70 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	200 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。

近隣地域

標準地	下関市山口県下関市関西町２２０２番１１外
標準地の範囲
東	60 m
西	30 m
南	15 m
北	30 m
標準的使用
標準的使用	戸建住宅地
画地の形状等
間口	13 m
奥行き	16 m
面積	200 m2
形状	ほぼ長方形
地域の特性
地域の特性	特にない
街路	基準方位北　６ｍ道路
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	第1種住居地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	準防火地域
自然公園法
その他地域地区等１	土砂災害警戒区域（土砂災警区域）
その他地域地区等２	その他
その他地域地区等３
指定建ぺい率	60 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	200 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
基準建ぺい率	70 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	200 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
地域の将来予測
(1)下関市の中心市街地に位置する小学校近隣の既成住宅地域であり、近年特段の変動要因は認められないため、当面は現状のまま底値を探る動きをすると予測する。 (2)中心市街地の成熟した既成住宅地域であり、特段の地域要因の変動はなく現状維持的に推移すると思料する。地域の人口減少や高齢化等を反映し、地価は底値を探りつつ推移するものと予測する。
近隣地域の比準価格
最有効使用判定	戸建住宅地
不動産鑑定士の査定額(1)
比準価格	1坪 11万3,065 円 1平米 3万4,200 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
比準価格	1坪 11万3,065 円 1平米 3万4,200 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）

前年からの変動額

前年からの変動額
不動産鑑定士の査定 変動額(1)
2023年	1坪 11万3,065円 1平米 3万4,200円
前年から次年への変動率 -0.3 ％
2022年	1坪 11万3,396円 1平米 3万4,300円
不動産鑑定士の査定 変動額(2)
2020年	1坪 11万3,065円 1平米 3万4,200円
前年から次年への変動率 -0.3 ％
2019年	1坪 11万3,396円 1平米 3万4,300円
標準地区分	代表標準地
継続・新規区分	継続
一般的要因
(1)中心市街地周辺では、街路条件及び環境条件の整った地区と既存住宅地域との二極化が見られ、郊外では人口減少を背景とした多極化がみられる。 (2)市街地の人気地区を中心に堅調な住宅地需要がある一方で、人口減少・地域の高齢化が進む地区等では依然需要は低調であり、多極化が進んでいる。
地域要因
(1)生活利便施設への接近性の比較的良好な市内中心部の既存の住宅地域であるため、値頃感から底値を探る動きにある。 (2)中心市街地の旧来の住宅地域であり、値頃感は出てきているが需要者の選好性は低位にあるため、依然として需要はやや弱含みである。
個別的要因	(1)個別的要因に変動はない。 (2)個別的要因に変動はない。

土地価格の事例

比準価格算定　事例A

事例番号	下関市５ 比準価格算定　事例A
事例エリア
都道府県	山口県
市区町村	下関市
地域	山口県下関市関西町２２０２番１１外
区域区分	市街化区域
用途地域	商業地域
価格
取引価格 平米 坪	2万7,287 円／平米 9万211 円／坪
推定価格 平米 坪	3万3,602 円／平米 11万1,088 円／坪
標準価格 平米 坪	3万3,402 円／平米 11万427 円／坪
査定価格 平米 坪	3万3,700 円／平米 11万1,412 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	90 ％
基準容積率	240 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北西
道路幅員	3 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例B

事例番号	下関市５ 比準価格算定　事例B
事例エリア
都道府県	山口県
市区町村	下関市
地域	山口県下関市関西町２２０２番１１外
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種住居地域
価格
取引価格 平米 坪	2万9,119 円／平米 9万6,267 円／坪
推定価格 平米 坪	3万2,616 円／平米 10万7,828 円／坪
標準価格 平米 坪	3万2,293 円／平米 10万6,761 円／坪
査定価格 平米 坪	3万2,600 円／平米 10万7,776 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	70 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	ほぼ台形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北西
道路幅員	6 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況	側道
側道方位1	西
側道幅員1	7.5 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例C

事例番号	下関市５ 比準価格算定　事例C
事例エリア
都道府県	山口県
市区町村	下関市
地域	山口県下関市関西町２２０２番１１外
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種住居地域
価格
取引価格 平米 坪	1万8,260 円／平米 6万368 円／坪
推定価格 平米 坪	3万5,804 円／平米 11万8,368 円／坪
標準価格 平米 坪	3万4,229 円／平米 11万3,161 円／坪
査定価格 平米 坪	3万4,600 円／平米 11万4,388 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	70 ％
基準容積率	160 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北東
道路幅員	4 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況	側道
側道方位1	南東
側道幅員1	2 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	土砂災害警戒区域（土砂災警区域）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例D

事例番号	下関市５ 比準価格算定　事例D
事例エリア
都道府県	山口県
市区町村	下関市
地域	山口県下関市関西町２２０２番１１外
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種住居地域
価格
取引価格 平米 坪	3万2,499 円／平米 10万7,442 円／坪
推定価格 平米 坪	3万4,848 円／平米 11万5,207 円／坪
標準価格 平米 坪	3万5,559 円／平米 11万7,558 円／坪
査定価格 平米 坪	3万5,900 円／平米 11万8,685 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	160 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	ほぼ台形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	東
道路幅員	2.5 m
舗装状況	舗装
道路の種類	私道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例E

事例番号	下関市５ 比準価格算定　事例E
事例エリア
都道府県	山口県
市区町村	下関市
地域	山口県下関市関西町２２０２番１１外
区域区分	市街化区域
用途地域	商業地域
価格
取引価格 平米 坪	2万4,298 円／平米 8万329 円／坪
推定価格 平米 坪	3万4,817 円／平米 11万5,105 円／坪
標準価格 平米 坪	3万4,269 円／平米 11万3,293 円／坪
査定価格 平米 坪	3万4,600 円／平米 11万4,388 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	90 ％
基準容積率	240 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南東
道路幅員	3.4 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3	駐車場整備地区
特別な事情